在当下的价格体系下，购房，对很多人来讲，都是一件不容易的事。即使有价格较低的地方，但也仅仅存在比较火热的鹤岗购房故事里，人人都去那购房也不太现实，因为还要考虑到工作和生活问题。而在现实中，我们很多都是拿着几千元工资，却面对近万元的房价。如果要实现购房梦，收入增长只是一方面，更多时候是期待房价下跌回归。
对此，马云曾说过“未来8年房价如葱”。现在马云虽然退休了，但他还是中国首富，影响力自然不小，所以，他的话还是被很多人记住。不过，也有业内人士表示，马云的本意并非说房子会降到葱价，而是希望年轻人不要为了房子而失去梦想。尽管如此，很多人还是相信房价会跌，只不过需要时间而已，在他们看来，马云说的未来8年，这才过去两年时间，所以不用着急。那么，问题就来了，老实讲，在未来8年内，中国楼市会不会跌回到10年前价格呢？经济学家用4个因素证明。
一般说来，一件商品的价值趋势是由供求关系决定，同时受到通胀以及原材料价格因素影响，涉及到国计民生的商品，还会受到政策管制。实际上，房子也是如此，同样受到这些因素影响。经济学家罗列出决定房价最关键的4个因素包括：人口、M2、土地和政策，下面具体来看一下分析。
城镇住房的需求，主要来源于城镇化，同时受到总人口影响。目前，我们的总人口在14亿左右，城市人口大约在8.3亿，还有5.7亿的农村人口。按照发达国家发展数据显示，达到70%的城市化率为初级发达国家入门标准。目前我们的常住人口城市化率在60%，按照近年年均1%的城市化率，大概需要10年左右时间就能达到70%，这个数据也跟此前联合国预测数据基本一致，到2030年，中国城市人口将达到10.2亿。
人口大数据就是这么个情况，为此，我们不少专家就认为，未来10年还有近2亿农村人口进入到城市，这对住房需求是一个巨大刺激。没错，看似未来还会对住房产生不小的需求，但是，我们还要认清一个现实，那就是我们目前的住房自有率非常高，未来这近2亿的农村人即使完成城市化，其中也有相当一部分人已经在城里买过房产，就是我们常说的“带房入城”。
此外，就当下住房数量来说，统计部门此前公布的2018年城镇人均住房面积已经达到39平米，即使抛掉公摊面积，基本上也与发达国家相差无几。不过，我们不少人还是没有自己的房子，原因就在于这些年房子已具备金融属性，一些人拥有了多套房产，甲6套房产，乙零套房产，平均就是3套房产。短期是如此，但从长期来看，无论甲手中有多少套房产，最终都会转移到有实际居住需求的人手中。另外，根据相关数据显示，低生育率可能让我们的人口负增长提前，加之老龄社会到来，短期虽然对住房需求不会形成明显减少，但如果把时间放到8年、10年以后，这种影响会逐步显现出来。
根据查阅相关数据显示，在2016年之前的十多年里，我们的货币供应量M2一直保持双位数增长。M2从2000年的13.4万亿元，到2019年第三季度的末的195.2万亿元，不到20年时间，M2净增长了13.5倍。如果你所在城市的房价当时只有1千元/平米，现在为1.35万元/平米，也仅仅是跟随货币而涨。当然，我们有不少城市达不到这个涨幅，也有不少大城市是超过这个幅度的，如果我们看平均的话，基本上是差不多的，从这个角度看，M2不断增长是影响房价的关键性因素之一。
显然，未来M2还会以一定速度增长，但肯定不会像过去那么快了。从2017年和2018年看，M2已经降至8%附近，2019年会有所回升，但还是在8%附近不远。从这个角度看，M2增长趋势是逐步下降的。这个道理很简单，因为在过去的二十年里，M2与经济增速基本保持了同步，随着经济进入“L”型增速，M2也会与之匹配，处于稳步下降过程中，当然，这是一个缓慢过程。
业内形象地把土地比作“面粉”，房子比作“面包”，这对“兄弟”多年以来相互影响，互为促进。在城市化快速发展过程中，依靠土地收入可以完成城市基础架构建设，比如道路、地铁、公共配套等等。不光是我们独有，在发达国家也是如此，在进入发达国家之前，土地收入都是作为重要的建设资金来源。
只是，我们的发展速度比他们更快，我们仅用了二十年时间，基本完成了发达国家大几十年上百年走过的路。不过，随着城市化进入下半场，土地出让收入显然不可持续，大城市开发饱和，住房增量减少，进入存量房时代。而小城市虽有土地，但缺少人口，土地又不那么值钱。因此，未来的土地价格大概率不会向过去那样快爆发式增长，同样会与人口匹配，城市之间的土地价值也会产生较大差异，有涨，也会有跌。与此同时，不同城市的供地节奏（操盘模式）也对当地土地价格产生影响。
房子，作为衣食住行中的关键一环，自然也会受到国家政策管控。从历次的楼市调控可看出，只要需要，无论是金融中的房贷利率、还是行政措施中的价格限制等等，都能起到为楼市降温效果。在新时期下，国家对房地产进行了重新定义，以改过去“调调涨涨，涨涨调调”规律。
现在“房住不炒”、“不再用房地产作为短期刺激经济手段”、“长效机制”等关键词对房地产发展进行了诠释。这不是随便说说，因为房地产对经济的正向拉作用宣告一个段落，让房地产处在一个稳定的发展水平，有利于经济健康良性发展。按照发达国家做法，作为土地财政的替代者，房产税，甚至包括空置税，都不失为一个可能措施，同时也有利于房价市场的长期稳定，也是被业内称之为“长效机制”重要内容，不过是时间早晚而已罢了。
通过以上4个影响房价的关键因素分析可知，如果说用一句话回答房价会跌到10年前，还是不会，显然是不负责任的。从总体上讲，我们大多数城市的房价基本都要比10年前高出许多，很多城市的房价增长都不止一倍，但要想回到10年前显然不太现实。因为房价大幅下降，首先影响到的就是金融系统，进而影响经济发展。此外，作为开发商的潘石屹曾说过，如果整体房价下跌幅度超过20%，大多数开发商都将不复存在，那样的话，将会产生一系列坏账，最终还是会影响到经济。日本就是很好的例子，房价暴跌，也让日本失去了二十年，我们显然不会走日本的老路。
当然，上面仅说的大方向、大概率，具体到各个城市，可能就会有较大差异，A城市不跌，并不意味着B城市就不跌，C城市跌得少，D城市有可能跌得多。还是那句话，中国672个城市，即使同一个城市，由于处在不同板块，都不能简单地用一句“涨跌”来形容。
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