買房人走過的最坑的路，就是中介的套路
樓市的火熱帶動了房產中介的蓬勃發展，每每新樓盤交付，最先出現的便是他們。
不管是買房的還是賣房的，提起房產中介來，都直言有點頭疼。有人甚至說房產中介在一定程度上成了房價不斷飆升的「幫凶」。
我們自己也知道，中介口碑差，找中介買房也很有可能被中介「宰」。但是好房源又都在中介手裡，並且後續的各項手續的辦理，如貸款的辦理、房子的過戶等，普通買房者並不懂，還需要中介幫忙完成。
這時候中介的重要性就顯現出來了。雖說三百六十行，每行的工作都值得尊敬，但在目前這樣一個不安分的房產市場下，中介套路深不可測，真是讓人又愛又恨。
巴菲特有句名言：「千萬不要問理髮師你是否需要理髮。」
同理，千萬也不要問房地產經紀人：我看的這個房子應不應該買？因為他們的回答只有一個：必須買。
接下來，我們來看一下房產中介慣用的幾大套路。
套路1 發布虛假房源
房產中介往往會先發布誘人信息：「最新房源出售啦！史上最低價格！」你看到消息後，會產生錯覺，認為這是上天特意為你準備的房子。等你聯繫到中介時，劇情的發展往往會有兩個走向。
第一個走向：中介回覆說：「不好意思，這套房子剛剛成交，我們還沒來得及把那條消息撤下來呢。不過我們手裡現在還有幾套類似的房源，現在過去看看吧。」這個時候你當然不願意白跑一次，於是你就乖乖跟著中介去看其他更貴的房子了。
第二個走向：到實地看房時，你才發現原來看房軟體上房子的裝修、戶型、面積、環境等都是假的或者由於拍攝角度的問題，跟實際情況有著天壤之別。
這種情況下，你也只能去看中介為你「精心準備」的其他房子。記住：天上不會掉餡餅。低於市場價的房源有99%都是假的，剩下的那1%還沒等你在買房軟體上看到就被「秒」了。
套路2 營造房源搶手的恐慌
中介最引以為豪的是，憑藉奧斯卡級別的演技，讓賣家和買家全都聽自己的。中介對賣家常說的一句話就是：「買家最多出500萬元，趕緊出手吧，現在不好賣啊！」
對買家常說的一句話就是：「盯上這套房子的有很多，再不買就被搶走了，快簽吧！」再戲劇點的就是，可能旁邊還有個託兒：「你買不買啊？你要是不買，我可就簽了啊！」在這種氛圍下，普通人是沒有辦法辨別真假的。
其實這是一場精心策劃的表演，為的就是營造一種房源搶手的恐慌感。所以我們在買房前一定要制定符合自己的買房計劃，精準到價位、小區、戶型等。只有堅定自己的初心，才不會被中介牽著鼻子走。
套路3 高價壟斷房源
得房源者得天下。為什麼有些房產中介公司能壟斷房源？高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓中介公司吸引到更多的房源。
不僅如此，有些中介公司還承諾在一定時間內將房源賣出，逾期將提供賠付。這種承諾對賣家很有吸引力，在一定程度上加劇了中介壟斷現象。
房源到手後，中介就開始給賣家充當軍師，勸賣家把價格標高一點：「你這套房子定500萬元太低了，要我說就索性定550萬元，這樣就算買家砍價，最多也就砍個20萬元，你輕輕鬆鬆多賺30萬元呢。」如此套路美其名曰是為賣家賺取更多利益，其實主要是賺中介費。
套路4 製造優惠噱頭
很多人都知道現在二手房市場價格要比一般市場價格低很多，那買個低於市場價的房子是不是就是賺了？其實，低於市場價的房子不一定就是好房子，裡面肯定有貓膩。
比如房子有沒有被查封？是不是凶宅？有沒有被隱瞞其他信息？巨大的優惠前面一定是巨大的坑，在看到一套心儀的，尤其是低於市場價的房子時，一定不要不做任何調查就轉帳、簽約。
另外，還有一些中介承諾零佣金購房、零首付購房、購房返租金等，看似巨大優惠，其實是房價在暗地裡被抬高了不少，要知道羊毛總是出在羊身上的。
這種類型的房子通常是買家繳「智商稅」的「代表作」，真正搶手的房子又何必通過這種方式來售賣！
套路5 騙取意向金
買房過程中有一個新的付款由頭：意向金。
一般情況下，買家看中房源後可以和房東直接進行溝通，可是中介一般會說：「這套房子很搶手，你是不是來付個意向金？」其實意向金完全不能制約賣家和中介，只能牽制你。
因為等你交完意向金，劇情接下來的走向一定是：「賣家要漲價。房子剛剛賣掉了。有一套更合適的，要不要了解一下？」總之，一旦交了意向金，你就被這家中介鎖住了，只能被牽著鼻子走，完全失去了話語權。
更有甚者，有些特別著急的買家沒看到實房，就匆匆交上意向金，到時候中介會以各種藉口推託，你也只能吃啞巴虧，死心塌地地在這家中介一看到底。因此，不要隨意繳納所謂的意向金，約不到賣家、看不到房產證、沒有談攏價格，一分錢都不要付！
總之，很多人在買房的時候，為了圖省事，都會選擇通過中介去購買。
但中介畢竟是中介，因此下面這幾個判斷中介是否靠譜的方法，你一定要掌握。
反套路1
選擇大型中介公司買房者在挑選中介公司的時候，一定要選擇具有營業執照、口碑信譽良好的、規模較大的中介公司。
另外，也可以去現場考察中介公司，看看他們的辦公環境、著裝儀容、對房源的介紹、從業時間、歷史成交記錄、二手房交易流程等。
反套路2 買房前實地考察
有些中介為了早日把問題房源銷售出去，通常會隱藏真實信息，比如房子漏水、是凶宅、被查封等。很多買家也只是看看樣板房或者中介發布的照片就匆匆付款，結果買到的房子也許餐廳窗戶正對著別人家的衛生間，又或者終日不見陽光。
因此在付款之前，一定要親自去房子裡實地考察一下，多走動走動，也可以向周邊鄰居打聽一下房子的真實情況。
反套路3 貨比三家，不露聲色
一定要向中介講清楚你的要求，比如朝向、戶型、可承受的價格範圍，不要讓中介的套路影響你的判斷。
中介一貫先帶你看一些較差的房源，然後再帶你看一套比較理想的房源，這只是為了降低你的期望值，再促成你交易。
另外，即使看到心儀的房子，也要不動聲色，尤其是身邊有中介的時候，別輕易流露出對房子的喜愛。否則，中介又會使出攻心術了，比如賣家準備提價、這套房子很搶手等。
總之，中介會頻繁給你施加壓力，讓你心急火燎地定下。
反套路4 看準合同很重要
在與中介簽訂購房合同時，千萬不可相信任何口頭的諾言，所有承諾一定要寫進合同里。購房合同中的條約越細，對自己越有利，不給黑心的中介和賣方任何耍賴的機會。另外，要特別注意合同是否存在不合理條款。
反套路5 堅持三方見面
如果買房者選擇通過中介買房，那也許跟賣家面對面交流的機會就變得特別少，這就導致買家無法知道售賣這套房子的人是否真的就是房主，或者該房源是否真實存在。
因此，你最好要求中介提供三方見面的機會，並驗證可能存在的問題。
另外在交易過程中，買房者應該把和中介公司來往的書面材料，比如合同、收條及房產證等證件的複印件妥善保存，以免日後產生了糾紛，你卻因為證據不足而無法保障自己的權益。這樣談判，花最少的錢買最好的房
有人說：不擅談判的人付出的永遠是高價。在這個諸事都不確定的時代，掌握一定的談判技巧是很有必要的。特別是在政策的刺激下，部分地區的樓市紛紛回暖，面對日漸搶手的樓市，買房者該如何與賣家或中介談判，來保證自己的最大利益呢？
買房之初：知道自己想要什麼
人們常說買房難，那麼究竟難在哪裡？「不了解」這三個字道出了一切問題所在：不了解自己的需求，不了解具體的產品，不了解市場詳情……因此感覺摸不到頭腦，買房自然就成了一件很難的事兒。
面對這種情況，首先要做好前期的準備工作。
弄明白情況、做好計劃，一切自然能夠順利推進，買房選房也能更加輕鬆，正所謂知己知彼，百戰不殆。只有對房子價位、購房目的、購房區位、賣家賣房動機等各方面情況多作了解，才能更準確地爭取談判空間。
很多買房者最初都有完美主義情結，現實是他們理想中的房屋是不存在的。因此，如果在買房前沒有充分的準備的話，就很容易舉棋不定或者倉促買下並不心儀的房子。
小A和丈夫決定買他們人生中的第一套房子，她是一個善於決策的人，所以在買房之前就明確自己想要什麼：交通便利和離學校近。
她在分析市場和銀行存款後，初步敲定了幾套房子，然後她親自到實地進行考察，並將她關心的所有指標數據製作成電子表格，這樣就能給各套房子排名了。
當然，小A的精心準備只能反映一些很容易量化的特徵，她必須到實地去感受，才能確定自己是否真的需要這棟房子，而且也會發現自己之前忽略的因素。
儘管如此，買房之初的計劃是很有價值的，這有助於我們在匆匆遇見自己中意的房源時，不會頭腦發熱、迅速成交，事後又反悔。
總之，在買房之前一定要先確定自己最需要堅持的幾個原則，比如房屋朝南、離學校不超過5千米等；另外還要確定自己絕對不能接受的幾個指標，比如超過預算10萬元、小區生活不便利等。
買房是大事，沒有哪一件大事不需要費神動腦的，更不要說這件牽動整個家庭的大事了。我們應該積極做準備去學習相關的知識，把主動權掌握在自己的手中。
買房之中：需要掌握一些談判技巧
技巧1 不要被中介牽著鼻子走
房產中介都很擅長在買家陳述自己的買房需求時禮貌傾聽，但隨後卻無視買家的意見，並帶他們看自己精心準備的房源。
這也在一定程度上反映了很多買家與房產中介處於對立狀態的原因。一個成功中介的標誌就是：擅長推斷買家的心理，甚至要做到比買家更了解他們的喜好。
而一個合格買家的標誌就是：充分做好買房前的準備，不要被中介牽著鼻子走，只看符合自己條件的房源。
另外，在進行討價還價的過程中，中介為了更好地把控局面，往往會採用「一個唱紅臉、一個唱白臉」的方法相互配合，就是為了有效地向買家施壓。這個時候，買家一定要保持冷靜，緊盯著自己所定的計劃，而不要被中介帶偏。
技巧2 學著做一個挑剔的買房人
如果到售樓中心看房，那我們可以先看看戶型圖、樓盤沙盤等。一定要記住，要等銷售員主動來找我們，而不要上來就殺價。
俗話說，上門的生意比較好做，上門的事情也比較好談。不讓對方知道我們心裡真實的意向，從而增加談判的籌碼。
另外，在和銷售員溝通時，僅僅透露買房意願就好，但對中意的樓盤要故意表現出冷淡的態度。即使你想問一下信息，也要擺出漫不經心的姿態，這樣銷售員會更想拉攏你，並主動告訴你一些優惠信息。
另外在實地考察時，即便我們看中的房子再好，也要將其說得一無是處，甚至可以略微誇大這些缺陷的危害性，例如樓層不好、採光不好、戶型不好等。抱怨時你還要流露出擔憂的表情，但也要同時觀察對方的表情，適可而止，進退有度。
反正只要讓他們覺得我們對於這房子不是很滿意，才能夠為談判留有一定的餘地。
技巧3 營造融洽的談判氣氛
在敲定購買意願後，買家和賣家就會開始見面會談。
談判初始，雙方可以先進行一下自我介紹，談一些家常寒暄的輕鬆話題。如果雙方對彼此的第一印象好，願意交流，那談判氣氛就很融洽和諧。
有一個重要的原則就是要百分之百尊重人，百分之百相信賣家人是好的，同時要百分之百地指出對他房子挑剔的地方，人很好，但房子不夠好，可依然剛好符合我的需求，所以我們還有談判的空間，我是介於可買可不買之間的。
隨著談判深入，特別是在價格上產生分歧時，氣氛會變得緊張壓抑，買家要穩定自己的情緒，約束和控制談判的言行，盡力找到矛盾的關鍵點，促使談判順利進行下去。當然也不能無底線地討好、遷就對方，這只會助長對方的無理要求，破壞談判氣氛。
要知道，和諧的談判是建立在互相尊重、理解、信任的基礎上的，如果對方毫無誠意，那買家應適時退出談判。
技巧4 適當退步來獲取更大讓步
心理學上有個著名的現象叫作「門面效應」：如果你想讓對方接受的是一個小的但對方一般情況下不會答應的要求，那麼你不妨先向他提出一個大的、更高的要求。對方拒絕你大的、更高的要求後，一般會接受你再次提出的那個小的要求。
這個效應就是利用人們的補償心理，人們往往都希望扮演慷慨大方的角色，所以拒絕別人也是一件難事。人們通常希望再做一件小的、容易的事來平衡心裡的內疚，使其能夠繼續扮演慷慨大方的角色。
談判陷入停滯期時，買家可以適時提出一兩個原本就沒打算達成的高要求，這時賣家必然無法同意。買家可以表現出很為難但還是要盡力爭取的姿態，這樣在經歷一番討價還價後再讓步，就會讓對方特別有成就感，覺得自己占了大便宜。同時，買家其他的要求就很容易被對方接受。
買房之後：別回頭、不後悔
有人說，不買房子後悔，買了房子也後悔。如果你沒買一、二線城市的房子，那麼你肯定會後悔。如果你沒忍住，投資了三、四線城市的房子或者因為沒有注意談判技巧而多付了幾萬元錢，那麼將來，你肯定也要後悔。
買房可以說是我們人生中的一件大事，買到合適的房子意味著你以後的生活方便、舒心。所以，這也反面強調了買房談判的重要性。
也就是說，買房之初知道自己想要什麼，買房之中需要掌握一些談判技巧。如果你一開始不能判斷出自己的真正需求，買的時候會搖擺不定，買完了心裡還是忐忑不安，這就給後悔埋下了種子。
另外，與其假想自己當時堅持討價還價或許能以較低價格成交，倒不如反思一下自己的談判方式有沒有可以改進的地方，有沒有可以更加有力地說服對方並且達到自己目標的地方。