文章来源：无念地产观
要说近几年被苏州楼市打脸打得最肿的专家，可能就要算是杨红旭了。
在15年苏州房价开始强势走高，几乎翻番的时候，杨专家多次发表文章唱衰苏州楼市，并不惜以大黑加红字体提示，苏州房价已到顶峰，泡沫严重。
在16年9月份，老杨更是以一篇雄文《天堂里的楼市风景不相同！苏杭房价大逆转！》，有理有据的指出：
“从新房成交来看，苏州2015年二季度爆量，下半年爆价。今年3月量缩，均价则从7月盘整。近两个月的成交量萎缩至2014年10月本轮行情启动之前，形态非常类似深圳！因此，如果套用老杨的四级预警系统，则当前苏州与深圳一样：红色预警！ ”
接着，更是以多幅图标和走势图精确的预测：
“苏州的最热板块，只能是园区。去年下半年就一直猛涨，涨至今年3月基本见顶……但老杨的观点很明确：没戏了！即便是出现一两个月的成交量反弹、价格反弹，估计能量有限，不足以逆转振荡下行的大势了。”
后来以至再后来的故事，大家都知道了。
在所有所谓的房地产专家中，最喜欢指点江山的恐怕就要算老杨了，除了不遗余力的推销自己的板块轮动学说之外，杭州、南昌、长沙、成都、厦门、武汉、南京等城市均被他点过名，甚至抛出了杭州是朝阳，深圳是夕阳的论断。然而神奇的是，被他点过名发布过红色预警的城市，无一例外出现了较大的涨幅。
以苏州举例，三年时间，全款变首付。如果真的是老杨的拥趸，损失可能以几百万记。
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宏观与微观
老杨们的问题，出在哪呢？其实从宏观面来看，好像房价的泡沫和下跌是无可置疑的事情。
首先是人口问题，无论是人口老龄化还是新生儿都将出现拐点。
其次是购房需求和实力的问题，比如居民财富被房地产掏空，炒房者推出市场上之后，刚需大军难以进场。
第三则是空置房和大量的过剩房产，尤其是5000万套空置房的数据提出之后，一旦释放必然会对楼市造成冲击。第四则是金融问题，比如去杠杆，银行信贷收紧，房企融资困难之下只能降价出售。
第五是关于房企拿地，从今年和去年的拿地数据作对比，无论是流拍还是溢价都出现下滑的迹象，而这也会影响房价的走势。
但是问题是，若用个案代替整体就犯了社会研究方法中常见的“微体谬误”。以个人为研究单位，一定不可把研究结论推论及于群体或整个地区，否则就会犯微体谬误。当然，以整体研究单位研究得出的结论也不可推论到以个人为研究单位，否则就会犯区群错误。
尤其楼市分析，万万不能以偏概全，尤其是不能拿不具有代表性的案例来分析整体。你拿全国的宏观数据去推论单一城市的房价走势，无异于缘木求鱼，尤其是在一城一策的今天，每个城市的经济结构、人口、购买力差距相当之大，对于专家来说，研究好一个区域或者是城市的楼市已实属不易，若是仅以同一个理论去指点江山，打脸将是大概率事件。
而更为关键的是，如同经济学很多时候被人称之为是事后理论一样，房价的变化，受限于非理性的决定因素，往往只能被观测，而并非能被预测。
在苏州三月份的时候，苏州楼市的异动已经出现。首先是在1月份传统的淡季，却意外的出现成交量的暴增，日成交量甚至接近700套，同时伴随的，是吴江单价2万元以下低价房的快速出清。
同时，1-3月份园区金鸡湖片区的次新房豪宅化进一步加剧，水平面提升效应明显，总价1000万以上房子成交数量开始明显提升。
接着是学区房及改善型（四房及以上）上涨幅度在2018年底至年初上涨幅度要明显超过刚需小户型，改善需求旺盛，且限价改善楼盘全款比率上升，整个购买力尚未完全释放。
最后，政策利好不断，土拍火热，华东地区嗅觉最敏感的地产公司中梁地产再次杀入苏州。
如此可见，底部抬升，顶部成交放大，改善意愿加强，土拍火热，怎么可能如老杨所言，是下跌的一年？
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苏州的板块轮动
而老杨也并不是一无是处，除了预测频频被打脸之外，他提出的板块轮动理论，倒是可以帮我们好好了解一下19年新政后的苏州房价。
在2015年之前，回顾我国房地产市场发展史，从未出现过区域房地产市场的板块轮动，基本特征是多数区域同步变化，同涨同跌。但在2015年之后，出现了非常类似于股市中的板块轮动，一个接一个的轮动。
比如，深圳楼市火爆之后，东莞接着大涨，甚至扩散至中山与惠州；北京通州房价高涨之后，燕郊房价也暴涨，香河、大厂也跟着大涨，；上海周边的昆山，四五年房价不涨，上海限购升级后，反而加速上涨。
为什么会出现此种情况？15年12月的中央经济工作会议，明确将房地产去库存列为五大经济工作目标之一，能否顺利推进这一目标，关键要看三四线城市的去库存情况。
让房价过热的少数一二线城市降温，让板块轮动更快更稳的向部分二线和多数三四线城市扩展，既是政府工作目标，也是市场内部需求。对此，各方都应持乐见其成的态度。
如果把此种理论和背景移植到19年新政之后的苏州，将整个中国的棋盘按同比例微缩至苏州的弹丸之地，一切都得以解释。
摁住了房价上涨最快的园区和新区，就像被严格限购的上海一样，满溢的购买力开始往吴中、相城、市区蔓延，在上述区域二手房特别是学区房价格开始飙升的同时，也开始迎来了成交量大增的春天。
不被限购的限售，在板块轮动的效应下，结果活生生的变成了去库存。
然而在老杨这个理论的最后还有一句话“而当所有板块都轮动完的时候，本轮牛市也就接近尾声了。”
什么是最后的轮动？那就是以前从未进入购房者视野的偏远地段、甚至是老破小的房子开始热炒，往往预示着这轮行情已经已经迎来了最后的接盘侠，接力跑迎来了最后一棒。
如果以此为标准来看，2019年7月份的苏州，正渐渐走向本轮轮动的尾声。