想到土地市場會趨冷，沒想到冷得這麼快。
五天前，九堡一宗宅地意外拍出0溢價率，最終成交價16986元/㎡。
這個價格，比隔壁餘杭區的喬司還要便宜：今年喬司出讓的2宗涉宅地，地價分別是21008、18162元/㎡，距離這宗九堡宅地分別是2.2km和1.6km。
有人說：這是東新地價撲街之後，主城區又遭「恥辱」！
儘管找各種理由為九堡宅地挽尊，比如只是邊角料地塊，比如離地鐵比較遠......但不可否認，最後成交的地價，確實遠低於市場預期。
從萬人追捧到門可羅雀，天堂和地獄的落差——九堡和下沙曾是2009年前後溫台投資客最迷戀的板塊。
不過這幾年，九堡的存在感太弱了！除了前段時間鬧得沸沸揚揚的昆盛蕭邦，你還能想到什麼新聞？
想到城東新城，4萬6的新房價格，二手房在這個水平上下浮動，說到艮北新城，4萬出頭，這兩天楊柳郡3.57萬讓投資客蠢蠢欲動。
但說到九堡，一頭霧水：現在改頭換面了嗎？在賣什麼新房？接下來限價多少？二手房最高賣過多少？降了嗎？
我特意跑了一趟九堡——
1.前世今生，從九堡到錢塘智慧城。
去探訪之前，先來看看當年投資客青睞的當紅小生，到底是怎麼變成了如今的18線糊咖。
其實從當時的政策邏輯來看，投資客們看好九堡其實不是沒有理由的。
2006年6月，隨著「城市東進」步伐的加快，杭州提出「決戰東部」的發展戰略。從城東新城起始，一路往東到艮北新城、九堡、下沙，都是利好點。
今天被拿來比較的九堡和喬司，也曾經親密無間過。2010年，兩區聯合發展推出九喬國際商貿城概念，項目規划起點是很高的。
曾經的九喬商貿城，周二出讓的地塊還算是核心位置
可惜10年過去了，九喬合作也沒搞出大水花，如今早已是名存實亡。
2015年11月，錢塘智慧城正式掛牌成立，將原來的江干經濟科技園、九堡街道、九喬江干區塊合三為一，統一併入錢塘智慧城，規劃面積15.5平方公里。
喬司商貿城也由臨平新城管委會來開發了。
錢塘智慧城的基本構成
如今杭州城市的發展戰略又從「跨江發展」變成了「擁江發展」，錢塘智慧城的優勢也不如當年「決戰東部」時明顯了。
前些年九堡一帶引進的產業始終不夠高大上，這兩年開始才瞄準數字經濟。
九堡拆改做得太散，沒有像艮北一樣整片推倒重來，至今仍然存在商品房和城中村並存，城市介面不友好。別看只有2站地鐵，差得卻絕對不止2站地鐵。
我探訪過程中，好多道路都處於封閉狀態，導航總是把我引向斷頭路。當年在九堡背後的金沙湖，如今也能對九堡發出一聲冷笑了。
2.偌大的板塊，僅有一盤尾盤在售。
目前，偌大的錢塘智慧城就只剩下金地玖峯匯一盤在售，高層和洋房都已經售罄。
前期高層均價大約3萬2-3萬3左右，250萬出頭的房源也有，300萬以下的也有一大把。洋房價格在3萬4上下。
疊墅也已經全部領出預售證，剩餘房源不需要搖號，可以直接落位購買。目前均價46200元/㎡，戶型145-165㎡。而且還是精裝，總價最低600萬可以搞定，和艮北新城、城東新城一套高層的總價差不了多少。
不難發現，周邊城市介面有點像小縣城
根據銷售小姐姐介紹，很多客戶都在艮北高層和九堡疊墅之間糾結，相對年紀大一些的客戶會更喜歡疊墅。「周邊其實都會拆掉的，但是現在客戶過來，看到實景就會覺得還是艮北城市介面更好。」
玖峯匯剩餘的疊墅也已經不多，大約30多套，下疊相對比較受歡迎，只剩下幾套可以選。其餘房源，上疊和中疊數量大概對半開。上疊樣板間目前處於整改階段，暫時關閉。
售樓處很大，設計也很用心，頗為高大上，光這個售樓處，完全不輸給很多5萬+的樓盤。重點是後期不拆，充當會所使用。目前室內泳池、健身房都已經開放，已經購買的業主現在就可以使用。
玖峯匯高大上的售樓處和會所
疊墅精裝修配置也不差，地暖、新風、中央空調、凈水系統全部配齊。浴室里用了高儀的龍頭、杜拉維特的浴缸。西門子廚電不光包括燃氣灶、油煙機、洗碗機之外，還配了烤箱和蒸箱。拉開櫥櫃連拉籃、多功能刀叉盤這些細節都屬於交標。
個人感覺，產品、精裝、價格都很有競爭力，最大的拖累就是地段。
恰好現場有一位客戶認購了一套下疊，也聊了一聊。這家人是九堡一帶的原居民，所以比較喜歡疊墅生活，這才選擇了玖峯匯。「城東新城我們也看過，疊墅很貴了，我們只能買個高層。」
3.純新盤暫無動態，新房迎來真空期。
除了前兩天剛剛出讓的地塊之外，九堡中心單元還有一宗北辰宅地。
北辰項目是板塊地王，樓麵價高達25720元/㎡。再加上10%公租房，實際樓麵價已經超過3萬。
去年4月拍地時，這宗地塊拍出了39%的溢價率。相比3天前剛出讓的地塊，競爭要激烈得多。畢竟這宗地塊更靠近1號線九堡站，周邊各種配套資源也更加成熟。
去年和這宗地同一天出讓的還有鳳起錢潮和博翠碧藍灣。鳳起錢潮早早就開放了售樓處，只等心儀的價格開盤。博翠碧藍灣也前幾天剛剛領出了首張預售證。
北辰地塊規劃圖，體量很小
到目前為止，北辰項目都還沒有公布案名，短期內應該不會入市。
項目體量不大，地上加地下總體量只有4.4萬㎡，規劃了5幢住宅樓。其中1#樓為14層公租房，2#、3#樓為16層高層，4#、5#樓為7層洋房。
也就是說，等玖峯匯疊墅清盤以後，接下來一段時間，九堡新房將會進入供應的真空期。
4.新房、二手房同時霸榜的昆盛蕭邦。
最近3個月，已經交付兩年多的昆盛蕭邦，新房和二手房成交都很活躍。同時在兩項榜單雙雙霸榜，也算是一大樓市魔幻，背後的原因相信大家都懂。
到目前為止，昆盛蕭邦仍然有534套限制房源沒有解綁。最近只要新房成交1套，一定會有對應的限制房源解綁。
這批房源備案均價大概只有1萬6，相當於前期玖峯匯高層價格的一半。
2年前就已經交付的昆盛蕭邦
當然，之前昆盛蕭邦的騷操作大家應該都聽過了：加價7千，還要捆綁車位，一個車位一路從18萬漲到50萬。也就是說，一套90㎡房源，實際在新房市場上的單價在2萬8左右，加價部分都是一次性付清。
找了一家中介了解情況，目前昆盛蕭邦的二手房有兩大來源：一是由個別中介代理的二手房源，開發商一點點拿出來賣，但是會送車位。二是業主自行掛牌。
雖然已經入住，很多業主還是把車停在路邊
根據中介小哥介紹，中介代理房源從掛牌到成交周期都非常短，最長也就1個月，最短的只要4天，基本上都是一個蘿蔔一個坑。
最近昆盛蕭邦在二手房市場上的價格，差不多也是2萬6到3萬左右，要明顯低於周邊小區。
一路之隔的羅蘭春天，上半年二手房仍然有3萬4-3萬5左右的成交均價。但最近幾個月，也被拉低到了3萬2-3萬3。背後雖然有二手房市場整體降溫的原因，但昆盛蕭邦只怕也要背鍋。
一路之隔的羅蘭春天
也正是這批房源的存在，導致最近九堡其他小區的二手房成交都並不好，就連帶看都少了起來。「這筆帳誰都會算，要我也買這批房子。」中介小哥直言，「除了代理了昆盛蕭邦的，我們這種小中介，日子都不好過。」
目前，市面上昆盛蕭邦由業主自行掛牌的二手房，也可以分成兩類。
一種是早年以低價購入的房源。基本都帶裝修，業主預期比較高，掛牌價格要到3萬6-3萬7。
中介小哥帶我看了一套帶中式裝修的房子，87.81㎡，三房兩廳一衛，掛牌總價330萬。精裝修維護得比較好，看起來裝修以後沒有怎麼居住，家具都是紅木，略顯浮誇。
據說，這套房子掛牌了一個半月，我還是第一個帶看的客戶，別的客戶根本不作考慮。
小區另一種二手房，則是剛剛買了加價房掛出來的，不少連房產證都還沒辦下來。部分業主買入價格都已經接近2萬8，再加上二手稅費，相比開發商找中介在賣的房源，也沒有明顯的價格優勢。
沒有生活痕跡，卻早已是現房
剛好有一套房源的業主在家，我就上門去看了這一套毛坯房源。業主前幾年就買了一套昆盛蕭邦，用於自住。剛好開發商偷偷賣限制房源的時候，手裡有一部分閒錢，也有一些門路，就又買了一套。
「到手250萬，還是老人票全款買的。」結果現在這套房源叫價270萬，賣家本人也很心累，「折騰半天也沒賺到錢，本來還以為一進一出妥妥賺到50萬。」
反而是買了更名房自住的客戶，反倒沒有這樣的煩惱，也確實用相對較低的代價買到了心儀的房子。
儘管計劃那麼美好，現實總是會給人兩個耳光，讓你清醒過來。
限價市場，少一些投機思維吧。