2019年第09号强热带风暴“利奇马”（LEKIMA）昨天傍晚登陆山东，带来了强风和强降雨。最致命的还是强降水，影响之大，见诸报端，这里很心疼受灾的山东各地，包括济南、章丘，愿天灾不再降临这片土地，风雨同舟共渡难关。
一场连绵不断的大雨，检验了全国各地多少楼盘的房屋质量；同时也检验了城市的排水系统是否完善。济南的排水系统再也不像12年前那般落后，但济南部分新楼盘的质量却没怎么进步，还不如12年房龄的二手楼盘。
这场大雨给我们的警示，远不止如此。关于台风、强降水对于我们在济南买房的影响，参考君有一些思考跟大家分享，共两篇，今天是第一天，改天会为大家推送第二篇，欢迎关注。
NO. 1｜壹
问题楼盘、顶楼、地势低洼的小区慎买
不论是新房还是二手房，济南都有不少房屋质量存在问题的楼盘。大雨过后，很多楼盘的问题随之爆出。对于证据确凿、质量问题严重、质量问题频发的新楼盘，一定敬而远之。对于购房小白，想知道一个楼盘有没有问题很简单，直接在百度输入某楼盘的名字+“维权”两个字，就会搜到一大串的相关信息。
很多新楼盘的顶楼单价相对便宜，但将来隐患很大，慎重入手。很多售楼处吹捧新房建筑工艺先进，10年内可以杜绝漏水的情况发生。不要信那套说辞，现在很多新楼盘连正常楼盘都难以保证楼上不漏水，更何况顶楼。
二手房中的老破旧顶楼，尤其注意。这类房子一是房龄较老，建筑材料已经老化，容易被腐蚀，每隔几年就得修一次房顶；另外很多顶楼楼道有天井，房顶的雨水可能会灌进楼道。
地势低洼的小区慎买。济南有不少小区，地势低洼，且排水系统不畅，每逢大雨必淹。比如天桥区小清河以北的山东化工厂宿舍，小区地势较低，每逢大雨就积水的问题一直未能彻底解决。
山化宿舍
小伙伴们看房选房的时候，可以问问小区周边的邻居街坊，雨季的时候这里是否容易积水。也可以上网查查新闻，看看在此地有没有发生过什么洪水灾害。
NO. 2｜贰
济南地势南高北低
济南有一句老话“住东不住西、住南不住北”。这句老话流传了好多年，刚开始流传的时候，济南主城区的格局还在二环以内。现在济南东西部框架已经拉开，且西部发展的也不错，这句俚语要客观看待。但对于“住南不住北”，中短期来看似乎还在应验。
济南地势南高北低，南依泰山北枕黄河，海拔自南向北逐渐下降。通过济南地图各个片区的海拔高度可清晰感受到：二环南、旅游路的海拔高度多高于100米甚至200米，北园大街以北的海拔高度多在30米以下。从二环南路到二环北路约有100米的高度差。
百度地图显示的海拔高度（数据仅供参考，点击可看大图）
济南境内河流流向多是从南向北，且黄河济南段是地上河，南部来水汇集到北部，形成大明湖等积水区域后，只能通过小清河排放入海。每到多雨季节，南部山区大小河流爆满后向北奔流，排放不及经常在北部形成城市内涝。济南越往北越容易积水。
济南地形图，点击可查看大图
今天下午2点左右，小清河黄台桥路段当前水位已超过警戒水位0.81米，羊头峪西沟和广场西沟的经十路段当前水位尚在警戒水位以下4米多。
数据源自济南水文局
从地势高度及自然环境来看，济南南部优于北部。对于改善群体来讲，如果资金预算充足，且没有地域粘性，比较在意自然环境，再置换时可以考虑下济南偏南方位。大体方位可以圈定在经十路以南，像英雄山、二环南路、旅游路等周边都不错。
NO. 3｜叁
济南房价由高到北逐渐走低
打开链家网，点击查看片区区域均价，我们会发现，济南房价曲线路径跟地势曲线较为吻合，都是由南向北逐渐走低。
以二环东路为例，南部的环山路、燕山片区二手房挂牌价在2.5-2.6万；中部的七里河、洪家楼片区二手房挂牌价在1.7-1.8万；北部的盖家沟、全福立交桥片区二手房挂牌价在1.4万-1.6万。
以济洛路为例，南部的领秀城、十六里河片区二手房挂牌价在2.1-2.3万；中部的火车站、馆驿街片区二手房挂牌价在1.6-1.7万；北部的泺口、标山片区二手房挂牌价在1.4-1.5万。
济南多个片区房价差距较大是多方面因素综合作用的结果，比如自然环境、学区配套、商业配套及各种基础配套等，其中地势高低对房价高低的影响很大。
地势低洼、土质湿软的地方，容易湿度较大，雨季里墙壁、地板容易潮湿，夏日里蚊虫较多。低洼之地由于地势的关系，下雨天容易积水，甚至会有被水淹的危险。大雨之后，道路容易积水，给附近居民出行带来很大不便。这已是制约片区房价的瓶颈。
地势较高、土质板硬的地方，湿度相对偏小，即使住在一楼，一般也没有潮湿的感觉。济南很多豪宅、别墅项目建在南部地势高的区域，不仅是因为南部区域空气质量高、绿化环境好，也有地势高、安全系数高的考虑。像龙洞、辅仁、汉峪片区旅游路以南部分等地势较高的区域，逐渐积聚形成富人区。
8月4号的小清河
济南北部地势较低，自然而然承担了大量的泄洪工作，北部城区的排水系统面临较大的改造压力。好消息是，今年4月份，山东省交通厅发布小清河复航工程PPP项目中标公告，中国铁建所属企业与山东海洋集团等四家单位组成的联合体拿下了总投资133亿元的工程。小清河复航建设周期为3年，2022年正式运营，运营期到2048年，长达27年。小清河复航将显著提高小清河干流的防洪能力，期待工程早日建成。
最后，参考君想要说的是，在大自然强大的力量面前，一切人造建筑都只不过是一叶扁舟，大部分楼盘都会出现一些问题，没有不透风的墙，没有完美的楼盘。一场超强台风考验了各个小区的房屋质量和品质。一个能经得起风雨考验的小区，既需要在楼盘开发建设之初的精工打磨，在交付之后，也有赖于物业的精心维护、保养。
每一次台风，我们的岁月静好背后，可能都有着众多物业工作人员顶风冒雨、辛苦作业的身影。楼盘出现问题，谁都不愿意，但有些问题是可以修补，风风雨雨你我都不容易，我们要鄙视、谴责那些被这场台风打出原形、表现“突出”的小区、楼盘的开发商，但我们也为在这场台风中默默付出的物业工作人员致敬。
关于台风给予济南楼市的影响，第二篇改天更新，欢迎关注。
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