1.
誰也沒想到，杭州的房地產會以這種形式回歸市場。
土拍雙限後，因為利潤被規定死，開發商拿地，只能按限定價格賣，獲取固定的利潤，所以我們笑稱「開發商淪為政府的長工」。
本以為這是最極致的調控。
沒料到，杭州的房地產卻因此而回歸市場。因為，土拍雙限給出的限價，是按開發商在地價溢價達到封頂30%左右時計算的。
因此，在面對一直衝動上漲的市場，這些限價看著象攔路虎。而對於失去熱情的市場來說，這些限價成了矮子頭上的門框，高不可及。
最近幾次土拍出現底價或及低溢價成交。對應溢價30%封頂給出的銷售限價，利潤空間一下子騰出來了。同時開發商今後銷售時，也有了自動調節價格的空間。
只不過這個調節空間是單向的：只能向下，不能向上——最高值還是被限價的。正因為如此，明年的一手房市場有了降價的空間。
2.
杭州自2016年9月起，至今調控已三年。
開發商和購房者的想法一直相左——
開發商明面上不敢說，心裡卻埋怨政府不講道理，「拍地市場經濟，賣房計劃經濟」，限價讓市場不再是市場。有人不惜捂盤相抗，幾個月或小半年的拖著都是小事兒，捂了2年多的恆大市北項目，最近才無奈拿證。
購房者一邊享受著限價的紅利，忙著到處搖號搶房；一邊吐槽政府手段了得，要是沒有限價，杭州早涼了。
現在看來，大家都太膚淺了。
3.
限價下一手房與二手房的差價，的確讓杭州樓市持續火爆。政府要賣地搞城市建設，也有它自己的小算盤和真實目的。
但我們復盤來看，不論出於什麼目的，限價實實在在做了兩件大好事：
1、在過去三年中，讓十幾萬家庭在相對穩定和便宜的價格上，買到了房子。當然，這其中也包括大量的投資客。
所以我一直勸人積極買進，尤其是剛需。政府壓著價格給你紅利，還不知道抓住？
2、阻擋了開發商瘋狂盲目加價拿地，從而推高地價，拉高房價預期。
我去年就說過，所有的土拍，只要政府起價成交，就是完成任務。剩下的，都是開發商對這座城市的額外貢獻。既然是貢獻，那就別求回報了。
4.
拍地是房地產邏輯閉環的第一步。
所以，根據拍地的動向，能預判很多事情。
開發商拿地價格低了，今後銷售價格就有了足夠向下的空間。之前想要的市場調節空間，回到了手中。
當開發商相對低價拿到的地上市時，如果行情還不錯，自然頂著限價走。如果行情不太行，就可以打個折什麼的。
一手房降價的曙光總算是有了。
但對我們購房者來說，其實也占不到太大的便宜。哪怕打折了，實際價格有可能和現在的價格差不多。或許這只是一個心理遊戲，因為限價變高了。
5.
臨安土拍限價都飛到2.6萬去了。
這是要給現在在售的樓盤人為造差價啊！不是疲態盡顯，青黃不接嗎？就再給一個大大的空間，讓我們盡情想像。
未來科技城南湖這邊的2.0，接近3萬的價格了，這麼明顯的信號釋放，你還堅信1.0的核心區不漲價？
富陽、仁和、塘棲已經飛起的地價也很能說明問題。之前，無論政府的起價，還是開發商競地的結果，對這些絕對值低的地方，都明顯大漲一輪。
其中規律很好找，凡是低價地，都有空間——這符合我們投資買房最基本的邏輯，絕對低價，本身就是投資邏輯。
譬如1.2萬的東洲和2.1萬的翁梅，還有之前1.5萬的星橋。我判斷：明年，臨安、富陽、未來科技城和大城北（餘杭）、錢塘新區等低價區域，限價都會有一輪明顯的漲幅，估計能有6-10%左右。
而市區的房價，基本不可能漲了。因為要控制總的指標不突破。高單價的地方，只能按兵不動。
反過來就是我上半年說的那句話：主城區才是價值窪地。
6.
我大膽推導出一個結論：今年天空之城很可能不開了。
按照政府定價邏輯，明年漲了之後開，後面平價或者低價都可以賣。若今年開了，按現有指標定的價格，賣完之前，都不會再給你漲價的機會。
萬科只要不傻，肯定不會今年開。等這個樓盤的朋友，估計預算要提一提了。