來源：房評網
土地是不可再生資源，越用越少，越賣也越少了。
如何對寸土寸金的城市市區土地進行挖潛，大力開展產業發展，已經是濟南市面臨的重要問題。
近日，濟南市人民政府辦公廳發布《關於深入推進城鎮低效建設用地再開發工作的實施意見》（以下簡稱《意見》） ，要求對全市城鎮低效建設用地再開發。
《意見》指出，城鎮低效建設用地指位於規劃確定的城鎮建設用地範圍內，布局散亂、利用粗放、用途不合理、權屬清晰且不存在爭議的存量建設用地。
主要包括6種：
（一）不符合現有國家產業政策、安全、環保、能耗等要求的產業用地；
（二）各區縣政府通過畝均綜合效益評價認定為低效的產業用地；
（三）布局散亂、利用粗放，不符合《山東省建設用地控制標準（2019年）》要求的存量建設用地；
（四）土地利用強度低，不符合城市規劃功能定位和要求的存量建設用地；
（五）已建成但利用不充分或閒置的公共建築等涉及的存量建設用地；
（六）各區縣政府認定的其他低效利用存量建設用地。
依法認定的閒置土地以及不符合土地利用總體規劃的歷史遺留建設用地等，不列入低效建設用地再開發範圍。
對於這些低效建設用地，將採取3種再開發模式：
（一）政府收儲改造。規劃用途為商品住宅或城市基礎設施、公共設施的土地，按照國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同明確規定或約定應當由政府收回土地使用權的土地，以及按照相關規定需納入政府儲備範圍內的土地，由政府收回土地使用權後依法辦理供地手續，並給予原國有土地使用權人合理補償。
（二）原土地使用權人改造。在符合規劃的前提下，鼓勵原土地使用權人通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的存量建設用地實施改造開發。對納入成片改造範圍的城鎮低效用地，原土地使用權人可優先收購歸宗後實施改造；原土地使用權人分散的，各方明確權利義務後可組建聯合開發體，實施整體改造開發。除改造開發為商品住宅外，需辦理供地手續的，可採取協議出讓方式辦理。
（三）市場主體改造。在城鎮低效建設用地再開發範圍內，市場主體可根據再開發專項規劃收購相鄰多宗地塊，申請集中改造。各級自然資源和規劃部門可依據項目實施主體的申請將分散的土地歸宗，除改造開發為商品住宅的土地外，按照協議出讓方式補繳地價，報市、區縣政府批准後，註銷原不動產權屬並為項目實施主體辦理新的登記手續。
採取上述（二）（三）模式改造開發為商業、旅遊、娛樂等經營性用地的，除按規定補繳地價款及相關稅費外，應按照城鄉規劃要求無償提供項目總建築面積的10%或項目用地總面積的15%用於政府公益設施。無償提供的建築面積和用途應在土地出讓合同中予以約定。
改造項目的建築設計方案需報自然資源和規劃部門審查並取得規劃許可證。
對被改造土地所屬人和單位的補償和鼓勵：
（一）鼓勵立體綜合開發模式，充分利用和配置地上、地下空間資源。各區縣政府應充分結合城市發展階段、功能定位和空間布局要求，統籌做好地上、地下空間開發利用規劃。鼓勵和引導市場主體實施地上、地下綜合開發，對利用自有存量建設用地自行改造的項目，地下部分建築面積減半收取土地出讓金；地上部分兼容的綠地、公交場站等公共服務設施計入總建築面積，不計收土地出讓金，由項目實施主體無償代建並移交相關部門管理使用。
（二）在不改變土地用途且符合城鄉規劃的情況下，以追加投資、提高容積率和土地利用率等方式繼續開發，需整體轉讓或具備宗地分割條件部分轉讓的，經市、區縣政府批准後可採取協議出讓方式辦理用地手續。
（三）符合城市規劃的自有工業用地，原土地使用權人可申請轉為標準廠房項目或新型產業發展用地，具體參照《濟南市人民政府辦公廳關於加快工業標準廠房建設的實施意見》（濟政辦發〔2019〕10號）、《濟南市人民政府辦公廳關於支持新型產業發展用地的意見（暫行）》（濟政辦發〔2019〕7號）規定執行。
（四）因舊城區改造需異地搬遷，且符合國家產業政策及投入產出要求的工業項目，依法收回原國有土地使用權的，市政府可採取協議出讓方式為原土地使用權人異地安置同用途的土地使用權。
（五）利用現有房屋和土地興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅遊、眾創空間、生產性服務業、科技創業載體、網際網路+等新業態，改建房屋或新建建築面積不超過原總建築面積15%的，經區縣政府批准，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期5年。過渡期滿後，可按新用途、新權利類型及市場價，以協議出讓方式辦理用地手續；符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。
（六）在符合規劃的前提下，土地用途變更為戰略性新興產業、生產性服務業等國家、省、市支持發展的新產業、新業態的，按相關程序認定，經市、區縣政府批准後，可採取協議出讓方式辦理用地手續。此類土地再開發後需分割轉讓的，可參照《濟南市人民政府辦公廳關於支持新型產業發展用地的意見（暫行）》（濟政辦發〔2019〕7號）執行。
（七）因用地面積較小（不超過3畝）或形狀不規則，不具備獨立開發建設條件的建設用地，應納入周邊相鄰土地統一規劃建設。單宗用地面積不超過3畝，累計不超過開發項目用地總面積的10%，規劃要求與相鄰土地一併集中開發的零星建設用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），經市、區縣政府批准後可採取協議出讓方式供地。
（八）合理確定土地出讓金。城鎮低效用地再開發中，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協議出讓手續的，除另有規定外，應按現用地條件土地價格與原用地條件土地價格（或劃撥土地使用權價格）的差額補交土地出讓金（原出讓工業用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標準容積率作為原用地條件。
（九）調整收益分配政策，鼓勵各區縣政府實施城鎮低效用地再開發。城鎮低效用地再開發中，需補交土地出讓金的，納入市級財政管理。在2020年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協議的，將繳納出讓金總額的60%分配給項目所在區縣政府；在2021年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協議的，將繳納出讓金總額的50%分配給項目所在區縣政府；在2021年12月31日以後簽訂出讓合同或補充協議的，將繳納出讓金總額的30%分配給項目所在區縣政府。該出讓收入應統籌用於建設完善本轄區公共配套設施功能。對於按規定需公開出讓的土地，土地出讓金仍按現行有關政策分配管理。萊蕪區、鋼城區土地出讓收益按照《山東省人民政府辦公廳關於印發〈濟南市萊蕪市行政區劃調整對支持萊蕪區鋼城區駐地發展的工作方案〉的通知》（魯政辦字〔2019〕17號）規定執行。獨立審批建設用地的區縣政府可自行制定鼓勵政策。