核心提示：时势造英雄，如果没有了时势，大部分的人可能都不过是狗熊而已。
“激进”的闽系房企泰禾集团，似乎已经走到了终点。
2017年底，泰禾董事长黄其森在世人面前发出惊人一吼：2018年泰禾的销售额目标要达到2000亿元。
2017年的泰禾实现弯道超车，销售额成功迈进千亿俱乐部至1007亿元。
仅仅一年时间，泰禾从2016年房企销售金额排名的第32位，冲上了2017年的第17位，并且觊觎2018年的前10宝座。
然而2018年过去了，泰禾2000亿元目标近乎腰斩，2018年全年销售额仅完成1303亿元，排名滑落至第20位。
目标虽没达成，负债却足以玩死自己。
01
在经历一轮疯狂的扩张之后，2019年的泰禾已经弊病缠身。
7月12日，泰禾集团发布公告称，泰禾全资子公司拟本次发行4亿美元债券，期限3年，票面利息15%，半年付息一次。
15%的年息，是个什么概念？
目前国内房企发行债券的平均利率约是5%，换言之：泰禾的付息成本达到国内正常融资利率的3倍。
大家都知道泰禾急着用钱，泰禾又借不到便宜的钱，最后只能用高息来吸引资金了。
早在7月2日，泰禾第一大股东泰禾投资所持有的97.54%股份就被冻结了，冻结申请人为江苏省无锡市中级人民法院。
冻结的原因是泰禾为其他公司债权债务转让事项提供连带责任保证担保，因债权债务纠纷被冻结等值资产。
虽然现在股权已经解冻，但是泰禾的烦恼却没有解除。
什么烦恼？说穿了就两个字：缺钱。
在更早前的5月8日，深圳证券交易所就下发一份对泰禾的年报问询函，连发19问，直指泰禾负债过高的问题。
根据泰禾的年报显示，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元，短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额为574.28亿元。
115亿元的现金如何偿还574亿元的债务？短债覆盖比例仅为20%，连一半都达不到。
截至2019年3月31日，泰禾的资产负债率达到了84.55%，已经高于发改委定下的“80%资产负债率”红线。
2090.77亿元的总债务，成为一个随时都会引爆的炸弹。
02
2016年全年销售额仅400.1亿元的泰禾，为了能够冲进千亿俱乐部，开启了激进扩张的道路。
左手忙着融资，右手忙着拿地。在接下来的两年时间里，泰禾背起“高负债、高杠杆、高担保”的三高包袱。
根据泰禾的年报显示，2018年公司全年融资资金额达到1375.07亿元，相比2017年增长1.5%，两年加在一起融资规模达到了2729.82亿元。
在2018年传推出面向内部员工认购，门槛100万元，收益率高达18%基金产品的企业，不是别人，正是泰禾。
疯狂举债的两年，攻城略地的两年，让泰禾早已元气大伤。
更让人没有想到的是，这一轮房地产调控坚持了这么久。
今年7月，多家信托公司收到银保监会的窗口指导，要求严控房地产信托业务规模，新增不得超去年末地产业务总量余额的4%。
今年上半年的楼市小阳春，一多半原因都是房地产信托在输血楼市。
根据数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
叫停了房地产信托之后，房企发行美元债的输血方式也被盯上了。
7月12日，发改委发布新的通知，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
这一幕，发生在泰禾发行美元债之后。用一句话来形容，就是房企遭到了“围堵”。
如今融资无门，债务四起，一直买买买的泰禾，也唯有卖卖卖了。
在债务步步紧逼之下，泰禾宣布了一系列项目股权出售方案，对应总售价为95亿元，累计回笼资金77亿元。
在经历3个月的借钱还债和变卖资产，泰禾资产负债率由2018年底的86.88%下降到今年1季度84.55%。
一番努力，降压2个百分点。但是泰禾的短期债务缺口，还有254.8亿仍无着落。
断臂求生远未结束，泰禾的这场自救才刚刚开始。
03
上帝欲使人灭亡，必先使其疯狂。
激进负债加杠杆的何止房企，还有一群追随在大神身后的炒房客。为了财务自由，为了一夜暴富，把自己的杠杆加到了极致。
每月负现金流5万元左右，已经扛不动了，现在想抛一套房子，但是实在是价格吐血，不抛又撑不过去。
结果得到的建议不过短短的一句：一年办60w卡又没有压力的。
一年60w卡债真的没有压力吗？讲道理，普通人又不是神，是不可能没有压力的。
正如这位提问者所说的那样：如果2019年又是房价不涨的一年，房贷和卡债一样要还，双重压力怎么撑得住？
卡债还不起？再办卡借新还旧？然后利滚利滚利滚利？
很多人觉得自己的负债并不高，如果把资产变卖了全部都能还得起。但是压垮债务的往往都不是数字上的资产和负债，而是那一根轻飘飘的稻草。
每个月都要偿债的压力，在某个时刻紧绷的现金流瞬间断了。借钱无门，变卖资产又需要时间，甩卖又觉得亏，怎么办？
中国有一句古话，一文钱难倒英雄汉。
让你倒下的往往不是你背负的所有债务，而是那1个月的房贷，如果房地产调控1年内不解除呢？你还扛得住吗？
第1个月的房贷凑齐了，第2个月怎么办？接下来还有第3个月，第4个月，怎么办？
12个月都在重复被一件事压着神经，精神不奔溃？
上一轮房价暴涨，在2015年棚改和去库存开启之后，不管是几线城市，房价都在暴涨。
货币供应量M2在央行投放和棚改货币化下，保持2位数以上增长，增速在2015年还一度反弹。
当债务不断膨胀，当防范系统性金融风险上升到最根本任务时，风向就发生逆转了。
M2增速不断下滑，越来越贴近GDP增速，房地产也成为调控次数最多，力度最严格，时间也最长久的地方。
房住不炒的本质不是房价不涨，而是房价回归理性，说白了就是更符合资产的特性。
一直以来，我们关注的并不是投资本身所具有的价值，而是投资所带来的超额收益，它需要货币的支持。
GDP增速加上通胀增速如果恰好是等于货币增速，资产的涨幅就无法脱离实际，更符合通胀的逻辑。
没有源源不断超发的货币，又哪来这么多钱推高资产的价格。
大部分炒房暴富的人，不过是在一个对的时间做了一件对的事，过了这个时间，他很可能什么都不是。
虽然今年上半年楼市确实有点小阳春的味道，但是炒房客所寄望的货币大放水并没有出现，房地产调控也没有完全松绑。
如果你把回光返照当成佛光普渡，可能是未来一年中投资中会犯的最大的错误。
所以，还请务必记住菜导此前提醒过无数次的结论：
炒房应休，刚需可入；一二线投资需精挑细选，保持合理杠杆比例；三四线切勿追涨买入，牢记自住属性。
还有啥不懂的，也欢迎大家到菜鸟理财APP上来向菜导及相关专家提问哦！