曾几何时，一成首付、零首付满天飞，最近这段时间，朋友圈里有不少中介在介绍环杭楼盘、酒店式公寓时，打出了“首付一成”、“零首付”等广告，这对很多钱包不够鼓的刚需来说，实在是充满诱惑力。
首付一成又现江湖？
本质是有期限的分期付款！
那么，具体情况又是怎样的呢？为此，我们实地走访了两个宣称“首付一成”的楼盘，分别是自称位于下沙北的A楼盘（其实是海宁）和位于青山湖科技城的B楼盘。
海宁
我们跟着导航往海宁的A楼盘方向开，快到项目时，听到导航发出的“欢迎来到嘉兴市海宁市”的提示音。据项目销售人员介绍，他们楼盘虽然属于海宁，但是就在下沙与海宁交界，配套和下沙的楼盘差不多。
而所谓的“首付一成”，则是有期限的分期付款。打个比方，一套建筑面积约89方的三房洋房，总价约200万，首套房正常首付约60万，购房者可以缴纳一成首付，也就是约20万，与开发商签订购房合同，剩下的40万，需要在2020年2月前交清给开发商（不计利息），也就是说，留给你还钱的时间其实并不多。
这样看来，首付款确实是降低了，开发商给了购房者两个月的缓冲期，来补足剩下的首付款。但当我们细问后发现，购房者与开发商签署的购房合同，并不是真正意义上的购房合同，具体的网签和签署正式合同还是要等到补齐剩下的首付款之后，说得形象点，你交的一成首付的钱只是类似于买房时的定金。
楼盘销售人员介绍说，“如果选择了首付一成的购房方式，没有在规定时间内交齐剩下的首付款的话，除了没收之前缴纳的一成首付，我们还将向违约的客户收取违约金，像这套200万的洋房，如果在我们再三催促下，还没有收回剩下的首付款，我们将加收大概10万左右的违约金。”
临安青山湖板块
另一个临安青山湖的B楼盘，也属于有期限的分期付款方式。与A楼盘相比，B楼盘的“首付一成”销售模式略显得“有诚意一些”。
驻B楼盘的中介人员介绍说：“项目首付一成，按照一套房源大概160-200万的总价，购房者最低只需支付16万元，就可以直接网签，剩余的二成由开发商垫资，不过必须在一年内还清给开发商，没有利息，具体分几次还清，每次还多少，这个都可以谈。”
什么是首付分期？
和首付贷一样吗？有什么危害？
首付分期：指的是先交一部分钱，剩余的首付，由开发商暂时垫付，而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款给开发商或金融机构，实际上也是借钱来做首付。这其实是逃避监管而变换马甲的行为。
那么，首付分期或者首付贷有什么危害呢？
首先，首付分期面对的大都是没有购房能力的低收入人群，会加剧他们的信用透支，增加了购房者买房杠杆和还款压力。
其次，可能加大首付分期购房族融资成本，使其原本脆弱的财务收支现状变得更加糟糕不堪。如一些首付分期购房族除了房地产开发商提供的无息垫款之外，还有远远超过银行房贷利率的高额外借款，一般利率可能在年息8%甚至更高。
楼盘抛出诱人超低首付？
是该好好算算这笔帐了
除了这些环杭地区和杭州临安区的住宅之外，不少杭州市区的酒店式公寓产品也打出了“首付一成”，甚至是“零首付”的宣传。这里的“零首付”大部分就属于首付贷概念了。在首付款不足的情况下，中介或开发商与一些金融机构合作，为一些符合资格的购房者提供贷款。虽然能够尽快置业，但往往背后的代价是高额的利息。
我们以萧山某酒店式公寓为例，由于酒店式公寓是商业，首付需5成，选择首付贷的方式，最长五年内需要还清首付贷款。来看看酒店式公寓玩的什么套路。
萧山某酒店式公寓购房分期贷说明
实际上，曾经，当房地产市场渐冷时，开发商为了尽快回笼资金或出货，抛出零首付、首付一成等噱头的身影一度火热于房地产市场。
对开发商而言，首付一成的销售模式，除了存在回款稍慢问题，他们该收的钱一分不会少收。这样的销售模式，帮助他们稳定客户，毕竟很少有人愿意自己交了10万、20万，房子也没有得到，还因为违约而要送钱给开发商。
此外，还需注意的是，尽管各个给出零首付、一成首付的开发商，其限期利率、时限不尽相同，但你若是超过这个约定期限，对不起，可能就是坑你没商量，比如前文提及的加收大概10万违约金。
对购房者来说，当大家看到开发商“首付一成”的宣传，看似是一种利好，但背后的套路也需要细细琢磨。我们来看细节，根据客户资质，方案一与方案二可同时操作，方案一：年贷款利率3.85%，方案二年贷款利率3-8%，当然都有限额与时间。（下图为12月最新人民币贷款市场报价利率LPR报价）
12月最新人民币贷款市场报价利率LPR报价截图
不急，套路都摆好了。
方案一，中介说3.85%的年贷款利率是银行商业贷款的利率。我们查了一下从1991年以来的历年银行贷款基准利率数据，都没达到过这么低。那么，这3.85%的年贷款利率从何而来呢？年化贷款利率3.85%已低于银行正常房贷基准利率，此类利率往往存在于消费贷等其他贷款形式中，如办理大额信用卡分期还款等方式。这里存在很大风险。
消费贷用于购房，最大的风险是，根据相关规定是严禁用消费贷形式支付房款的。一旦被监管部门查实，银行有权立即收回贷款。而根据《个人消费贷款合同》，若未按合同约定用途使用贷款，则挪用部分贷款资金自挪用日起将按挪用贷款罚息计收罚息。
此外，看似划算的消费贷，除支付贷款利率外，还需额外向银行支付手续费。
方案二，据中介说这就是开发商垫资的首付贷。那么首付贷的套路在哪里呢？写在那一小划“-”里，3-8%？当问到具体贷款利率如何界定这个关键问题时，中介的回答比较含糊，表示具体会根据个人征信情况和资产，由开发商来界定给你的贷款利率。
此外要注意，如果期限内你没有能力还清这笔钱（高杠杆带来的资金压力不是谁都能承受的），还有可能须要交违约金。
并且，必须要注意的是：首付贷行为涉嫌违法违规！