NO. 1｜壹
如果對近一年的杭州樓市，畫一個行情走勢圖，會是什麼樣？
我想它應該是「倒V型」：嚴重低迷（去年下半年到春節）——火熱小陽春（今年3月到6月）——再次降溫（下半年至今）。
由於行情反覆多變，大部分樓盤的銷售成績，也隨之起伏不定。
比如，城東某盤去年底流搖，熬到今年3月後，不僅搖起來，還基本售罄了；還有城南某改善盤，今年上半年首開熱銷，下半年卻流搖了。
更嚴峻的是，臨安、富陽等遠郊部分樓盤，如今降價打折也時有發生。
近一年的杭州樓市反覆多變
總的來說，和過去「雞犬升天」的癲狂行情相比，這一年的樓市，各大樓盤更多是「八仙過海，各顯神通」。
如此波雲詭譎的行情下，有一個樓盤，卻橫跨三個階段，始終「一房難求」。
它既不是登記量爆表的「萬人搖」，也不是地段絕對核心的千萬豪宅，而是超山板塊的江山風華。
自去年11月首開至今，已累計開盤11次。昨天剛選完房的第11次推盤，共84套房源，吸引941組客戶，中籤率低至9%，毫無懸念售罄。
江山風華熱鬧的選房現場
也就是說，低調的江山風華，實現了「11開11罄」的壯舉。
這是什麼概念？我統計了下，同一周期內，開盤次數遠超江山風華的，只有富陽的微風之城，高達20次。
推盤節奏如此密集，又能做到售罄，放眼整個杭州樓市，也屈指可數。
更神奇的是，江山風華所推房源，還不是受眾面最廣的普通剛需高層，而是由洋房和排屋組成的純低密物業。
其中，僅洋房就熱銷了584套。
NO. 2｜貳
正如黑格爾所說：世上沒有無緣無故的愛。
樓市亦是如此。江山風華之所以能夠「穿越牛熊周期」，主要歸功於三大「殺手鐧」。
首先，是交通升級帶來的城市格局裂變。想想當年的勾莊、聞堰，及下沙大學城北，基本屬於邊緣的剛需板塊，與市中心是「割裂、斷層」的。
但中河高架延伸、德勝高架開通後，許多新杭州人的生活半徑大幅拉伸，立馬躍升為居住熱土。
隨著「三路一環」的穩步推進，這種蛻變同樣在超山上演。以江山風華為例，直線距望梅高架五洲路口約650米，幾乎全程快速路，便可直達武林、錢江新城、亞運村和蕭山機場。
江山風華可便捷連通市中心
數據不會說謊，江山風華已售洋房，除了地緣性客戶，高達4成來自快速路沿線。
第二個殺手鐧，是充滿想像空間的產業前景。
江山風華約700米外，就是風光綺麗、以梅景著稱的超山。而這座迷人的平原小山，已經被阿里體育「承包」，將化身為一座占地7500畝的超級體育公園。
只一季的梅花怎麼夠？未來，它將是一個全季節全天候的運動、休閒、養生、演藝和旅遊目的地，是真正突破想像力的產品。
「超級大IP」旁的江山風華，完全有可能像未來科技城、奧體、雲谷邊的一眾熱盤，迎來價值的躍遷。
阿里體育超山項目部分功能示意圖
最後一項絕技，則是用高層的價格，就能實現洋房夢。
而且不同於市面上洋房的魚龍混雜（7到11層也算），江山風華可是純正的6+1精裝洋房。要知道，在地王頻出的2016年後，整個杭州八區內，6層洋房不過十指之數。
更關鍵的是，均價只要19500元/㎡，與板塊高層均價基本一致。加上戶型控制合理（主力約89-126㎡），總價非常友好。
以第11次推盤為例，最低門檻僅約152萬，三成首付不到46萬，大多數人都能承受。
NO. 3｜叄
占盡地利人和，難怪購房者對江山風華如此垂愛。
我仔細統計了下，江山風華共進行了6次洋房搖號，584套房源，累計5204組登記，平均中籤率11.2%。相當於每9個人，只有1人能勝出。
可遺憾的是，持續熱銷後，由金地、奧克斯合力打造的一期洋房，只剩最後2幢，售罄只是時間問題。
許多人寤寐思服、求之不得的洋房，難道就此絕跡？大量需求何處安放？
上帝關上了一扇門，一定會打開另一扇窗。
江山風華現場展示中心實景圖
好在江山風華是一個總體量約45萬㎡的旗艦大盤，容積率僅1.6，是杭州近幾年體量最龐然的純低密住區之一。
整整約18萬㎡的土地上，沒有高低配，全是聯排、合院和洋房。
而即將首開新品洋房的二期，總戶數1131戶，容積率1.4，由21幢約150㎡聯排、16幢6層約95-125㎡洋房，6幢6層約115-127㎡洋房組成。
規劃布局上，洋房在北、聯排在南，所有建築寧靜低伏，視覺觀感十分通暢。
相較於整盤，二期居住屬性更純粹。容積率是更低的1.4，依舊是稀缺的6+1精裝洋房，且6層就是最高天際線。
江山風華二期洋房效果圖
由此帶來的是，整個園區的採光、風動及視野，都會更通透愜意，仿佛置身一個天然大公園內。
整個項目未來的品質，也讓人很有期待。
江山風華的操盤手金地集團，不僅有豐富大盤打造經驗（自在城、藝境等），帶來的還是經典「風華系」產品，與西溪風華和大運河府同出一脈。
諸多實力夥伴，同樣不可小覷。以二期為例，背後還站著中銳、中梁和贊成，且自帶一個約4000㎡的鄰里中心。
NO. 4｜肆
二期洋房更大的亮點，來自戶型的精心設計。
尤其是約125㎡的平層戶型，極為出色。看看這一組參數：四房四開間南，九面採光，南向面寬約13.1米，已接近此前風靡一時的「神級140㎡」。
同級別洋房中，更是碾壓級存在。
目前，市面上常見的120多㎡洋房，通常只能做到三開間南，面寬超不過12米。
而得益於超乎常格的面寬，江山風華朝南主臥面寬達約3.65米，放下2米長大床後，仍有充足空間留給電視櫃和過道。
二期約125㎡洋房平層戶型圖
不過，最讓人心動的還是那闊綽的南向大橫廳。
餐客大橫廳是很多人的嚮往，但它往往採取東西朝向。珍貴的南向陽光面，在臥室和橫廳之間，總難兩全。
而這裡採用的，卻是南向的「2臥+餐客橫廳」模式。整整約6.55米麵寬留給餐客廳，占總面寬一半，加上約5.3米進深，整個橫廳面積，達到了寬綽的約34.7㎡。
如此大尺度的南向橫廳，往往只在一些標誌性的大平層能見到。無論家庭聚餐，抑或開生日Party，都能裝得下。
大開間、多採光面，是居住品質重要指標
更誘人的是，大橫廳還外連一個進深約2.1米的大尺度陽台，面積約13.8㎡。
因為空間足夠大，主人完全可以憑個人喜好，改造成陽光健身房、寵物樂園，抑或一個大會客區，仿佛偶像劇的拍攝背景。
超寬的南向採光面，更兼顧了兩個臥室。冬日清晨被陽光喚醒，那感覺是人人嚮往的。
如果要更任性，則可選擇超多附加值的頂底躍。
二期約125㎡洋房頂底躍戶型圖（右劃查看更多）
以約125㎡底躍為例，四房兩衛，除一樓大花園，還送約50㎡的地下室。家庭影院、棋牌房，還是遊戲房？你曾想像過的美好畫面，都有了盡情揮灑的空間。
更酷的是約125㎡「超級露台版」頂躍，二層自帶兩個星空露台，面積加起來約40㎡。
在這裡，來個家庭BBQ最合適不過了。當然你也可以搭一個花架，擺上幾排多肉或是三角梅，做一個花草達人。
NO. 5｜伍
儘管產品力顯著提升，但由於限價，二期洋房均價，預計仍是19500元/㎡。
提前打探到的最新消息，約95㎡平層總價180萬左右，約125㎡平層總價240萬左右。而最低總價門檻，只要約170萬。
這意味著，首套首付70萬出頭，就能入手一套精裝改善大四房，還是6層稀缺洋房。
這是什麼概念？不妨以秋石高架為軸，來看看沿線低密物業的價格。往市中心方向，最近的是丁橋的芳菲與城，多層均價高達35500元/㎡。
同在快速路沿線，相距不到10公里，價格卻相差了80%。
秋石高架沿線價格體系
當然，江山風華的頂底躍，總價會相對較高。但是加上大花園、地下室，和露台這些附加空間，實際單價劃不划算，是一筆很容易就能算清的帳。
況且，如今的超山早已今非昔比。大量高規格配套，正在紛至沓來。
前天（10月31日）上午，上海百聯與杭州餘杭旅遊集團，聯合以總價3億元競得的約192畝商業地塊，就在江山風華隔壁。
按照規劃，這裡將打造杭州首家百聯奧特萊斯，商業體量超13萬㎡，預計300多個國內外一線品牌入駐。
百聯奧特萊斯超山項目效果圖
而在今年9月，華元競得的余政儲出[2019]34號地塊，計劃打造杭州市八區首個室內滑雪場，也在江山風華附近，直線距離僅約2公里。
教育資源也無需擔憂。西面一路之隔，有在建的浙江省重點塘棲中學新校區，九年一貫制學校和幼兒園，已接近結頂。
此外，板塊內還規劃建設一個約65萬㎡的全民體育中心，有望承接部分奧體國際賽事。
現在回頭看，江山風華的熱銷，是不是更容易理解了。
畢竟，身處一個產品力「倒退」的浮躁時代，還能在杭州交通核心圈，以一個那麼友好的價格，收穫一套純粹的身心安放之所，真的太難得了。
開盤預告
江山風華二期新品洋房，預計本月初首發，首開4幢樓（20-23幢）。主力戶型面積約95-125㎡，總價170萬起。
現場實景樣板區明天正式開放，意向購房者可到場品鑑。
本文
概要
11.2
2019
項目
杭州江山風華（一期備案名：香岸華庭；二期備案名：望梅華庭）
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地址
望梅路與昌達路交匯處
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產品
總體量約45萬㎡，分一二兩期。其中二期共1131戶，容積率1.4，由21幢聯排，和22幢6層洋房組成，洋房精裝交付。
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銷售
預計本月初首開二期洋房，主力戶型約95-125㎡，實景樣板區明天開放。
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推薦理由
去年首開至今，實現「11開11罄」的壯舉，洋房熱銷584套。二期洋房仍是稀缺6層洋房，戶型亮點十足。約125㎡平層戶型，四房四開間南。南向餐客一體化大橫廳，面寬約6.55米，尺度媲美超級豪宅。位於快速路口，直達主城核心，最低總價門檻僅約170萬。
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其他特點
超山已被阿里體育「承包」，這個超級IP距江山風華直線約700米。自帶約4000㎡鄰里中心，一路之隔是杭城首家百聯奧特萊斯，附近還有市八區首個室內滑雪場。
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交通貼士
距望梅高架下匝道約650米
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