文 | 原創中心 劉瑩
步入2020年，「黑馬」中梁控股迎來上市首年的開門紅。1月6日，中梁控股公告稱，去年一年，其已經實現銷售1525億元，取代泰禾、富力和綠城中國成為躋身行業TOP20房企的新面孔。而在華麗業績的背後，中梁控股的融資成本也達TOP20房企最高，還在一年內三次調整區域架構裁員，階段性問題不斷。
收縮架構「變相」裁員
根據中梁控股1月6日披露的最新業績報告，去年12月，中梁控股實現銷售220億元，但銷售均價僅為9100元/平米；11月單月，中梁控股的銷售額為160億元，同期銷售均價為10700元/平米。
12月相比11月，中梁控股的銷售額環比上漲37.5%，而銷售均價卻環比下降14.95%，照此計算，在2019年最後的一個月里，中梁控股或在以價換量衝刺業績。
不久前，中梁控股剛剛在管理層進行了較大的人士調整，現任地產業務的聯席總裁陳紅亮、李和栗，均已獲委任為執行董事；此外，游思嘉已獲委任為執行董事、授權代表及公司財務長。
事實上，早在去年10月9日，中梁地產的法人便已由黃春雷換成了李和栗，作為2015年才加入中梁的新兵，李和栗在不長的時間內從開發主管兼營銷主管一路升至地產集團執行總裁的位置，業績導向是其得到晉升的主要原因。
與此同時，中梁控股也在通過架構調整的方式對總部員工進行精簡，相關調整完成後，中梁控股總部目前的587名員工將減少至400人左右，中梁控股也因此再度陷入「變相」裁員的傳聞。
時間倒回至去年7月，中梁控股在內部對各個區域集團進行了重新整合，將原有的12大區域集團及70多個區域公司調整為由浙江、山東、西部、中部、江蘇、南方、北方7個區域集團，以及長沙、青島、萬築、產城不動產4個直屬區域公司組成的「7+4」區域結構。
在對各大區域進行合併的過程中，很多員工的的工作職能出現了重疊，而出現業務重疊的員工或將根據績效考核末位淘汰或被調崗，在整合之後的區域集團中，如果有員工不願意去新的辦公地點工作也需要自動離職。
更早之前，中梁控股曾在內部明確涉及「非標」的人員原則上將不再錄用，積極收縮編制。所謂「非標」人員，即，全日制本科以下學歷的員工；35歲以上的員工、40歲以上的部門負責人及45歲以上的高管；不具備TOP30房企工作經驗的副總監（含）以上職級人員。
2019年4月初，首次跨過千億房企安全線的中梁控股也曾將原浙閩粵區域集團的下屬公司併入同級別的浙廣區域集團，並制訂了相關減員計劃，按照中梁當時的規劃，浙閩粵區域集團的裁員人數占比在20%左右，並具體細化到了每個部門和業務條線。
談及幾次調整的不同之處，中梁控股方面表示，上市前的調整是調整區域，是出於沖規模的訴求，在上市之後，則是穩定向前的戰略調整，總部減少的人一部分將下放到區域，另一部分則末尾淘汰。
而在業內人士看來，2019年以來，房企外部融資渠道持續收緊，三四線城市棚改紅利逐漸消失，中梁控股這家以三四線城市為主戰場的公司則面臨了來自增長上的被動，急需轉換業務結構，尋找新賽道。
業務調整回歸「二三線」
中梁控股董事長楊劍曾表示，「如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市就是開寶馬mini，你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的」。目前來看，駕駛寶馬mini的楊劍正在將規劃變成現實，將大奔遠遠甩在了身後。
成立於1993年的中梁控股發跡於溫州，被稱為浙江三四線城市的「小霸王」。2015年，中梁控股以168億元的銷售額站穩浙江，提出「深耕長三角、面向華東、輻射全國」的發展戰略，並於2016年將總部遷往上海，以求走出浙江，布局全國。
在其他房企紛紛搶灘一二線城市時，中梁控股則將重心放在了三四線城市，並迅速下沉擴張至長三角輻射範圍內的三四線城市，還相繼進入了中部的江西、安徽、河南等地，依託於在三四線的大力布局，中梁控股實現了快速的規模擴張。
從百億「小房企」到實現千億銷售的跨越並躋身行業前二十，中梁控股僅用了3年的時間。2016年至2018年，中梁控股分別實現銷售190億元、649億元及1015億元，銷售額復合增長率達131%。同期，中梁的營收也由2016年的29.25億元增長至2018年末的302.15億元，年復合增長率達221.4%，創造了另業內側目的「中梁速度」。
持續深耕三四線城市的戰略布局，也為中梁控股帶來了大量的區域土儲。財報顯示，截至去年6月底，中梁控股在長三角三四線、普通三四線城市擁有的土儲約占集團總土儲的80%。
而隨著棚改紅利的消失，中梁控股近8成土儲都集中於三四線城市帶來的風險開始顯現，克而瑞統計顯示，在三四線城市槓桿率的逐漸提高、棚改貨幣化及PSL（抵押補充貸款）縮減等因素的疊加影響下，中梁控股在該區域的土地儲備面臨了較大的減值風險。
意識到上述問題的中梁控股積極進行了業務線調整，加速回歸「二三線」城市。截至去年前11月，在中梁控股累計斥資711億元摘得的129宗地塊中，約有50%位於二線城市，同時，中梁控股還首次進入了西安、天津、南京、南昌、福州、貴陽、大連等重點城市。
在業內人士看來，儘管和其他房企相比，中梁的調整速度相當迅速，但市場下行之後，留給這家公司布局二三線城市的機會可能不會很多。此外，從銷售貢獻上來看，截至去年年中，中梁控股位於三四線城市的銷售額貢獻占比達到73%，仍是公司的銷售主力。
另有業內評論認為，當中梁控股把業務重心轉移到二線城市之後，其項目數量本身就將減少，對於人員的需求也會下調，裁員將成為不得不面對的事情。
金融產品侵蝕利潤
大力度的攻城略地，是中梁控股得以快速規模擴張的原因之一。截至去年11月末，克而瑞披露的中梁控股新增土地貨值為1872.5億元，新增土地建築面積為2048萬平方米，分別排在行業第14名和第6名。
激進拿地的背後，是中梁控股土儲規模的不足。截至去年6月底，中梁控股的累計土儲貨值為3385.4億元，相當於同期銷售額的5.32倍，只夠滿足未來兩年左右的銷售，而百強房企總土儲的平均去化周期為4.2年。
與此同時，中梁控股的槓桿率也在走高。財報披露，截至去年中期，中梁控股的未償還借款總額為288.02億元，凈負債率為199.60%，較2018年年末上升15.22個百分點，其中，資產負債率達95.25%，也是連續四年高於95%。
在迅速實現規模擴張的三年里，中梁控股的銷售額翻了5.3倍而營收翻了10.3倍，但並未給集團帶來相應的利潤表現。2016至2018年末中梁控股的毛利率分別為21.1%、20.4%、22.9%，去年中期，這一數值增至24.5%，仍低于于上市房企30%的毛利率均值。
究其原因，有業內人士透露，一直以來，中梁控股對於對高成本的信託融資渠道較為依賴，此外，銀行開發貸、ABS（資產證券化）、私募、企業間拆借、商票等也都需要成本，毛利率低意味著中梁控股的利潤正在被這些金融工具瓜分。
在2016年至2017年間，中梁控股財報披露的未償還借款額分別為202.27億元和244.76億元，直至2018年末，其未償還借款額增至270.04億元，其中，來自信託融資及資產管理安排的未償還本金總額為147.2億元，占借款總額54.5%。
去年7月，在中梁控股遞交的上市招股書中也曾明確，上市所籌資金將用於償還部分現有信託貸款，包括已於去年7月到期的年利率11.5%信託貸款、9月到期的年利率11.5%的信託貸款以及11月到期的兩筆年利率分別為12.5%、13.83%的信託貸款。
外界評論認為，除卻規模擴張的訴求外，中梁控股更希望藉助上市打開包括境內外的債券市場、公司債及美元債等融資機會，以找到更加「便宜的錢」，優化債務結構。
中梁控股CFO游思嘉在回應高融資成本時也曾講到，「隨著公司上市，打通融資通道，去年的9.9%還有相當大的壓縮空間」。
由於對非銀金融的過分依賴，中梁控股的平均融資成本一直處於行業高值。去年上半年，中梁控股的加權平均債務成本為10%，而同期千億規模房企的平均融資成本僅為5.2%。
去年下半年，中梁控股還發行了兩筆共計4億美元的優先票據，票面利率高達11.5%，與TOP20房企的融資成本相比，中梁控股一直位居前列。
為迅速進入規模陣營，中梁控股曾在內部提出「456」的高周轉模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。為鼓勵區域公司按照「456」的模式運轉，中梁控股還設置了豐厚的獎勵，開盤後達到「456」標準的項目，將獲得100萬元的內部獎勵。
「高周轉」下帶來的負面效應正在接踵而來，去年至今，中梁控股旗下中梁壹號院、中梁國賓府和中梁江督府等多個項目因質量問題先後遭到業主投訴；去年12月，由義烏中梁操盤的千萬豪宅西江雅苑項目因「房屋的天花板、牆壁、露台、飄窗有不同程度開裂」等嚴重質量問題被多家媒體曝光。