一、境外房产持有方式
每个国家的房产投资规则都有各自的特点，在选定国家后最重要的是选择持有方式。不同的持有方式会对未来房屋的买卖、抵押、出租、转让、传承等问题产生影响，还会影响权利人各方的利益，是否有代扣税，以及卖房产生的税费。
通常，买家可以从个人、联名、公司、信托等4种常用持有形式中选择。我们以美国的规定为例进行阐释。
1.个人持有（独立完全产权）。
在个人持有方式下，不动产的权益和责任都归个人所有，多适用于未婚单身男女。
2.联名持有（两个人共同拥有产权）。
在美国，联名持有产权分为联合产权和共有产权两种形式。区别在于，若两人中一人去世，在联合产权下，产权直接归属另一所有权人，在共有产权下，产权要视作死者遗产进行分配。
3.公司拥有产权。
公司拥有产权是指产权归公司所有。根据美国各州法律法规的不同，某些个人信息可能不会被公布在市政网站上，能够在一定程度上保护个人隐私。最重要的是，产权持有人仅需要以其在不动产投入的资金为限，承担有限的责任。在合伙出资和未来遗产继承等方面也有更多筹划空间。
4.信托形式。
在美国，信托是常用的资产保护和高收益合理避税的产权持有形式。信托主要有3个重要的组成部分：一是信托管理人或控制人。二是信托财产。三是受益人。信托管理人或控制人，可以是个人也可以是公司。
信托是指受托人基于委托人的信任，以名义所有人的身份，就委托人授予的财产为受益人的利益进行管理和处分的行为。信托的有效设立必须满足以下条件：
·委托人有设立信托的意图并出于合法目的。
·受托人是基于委托人的信任持有信托财产并负有衡平法上的义务为受益人利益管理好信托财产。
·有特定的信托财产，包括动产和不动产，可以实际交付给受托人。
一般来讲，若以房地产为信托财产，可以以房地产信托或者家族信托的形式来设立，但是这并不能一概而论，因为美国各州关于信托的规定各有不同，实践当中最好请当地有经验的信托领域的专业律师出一份专业意见书。
二、境外房地产信托税费
我们仍以美国的房地产为例。假设客户C先生本身是中国境内身份，且没有任何的境外身份，他在曼哈顿有一价值500万美元的房产。根据美国的税法，这个房产是受美国税务管辖的，会产生几项税务。
一是所得税。这个房产在未来出售时有任何的增值都需要在美国缴纳所得税。
二是遗产税和赠与税。美国的遗产税最高达40%，也就是说，如果C先生在美国的房子在他去世的时候仍由他个人直接持有，那么他的继承人就需要去美国缴纳遗产税。
美国遗产税其实有一个豁免额度，一个美国公民一生当中可以享有1 148万美元的豁免额度。也就是说，如果C先生是美国身份，除了价值500万美元的房子，他在美国没有其他任何资产，并且在全球也没有其他任何资产，那么他的房子给到他的孩子的时候，是不需要缴纳遗产税的，因为还没有超出这个额度。
但是C先生没有美国身份，所以他无法享有1 148万美元的豁免额度。那么，C先生有多少额度可以用呢？只有6万美元。这样C先生最后需要按494万（500万-6万）美元，以40%的比率去缴纳遗产税，对他来说，负担是非常重的。这就是关于美国遗产税的一个风险。
三是关于公司业务。更多时候，是关于股权。在个人未来遇到一些意外的情况下，是否能够比较平稳地由继承人继承公司股权，使公司业务不受任何的影响。
总而言之，有3类风险：中国个人所得税方面的风险、美国所得税和遗产税方面的风险、企业继承方面的风险。
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