人均住房近40㎡！現在買房是高位接盤？買不買，怎麼買？這場報告會不得不聽！
前不久，國家統計局發布報告稱，2018年中國城鎮居民人均住房面積39㎡，比1978年增加32.3㎡。
人均39㎡是什麼概念？差不多是一人獨享「2米大床+衣帽間+大浴缸」的豪華主臥。
讓我們來看看杭州的情況，統計局數據顯示，2018年末，杭州城鎮居民人均住房面積達37.3平方米，已經接近全國平均水準。以一個三口之家為例，杭州家庭平均住房面積達到了111.9㎡。人均住房面積將近10倍的增長，是杭州人居品質飛升的顯著表現。當然也有質疑聲：「我是不是被有多套房的房東平均了？」
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改革開放以前，我國的住房制度是福利分房，人口多、住房面積小、三代同居一室是當時住房條件的真實寫照。1978年，杭州的人均居住面積還只有3.8㎡，約等於一個衛生間大小的模樣。
上世紀80年代初，杭州人陸續搬進了帶有獨立廚衛的新建小區。這些小區大多是政府出資或單位建設的福利房，公房，以40㎡-70㎡的小戶型為主。
朝暉小區實景
主城區的朝暉、翠苑等大體量的小區就是那個年代的產物，如今也是主城區二手房的成交主力，成交房價在38000-40000元/㎡。
但那時候的房子普遍存在客廳小，採光差等通病，一家五六口人擠在六十多平的房子裡，人們無暇顧及房子是不是有暗衛，客廳亮不亮堂。有網友總結，以前最重要是有得住，現在考慮的是住得好不好。
2000年後，隨著杭州人民生活水平的提高，市場上隨勢出現了許多120㎡以上的大戶型，甚至有許多近200㎡面積的三房，此時的戶型設計還在發展階段，人們並不重視戶型的功能布局，暗衛、暗廚，大面積過道浪費……依舊屢見不鮮。
某2000年左右建成的小區，超長過道 圖/杭州我愛我家
如果現在回頭去看那個年代的建築，有太多不人性化及空間浪費，居住的舒適性與個性化也比較匱乏。
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高層的得房率有限，89㎡作小三房空間很侷促，因此，一些項目直接做了兩房設計，但這類戶型在如今的二手房市場，一般賣不過89㎡的小三房。
戶型的真正改變源於一次政策的出台。2006-2015年，杭州施行住宅「70/90政策」，規定同個樓盤項目里90㎡以內的戶型必須達到70%，目前，全國依舊有部分城市沿用了這一政策。
當所有的樓盤都是89㎡時，戶型創新終於被放在了重要位置。一夜之間杭州市場湧現出大批 「89㎡神戶型」，以得房率超高的三房兩衛為主，它們有的在主臥里做出了走入式衣櫃，有的做出了超50%的拓展空間，更有甚者打造了5-6米層高的躍層戶型，90㎡實際得房面積達160-170㎡五房兩衛，把空間利用到了極致。
杭州某小區90㎡有五個房間 圖/杭州我愛我家
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近期，不少購房者卻說，最近的樓盤戶型「縮水」了。「現在的樓盤幾乎沒有贈送面積，這不是變相漲價了麼？」
實際上，隨著70/90政策退出歷史舞台，以及相關部門對新建樓房的嚴格管控，「偷面積」的做法不再可行。為了保證相對舒適的三房空間，一些剛需的新項目的「起步面積段」也提高到了96、97㎡。近期幾個純新盤項目上市，最小面積段96㎡起步，格局就與主流的89㎡類似。
起步戶型從89㎡到96㎡，有買房人感慨，「買房相當於多花了十幾二十萬，太虧了！」但也有人認為，之前的偷面積是擅自更改規劃澆築樓板實現的，存在安全隱患。規定執行得越來越嚴，居住安全性提高了，也是一件好事。
與此同時，市場上多種類型的住宅大放異彩。例如近年來的疊墅住宅，也俘獲了相當一部分改善購房者的心。還有回歸中式風格的合院、排屋……不無代表著，杭州人民對居住的追求越來越高了。
住宅產品不斷升級換代，購房者挑的眼花繚亂，應該怎麼買？什麼樣的房子才算得上好產品？