买房人走过的最坑的路，就是中介的套路
楼市的火热带动了房产中介的蓬勃发展，每每新楼盘交付，最先出现的便是他们。
不管是买房的还是卖房的，提起房产中介来，都直言有点头疼。有人甚至说房产中介在一定程度上成了房价不断飙升的“帮凶”。
我们自己也知道，中介口碑差，找中介买房也很有可能被中介“宰”。但是好房源又都在中介手里，并且后续的各项手续的办理，如贷款的办理、房子的过户等，普通买房者并不懂，还需要中介帮忙完成。
这时候中介的重要性就显现出来了。虽说三百六十行，每行的工作都值得尊敬，但在目前这样一个不安分的房产市场下，中介套路深不可测，真是让人又爱又恨。
巴菲特有句名言：“千万不要问理发师你是否需要理发。”
同理，千万也不要问房地产经纪人：我看的这个房子应不应该买？因为他们的回答只有一个：必须买。
接下来，我们来看一下房产中介惯用的几大套路。
套路1 发布虚假房源
房产中介往往会先发布诱人信息：“最新房源出售啦！史上最低价格！”你看到消息后，会产生错觉，认为这是上天特意为你准备的房子。等你联系到中介时，剧情的发展往往会有两个走向。
第一个走向：中介回复说：“不好意思，这套房子刚刚成交，我们还没来得及把那条消息撤下来呢。不过我们手里现在还有几套类似的房源，现在过去看看吧。”这个时候你当然不愿意白跑一次，于是你就乖乖跟着中介去看其他更贵的房子了。
第二个走向：到实地看房时，你才发现原来看房软件上房子的装修、户型、面积、环境等都是假的或者由于拍摄角度的问题，跟实际情况有着天壤之别。
这种情况下，你也只能去看中介为你“精心准备”的其他房子。记住：天上不会掉馅饼。低于市场价的房源有99%都是假的，剩下的那1%还没等你在买房软件上看到就被“秒”了。
套路2 营造房源抢手的恐慌
中介最引以为豪的是，凭借奥斯卡级别的演技，让卖家和买家全都听自己的。中介对卖家常说的一句话就是：“买家最多出500万元，赶紧出手吧，现在不好卖啊！”
对买家常说的一句话就是：“盯上这套房子的有很多，再不买就被抢走了，快签吧！”再戏剧点的就是，可能旁边还有个托儿：“你买不买啊？你要是不买，我可就签了啊！”在这种氛围下，普通人是没有办法辨别真假的。
其实这是一场精心策划的表演，为的就是营造一种房源抢手的恐慌感。所以我们在买房前一定要制定符合自己的买房计划，精准到价位、小区、户型等。只有坚定自己的初心，才不会被中介牵着鼻子走。
套路3 高价垄断房源
得房源者得天下。为什么有些房产中介公司能垄断房源？高价！高价！还是高价！高价对于卖家有利，也能让中介公司吸引到更多的房源。
不仅如此，有些中介公司还承诺在一定时间内将房源卖出，逾期将提供赔付。这种承诺对卖家很有吸引力，在一定程度上加剧了中介垄断现象。
房源到手后，中介就开始给卖家充当军师，劝卖家把价格标高一点：“你这套房子定500万元太低了，要我说就索性定550万元，这样就算买家砍价，最多也就砍个20万元，你轻轻松松多赚30万元呢。”如此套路美其名曰是为卖家赚取更多利益，其实主要是赚中介费。
套路4 制造优惠噱头
很多人都知道现在二手房市场价格要比一般市场价格低很多，那买个低于市场价的房子是不是就是赚了？其实，低于市场价的房子不一定就是好房子，里面肯定有猫腻。
比如房子有没有被查封？是不是凶宅？有没有被隐瞒其他信息？巨大的优惠前面一定是巨大的坑，在看到一套心仪的，尤其是低于市场价的房子时，一定不要不做任何调查就转账、签约。
另外，还有一些中介承诺零佣金购房、零首付购房、购房返租金等，看似巨大优惠，其实是房价在暗地里被抬高了不少，要知道羊毛总是出在羊身上的。
这种类型的房子通常是买家缴“智商税”的“代表作”，真正抢手的房子又何必通过这种方式来售卖！
套路5 骗取意向金
买房过程中有一个新的付款由头：意向金。
一般情况下，买家看中房源后可以和房东直接进行沟通，可是中介一般会说：“这套房子很抢手，你是不是来付个意向金？”其实意向金完全不能制约卖家和中介，只能牵制你。
因为等你交完意向金，剧情接下来的走向一定是：“卖家要涨价。房子刚刚卖掉了。有一套更合适的，要不要了解一下？”总之，一旦交了意向金，你就被这家中介锁住了，只能被牵着鼻子走，完全失去了话语权。
更有甚者，有些特别着急的买家没看到实房，就匆匆交上意向金，到时候中介会以各种借口推托，你也只能吃哑巴亏，死心塌地地在这家中介一看到底。因此，不要随意缴纳所谓的意向金，约不到卖家、看不到房产证、没有谈拢价格，一分钱都不要付！
总之，很多人在买房的时候，为了图省事，都会选择通过中介去购买。
但中介毕竟是中介，因此下面这几个判断中介是否靠谱的方法，你一定要掌握。
反套路1
选择大型中介公司买房者在挑选中介公司的时候，一定要选择具有营业执照、口碑信誉良好的、规模较大的中介公司。
另外，也可以去现场考察中介公司，看看他们的办公环境、着装仪容、对房源的介绍、从业时间、历史成交记录、二手房交易流程等。
反套路2 买房前实地考察
有些中介为了早日把问题房源销售出去，通常会隐藏真实信息，比如房子漏水、是凶宅、被查封等。很多买家也只是看看样板房或者中介发布的照片就匆匆付款，结果买到的房子也许餐厅窗户正对着别人家的卫生间，又或者终日不见阳光。
因此在付款之前，一定要亲自去房子里实地考察一下，多走动走动，也可以向周边邻居打听一下房子的真实情况。
反套路3 货比三家，不露声色
一定要向中介讲清楚你的要求，比如朝向、户型、可承受的价格范围，不要让中介的套路影响你的判断。
中介一贯先带你看一些较差的房源，然后再带你看一套比较理想的房源，这只是为了降低你的期望值，再促成你交易。
另外，即使看到心仪的房子，也要不动声色，尤其是身边有中介的时候，别轻易流露出对房子的喜爱。否则，中介又会使出攻心术了，比如卖家准备提价、这套房子很抢手等。
总之，中介会频繁给你施加压力，让你心急火燎地定下。
反套路4 看准合同很重要
在与中介签订购房合同时，千万不可相信任何口头的诺言，所有承诺一定要写进合同里。购房合同中的条约越细，对自己越有利，不给黑心的中介和卖方任何耍赖的机会。另外，要特别注意合同是否存在不合理条款。
反套路5 坚持三方见面
如果买房者选择通过中介买房，那也许跟卖家面对面交流的机会就变得特别少，这就导致买家无法知道售卖这套房子的人是否真的就是房主，或者该房源是否真实存在。
因此，你最好要求中介提供三方见面的机会，并验证可能存在的问题。
另外在交易过程中，买房者应该把和中介公司来往的书面材料，比如合同、收条及房产证等证件的复印件妥善保存，以免日后产生了纠纷，你却因为证据不足而无法保障自己的权益。这样谈判，花最少的钱买最好的房
有人说：不擅谈判的人付出的永远是高价。在这个诸事都不确定的时代，掌握一定的谈判技巧是很有必要的。特别是在政策的刺激下，部分地区的楼市纷纷回暖，面对日渐抢手的楼市，买房者该如何与卖家或中介谈判，来保证自己的最大利益呢？
买房之初：知道自己想要什么
人们常说买房难，那么究竟难在哪里？“不了解”这三个字道出了一切问题所在：不了解自己的需求，不了解具体的产品，不了解市场详情……因此感觉摸不到头脑，买房自然就成了一件很难的事儿。
面对这种情况，首先要做好前期的准备工作。
弄明白情况、做好计划，一切自然能够顺利推进，买房选房也能更加轻松，正所谓知己知彼，百战不殆。只有对房子价位、购房目的、购房区位、卖家卖房动机等各方面情况多作了解，才能更准确地争取谈判空间。
很多买房者最初都有完美主义情结，现实是他们理想中的房屋是不存在的。因此，如果在买房前没有充分的准备的话，就很容易举棋不定或者仓促买下并不心仪的房子。
小A和丈夫决定买他们人生中的第一套房子，她是一个善于决策的人，所以在买房之前就明确自己想要什么：交通便利和离学校近。
她在分析市场和银行存款后，初步敲定了几套房子，然后她亲自到实地进行考察，并将她关心的所有指标数据制作成电子表格，这样就能给各套房子排名了。
当然，小A的精心准备只能反映一些很容易量化的特征，她必须到实地去感受，才能确定自己是否真的需要这栋房子，而且也会发现自己之前忽略的因素。
尽管如此，买房之初的计划是很有价值的，这有助于我们在匆匆遇见自己中意的房源时，不会头脑发热、迅速成交，事后又反悔。
总之，在买房之前一定要先确定自己最需要坚持的几个原则，比如房屋朝南、离学校不超过5千米等；另外还要确定自己绝对不能接受的几个指标，比如超过预算10万元、小区生活不便利等。
买房是大事，没有哪一件大事不需要费神动脑的，更不要说这件牵动整个家庭的大事了。我们应该积极做准备去学习相关的知识，把主动权掌握在自己的手中。
买房之中：需要掌握一些谈判技巧
技巧1 不要被中介牵着鼻子走
房产中介都很擅长在买家陈述自己的买房需求时礼貌倾听，但随后却无视买家的意见，并带他们看自己精心准备的房源。
这也在一定程度上反映了很多买家与房产中介处于对立状态的原因。一个成功中介的标志就是：擅长推断买家的心理，甚至要做到比买家更了解他们的喜好。
而一个合格买家的标志就是：充分做好买房前的准备，不要被中介牵着鼻子走，只看符合自己条件的房源。
另外，在进行讨价还价的过程中，中介为了更好地把控局面，往往会采用“一个唱红脸、一个唱白脸”的方法相互配合，就是为了有效地向买家施压。这个时候，买家一定要保持冷静，紧盯着自己所定的计划，而不要被中介带偏。
技巧2 学着做一个挑剔的买房人
如果到售楼中心看房，那我们可以先看看户型图、楼盘沙盘等。一定要记住，要等销售员主动来找我们，而不要上来就杀价。
俗话说，上门的生意比较好做，上门的事情也比较好谈。不让对方知道我们心里真实的意向，从而增加谈判的筹码。
另外，在和销售员沟通时，仅仅透露买房意愿就好，但对中意的楼盘要故意表现出冷淡的态度。即使你想问一下信息，也要摆出漫不经心的姿态，这样销售员会更想拉拢你，并主动告诉你一些优惠信息。
另外在实地考察时，即便我们看中的房子再好，也要将其说得一无是处，甚至可以略微夸大这些缺陷的危害性，例如楼层不好、采光不好、户型不好等。抱怨时你还要流露出担忧的表情，但也要同时观察对方的表情，适可而止，进退有度。
反正只要让他们觉得我们对于这房子不是很满意，才能够为谈判留有一定的余地。
技巧3 营造融洽的谈判气氛
在敲定购买意愿后，买家和卖家就会开始见面会谈。
谈判初始，双方可以先进行一下自我介绍，谈一些家常寒暄的轻松话题。如果双方对彼此的第一印象好，愿意交流，那谈判气氛就很融洽和谐。
有一个重要的原则就是要百分之百尊重人，百分之百相信卖家人是好的，同时要百分之百地指出对他房子挑剔的地方，人很好，但房子不够好，可依然刚好符合我的需求，所以我们还有谈判的空间，我是介于可买可不买之间的。
随着谈判深入，特别是在价格上产生分歧时，气氛会变得紧张压抑，买家要稳定自己的情绪，约束和控制谈判的言行，尽力找到矛盾的关键点，促使谈判顺利进行下去。当然也不能无底线地讨好、迁就对方，这只会助长对方的无理要求，破坏谈判气氛。
要知道，和谐的谈判是建立在互相尊重、理解、信任的基础上的，如果对方毫无诚意，那买家应适时退出谈判。
技巧4 适当退步来获取更大让步
心理学上有个著名的现象叫作“门面效应”：如果你想让对方接受的是一个小的但对方一般情况下不会答应的要求，那么你不妨先向他提出一个大的、更高的要求。对方拒绝你大的、更高的要求后，一般会接受你再次提出的那个小的要求。
这个效应就是利用人们的补偿心理，人们往往都希望扮演慷慨大方的角色，所以拒绝别人也是一件难事。人们通常希望再做一件小的、容易的事来平衡心里的内疚，使其能够继续扮演慷慨大方的角色。
谈判陷入停滞期时，买家可以适时提出一两个原本就没打算达成的高要求，这时卖家必然无法同意。买家可以表现出很为难但还是要尽力争取的姿态，这样在经历一番讨价还价后再让步，就会让对方特别有成就感，觉得自己占了大便宜。同时，买家其他的要求就很容易被对方接受。
买房之后：别回头、不后悔
有人说，不买房子后悔，买了房子也后悔。如果你没买一、二线城市的房子，那么你肯定会后悔。如果你没忍住，投资了三、四线城市的房子或者因为没有注意谈判技巧而多付了几万元钱，那么将来，你肯定也要后悔。
买房可以说是我们人生中的一件大事，买到合适的房子意味着你以后的生活方便、舒心。所以，这也反面强调了买房谈判的重要性。
也就是说，买房之初知道自己想要什么，买房之中需要掌握一些谈判技巧。如果你一开始不能判断出自己的真正需求，买的时候会摇摆不定，买完了心里还是忐忑不安，这就给后悔埋下了种子。
另外，与其假想自己当时坚持讨价还价或许能以较低价格成交，倒不如反思一下自己的谈判方式有没有可以改进的地方，有没有可以更加有力地说服对方并且达到自己目标的地方。
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