只有房價上漲才有剛需。
房價不漲，很多人置換動機會變弱；房價一漲，市場上冒出來一大批「新」剛需，這批人明明就是有房的嘛，還說自己是剛需？
所以啊，剛需，是個偽名詞。
基於此，我做出了一個大膽的判斷——從現在開始，南京的房子，很可能要賣給有房子的人；如果這批手裡持有房子的業主置換能力減弱，那樓市將冷得更快一點。
NO.1 | 壹
話說，千人排隊購房的場面，已成為提振南京樓市的最大誘餌。每每看到激動的選房場面，也讓大家雞血滿滿。
在南京買房子嘛，一看倒掛，二看中籤率，三看排不排隊，南京人買房子和吃鴨子一樣，沒有一隻鴨子可以活著游過南京，同樣，也不會有那麼一些房子真的賣不出去，隨著時間的流逝，大家都是好房子，哪怕暫時性的站在高崗上。
But，以單個項目推而判斷樓市整體格局的故事，你就當個劇本來看看吧。區域性事件，並不能反映南京樓市的整體現狀。
以江北核心區為例，最近新房市場搶房所帶來的購房焦慮，讓二手房東猛地梭哈了一把，「第二戰場」絞殺更激烈。
據江北地產統計，正榮潤江城近期多套房源成交價超過4萬/平，雖然當年那批買房的業主們幾乎是翻了一倍「離場」，要麼置換到其他區域，要麼持幣觀望，但遊戲的下一棒交給了買下二手房的這批人了，財富效應還將繼續。
除了正榮潤江城，正榮潤錦城、華潤國際社區、保利西江月二手房價格均實現了較大的提升，江北核心區的預期，還是很強。
也正因為江北一二手房聯合反殺，連置業顧問也拿「倒掛」說事。咱們不對他的說法評價，但試想個問題——如果江北核心區二手房只能賣到3萬，新房也賣3萬，江北核心區會有這般躁動嗎？不存在的！
本質上，房子只有財富效應而缺乏居住疊代價值，一旦財富效應衰退，成交都會陷入僵局。手上亟待變現的二手房，正扼住樓市的咽喉。
NO.2 | 貳
2015年及以前的南京，買房的財富效應沒有加速度，那時候江北高新區、橋北、江寧方山等等板塊充斥著大量萬元盤，讓許多外地剛需可以上車。
而站在4年後的今天，南京房價已經到了一個跨時代的階段，我們將要邁過的是2.5-3萬/平的門檻，我指的是新房，二手房我理解的數據是3萬/平。
但不管怎麼樣，剛需確實已經不容易上車了，要麼有本事，要麼有錢包。
房價已經漲到一個相對高位，由於一二手房倒掛非常明顯，二手房的增值效應喜人，再加上新房不便宜，沒有空間再給南京人任性，他必須先處理掉老房子。
如果說過去10年，房地產主要是賣給那些沒房子的人。（寫完這句話我擦了一把眼淚，又是失去的10年，10年前我要是奮力投入房市，我這會兒說不定在外面浪呢）
那麼未來，作為開發商也好，作為房東也罷，你要做好準備，把自己的房子賣給那些有房子的人。
對呀，新韭菜乏力，市場就要指望老黃瓜塗綠漆了！所以，南京樓市這「第二戰場」真的沒想像中的那麼沒有憂患。
以前有房子的，現在因為房價太高，他很容易打消掉置換念頭。他不是沒有選擇必須購房，他有房子。但是他想要買房，他就必須賣掉房子，才能去買。
樓市未來的一大變量，在一定程度上，就變成現有二手房業主的內部循環。
當然，這個主要發生的板塊，是改善性板塊，如河西、南站、鼓樓等，未來可能也會包括燕子磯、江北、江寧等。一切的發生都需要時間。
於是南京也開始進入這樣一個格局——二手房成交的活躍度，對新房市場將產生直接刺激。
從目前的走向來看，新增房源量提升較為明顯，而帶看次數呈現出倒V行情，說明一批賣家正欲集體出貨。
NO.3 | 叄
在南京，房子買不買得到靠運氣，賣不賣的掉看魄力。
但二手房這個第二戰場嘛，相對於一手房市場，又不那麼透明，二手房又是稅，又可能有費，還可能加了裝修，送了真皮沙發高檔家具，也不像新房可以直接看到網簽數據，所以其可操作性空間相對還是比較大的。
但這二者互為作用，相互搭台子唱戲。
新房漲啊漲，購房者接盤乏力，只能被迫去二手房市場挑選。總價200萬以內二手房最受購房者青睞。在新房市場，200萬以內，主城幾乎就沒什麼選擇了啊。
考慮到購買力不會無端上揚，不信你去問問你的老闆願不願意給你加薪水，所以，後來的後來，真正能買得起房，尤其是新房的人，有相當一部分會是靠置換而來的。
而在新房供應充足及二手掛牌量持續走高的雙重影響下，南京二手房價很難保持強勢。換句話說，未來一段時間內，套現收益大機率會縮水。
首先，樓盤未滿兩年，稅費成本高昂；其次，板塊潛在供應足，在這樣的區域，二手房價格有反彈，證明需求會因為結構性供應變化進行轉移，這是相對積極的現象。
南京市場到底有多少套二手房？這個數據好像一直沒有官方或民間的版本，如果大家有，也可以私信或者在評論區更新。
找不到真實的庫存量，看看成交量吧！和上海深圳比，南京是真的不缺房子的。
據統計，2018年南京二手房共成交70958套，比2017年的93737套下降了22779套，降幅為24.30%，成交量猛跌，創造了近4年的新低。
但耐人尋味的是，南京二手房成交價表現驚人，相比前一年的2.8萬/㎡，2018年上漲了10%左右，整體成交均價超3萬，達到了歷史最高位。
今年1-4月，南京成交了22678套房，如果照此形勢演變，南京今年全年成交數據或將達到2017年的成績。
假如修正到4-5個月，依然能感受到二手房這個池子的水在流動，對樓市才算真正的利好。
如果說二手房並沒有想像的那麼容易去化，自己的房子賣不掉，又何來置換一說，都是環環相扣的……
NO.4 | 肆
等市場情緒最恐慌的時候過去，未來才會比現在好。
不過，對於那種動不動就報價20萬、30萬的業主，大家就不用太在意，他們只是想試探自己的身價，如果房子真的那麼好賣，為什麼大家不集體掛100萬/平？
每個小區一套兩套房子的意義並不大，而要普遍性成交的數據才最有價值。
話說，真的一個小區有幾百套房子在賣，它房價能起得來？
一切，並沒有外界傳言的那麼樂觀。「第二戰場」失利，是會直接影響「第一戰場」的。