8月2日，北京市政府正式发布《2019年北京住房和城乡建设发展白皮书》，在这个白皮书里，北京市政府对北京未来的住房发展做了详细的阐述。
其表达的核心观点，总结起来主要就是三个层面：
第一，持续扩大保障房的建设，确保城市居民住有所居。从数据上看，预计未来几年保障房所占比例很快就会达到60%，完全产权住房仅有40%。
第二，保持房地产调控政策延续性和稳定性。自2017年731新政后，北京调控政策的严厉性全国首位，目前看短期松绑的可能性较低。
第三，攻坚旧改，推动新城住房建设，疏解城区人口。目前北京中心城区的疏解已经进入了攻坚阶段，到2020年还将有接近100万人要疏解腾退。
【1】
共有房+租赁房+安置房
保障房新开工10万套
北京完全产权房时代或将终结
综观整个2019年版的北京住房白皮书，里面介绍篇幅最多的就是要全力扩张北京市保障房的建设。
根据白皮书的数据显示，2018年北京房地产投资增速仅有3.4%，但是住宅投资增速高达17.4%，而保障房投资增速首次达到历史最高点44.1%。
2018年北京住宅投资总额是2026亿元，其中保障房投资总额高达1227亿，占比高达60%以上，完全产权的商品住宅投资不到800亿。
在各类保障性住房里面，公租房投资60个亿，安置房投资610个亿，共有房投资460个亿，合计1200个亿左右。
最重要的是，这里面还不包括12个集体建设用地租赁房的投资额，如果也加上集体建设用地租赁房，那整个保障房的投资将会达到70%以上。
根据白皮书的数据，2018年新开工的各类保障房接近10万套：
其中公租房1.1万套+集体建设租赁房1.2万套+集体宿舍0.41万套，租房市场新开工数量达到2.7万套。
此外，闲置商场、写字楼、酒店等转化、改建租赁住房项目共有项目 15 个，面积约18 万平方米，将会提供5000套租赁房。
同时，定向安置房（按共有产权房管理）4.35万套+共有产权房3万套，非完全产权房的新动工合计7.35万套。
以上三种住房，在2018年合计新动工已经超过了10万套的总量，这些项目将在未来1-2年全部入市。
这样一来，北京市未来的新房住房结构将会分成三个层次：具有完全产权的新房比例将会降到30%左右。
其实在7月27日，北京规土委发布的《关于印发北京市2019年度建设用地供应计划的通知》就已经明确指出：2019年北京商品住宅用地将会设定弹性供应，最低仅有300公顷，其中还要包括共有房建设用地。
也就是说，2019年北京完全产权的商品住宅供地将可能低到不到300公顷，而保障房建设用地+租赁房建设用地合计高达550公顷。
北京具有完全产权的住房时代，或将要终结了。
【2】
保障房供地大量偏向新城
共有房政策将调整
引导城区人口加速郊区化
对于未来高达10万套的保障房主要分布在哪里，北京市住建委相关负责人明确指出：重点分布在新城交通方便、配套较为完善的地区。
根据我们的统计，目前北京市35个共有产权房项目，有26个分布在新城板块，占到了75%以上。
其中大兴、顺义、昌平及房山等四大新城是重中之重，共有房个数达到了17个，占到北京市的50%以上，是未来重点承载城区人口疏解的核心地带。
北京市的思路很简单：通过共有产权住房的建设，带动中心城区人口向新城转移，实现人口快速郊区化。
因此，北京将会调整共有房项目配售政策、降低申购门槛，尤其是针对大兴、房山、顺义等供地较大区域，要求各区取消要求本区社保时间限定等不合理的准入条件，以方便城区人口快速导入。
这也就意味着各区共有房要求必须“至少本区3-6个月的社保”这个条件要被彻底删除了：主要是方便中心城区人口购买疏解。
白皮书同时强调：核心区直管公房腾退将会加速，尽快推出老城历史文化街区直管公房申请式退租的具体政策。
政策将会明确退租主体、腾退程序、房源管理、经营权质押等实施细则，提出居民自愿申请的腾退模式。
推广以居民自愿申请式退租方式为主、征收为辅的“保障对保障”模式：退租房为保障房，安置房也只能是保障房的模式。
这种安置房其实就是共有产权房，目的也是为了推动城区人口郊区化。
【3】
北京房价长期看涨
但库存较高
房价反弹至少需要9-12个月
那么随着完全产权的商品住宅供应量的减少，北京商品房价是不是会上涨？答案是：长期看肯定上涨，短期依然需要时间去库存。
根据白皮书的数据显示，2018年北京新增商品住宅供应8.46万套（含共有房2.45万套），同比供应量翻倍了。
而2018年的新房签约量仅有4.6万套，与最惨的2017年（4.3万套）基本持平，销售率仅有50%，导致北京新房库存明显加大。
根据建委的数据显示，目前北京新房库存量6.2万套，库存周期达到了17个月，根据北京市的库存经验，只有库存量减少了8-9个月的时候，房价才有可能出现反弹。
因此对于北京房价而言，至少还需要9-12个月的时间来持续去库存，也就是说北京房价要想反弹至少需要到明年的中旬或四季度。
由此可见，在未来的一年内，北京商品房市场项目还将持续促销，强力去库存，买房可择机选择入市时间。
但不管如何，随着北京市住房结构的变化，我们对未来北京完全产权房的房价依然乐观，尤其是在共有房处于完全封闭运行的状态下，作为完全产权的商品房房价应该具有较大的空间。
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