调控是为了“不调控”

1.

土拍，向来是楼市的指挥棒。

每一次结果，都诱导着接下去发展的方向。

最新几次土拍比之前明显转冷——低溢价成交、底价成交、流拍收回、外地房企拿地急剧减少、本地房企拿地为主——成了常态。

2.

造成土拍转冷的原因，有很多可能。

有可能是开发商看淡后市，有可能是年底资金紧张，有可能因为土地性价比不高，还有可能是房企抱团降低成本。

一，开发商看淡后市，这一条其实我并不认同。

如果看淡后市，则应该大面积流拍。有人拿，有人不拿，最多是意见有分歧。有部分开发商开始观望，也有本地房企频繁捡漏。比如滨江房产反而判断当下就是机会。

二，年底资金紧张很正常。

全国的房产大鳄，每个时间节点都有绩效的。这个阶段就是回款拼年终业绩的时间段，腾不出精力拿地也很正常。

就像有些楼盘，明年开，可以多赚几个亿，但摒不牢啊，必须年前开掉。完成不了指标，负责人要背锅，甚至会不会换帅都不知道，所以怎么可能等？

三，推出的土地，性价比不高。

我想，可能是下沙两宗地取消的最大原因吧。之前，周边楼盘去化就比较困难，一江之隔，价格相差近1倍，这头3万左右，那头三条地铁线的大江东核心区才1.8万。下沙的性价比的确低了。

四，开发商抱团降低成本。

这一说法，只能是猜测。但大家可以明显发现，现在两个开发商合作开发成为了常态，3-4个一起开发的也不少。

拿地时候哥俩好，开发时候分果果，不用拼个你死我活，不是挺好吗？这种情况下，高溢价自然不会出现。

3.

别忘了，去年这个时间段，杭州土地市场出现的情况，与现在是一样的。今年回头看看，那个时期拿地的开发商都是低价捡漏了。比如东原蜀山的地块、时代滨江的地块。

去年我反复强调“大火煮沸”和“小火慢炖”的概念。

政府拍地的底价，从来都不低。只要每块地顺利底价拍出，就是政府完成指标了。开发商们争夺造成的溢价，都是土地财政的额外收入。

所以什么大热、凉凉之类的提法就免了吧，拜托大家不要给土拍加戏。

4.

土拍中的销售限价，是给开发商一个预期，也是给购房者一个预期。

这个预期是有双重任务的。

既要给人希望，防止预期转向跌的一面；又要警告高压线在哪里，谨防过热暴涨。

最后我们发现，一系列调控下来，打灭了高预期后，开发商的利润空间突然出来了。

5.

11月19日滨江房产在滨江拍的涉宅用地。

4.92万元/㎡的精装限价，比附近在售的绿城晓风印月贵2000元/㎡。对。明年滨江涨2千。

而拿地价格，表面上看，比晓风印月低8000元/㎡，但由于滨江拿的这块地，有商业+公共租赁用房，折算后，实际拿地价格比之低了约1500元/㎡。

一来一去，如果按限价顶格销售，开发商将多出近3500元/方的利润空间。整盘下来，就是好几亿的利润。

6.

市场似乎又回到了我们面前。

开发商要考虑的是两件事情：

A、市场能不能接受最高限价？

B、多出3500元/㎡的利润空间，是不是应该拿一部分出来，做更优质的产品，吸引购房者为最高售价买单。

如此一来，开发商可以有更大的操作空间。不再是“只给政府打工，贴着限价走，压缩成本卖房”的逻辑了。

而购房者，也不用再那么担心质量问题。

7.

所谓的调控，目前看来，更像是在开发商头上浇一盆冷水，让他们不要头脑发热，过高预期的拿地；同时，给购房者信心，房价不会太高，掩护大家赶紧上车。

至于二手房，因为一手限价的缘故，根本涨不起来。

购房者都被导流到了限价的一手房。

结合这几年大量推地，一定程度上，你也可以看作：加大供应量，满足需求，平抑房价。

8.

当然，那些持怀疑态度的人，会觉得：政府做的这一切，都是为了高位出货。

毕竟，任何一座依懒土地财政的城市，其根本的逻辑：卖地造房子卖房子拿钱搞城建聚集人气把城市建设得更好吸引更多的人进来定居。

在某个阶段，你一定要说政府高位出货，也行。

至于政府到底是高位出货还是限价掩护大家上车，就见仁见智了。这就好比你心情好，总觉得阳光灿烂；心情糟糕，就觉得天昏地暗。

但有一点，高不高位，从来都是要过几年后，再来看。

9.

至少，目前最新的土拍结果，又有了些市场运作的空间。

或许，一切的调控，都是为了“不调控”。