土地市場涼了嗎？

就在近期，一則關注深圳土拍遇冷的新聞引起不少關注，有數據顯示，與上半年的火熱相比，深圳土拍市場明顯遇冷。

就連宅地稀缺的深圳，開發商們拿地也變得格外謹慎了？六宗地塊均未達到最高限價，其中一幅因無人舉牌而流拍，而從拿地房企來看，競得者均為央企和國企。

「難道你沒發現，和深圳不同的是，今年央企在南京土地市場的表現還是比較謹慎的嗎？」

新一線城市南京的土地市場，的確在上演另一番景象，除了熱門重磅地塊，央企鮮少在南京拿地，如保利、五礦、招商、葛洲壩等，在南京拿地的節奏在減緩。

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除了一季度外，今年南京基本每月都有一場土拍。有意思的是，在這幾場遊戲里，雖然央企也都參與了，但鮮少拿地，尤其是被譽為樓市「抽水機」的某央企，曾參與過江北核心區地塊的競拍，但整個一年竟然一幅地都沒拿。

如果在看其2017—2018年在南京的拿地數量，覆蓋城南、江北、城北等板塊，可以說是表現生猛。

值得關注的是，正是前兩年去年拿了不少地，實現在南京各個板塊的「包抄」，今年多盤齊發，成為南京樓市供貨主力軍，不過此次加推後所剩項目的房源不多，這家「抽水機」央企在南京已然沒有獨自開發的土地儲備。

「這些房子都賣完以後，在南京已經是沒有項目了，明年它會如何生存？」房叔的疑問，將問題拋向了央企，在這幾次土拍中，央企已經不像之前那樣積極表現了。

事實上，央企的表現的確有在積極報名的，但是拿地的較少。

五礦拿下大學城地塊；保利分別在河西、六合拿地；招商則拿下江浦、仙林湖地塊；華僑城拿下江北核心區、南部新城、燕子磯等幾幅地，算是在南京拿地的央企中表現比較積極的了。

從他們拿地各自拿地特徵來看，保利以3萬2/平的樓麵價拿下河西地塊，招商分別以1萬4/平拿下江浦地塊、1萬7拿下仙林湖地塊，華僑城2萬8/平拿下南部新城地塊，區域上都是南京熱門板塊，地價上相比此前開發商拿下的要便宜。

比如保利河西地塊，其板塊內的葛洲壩南京中國府地價4萬5/平，金茂大校場地塊2萬9/平，仙林湖地王融信世紀東方地價達2萬4/平。

如此看來，央企在南京拿地表現還是比較謹慎的，選擇地塊也是偏熱門區域。

以下為今年土拍中參與競拍及拿地的部分房企情況：

4月30 日土拍，可能是跟一季度沒有土地推出有點關係，吸引的開發商較多，除了民企，央企、國企也都參與其中，主要開發商有世茂、銀城、融僑、新希望、棲霞建設、招商、正榮等，充分說明市場信心已有提振。

6月5日，華僑城底價拿下江北核心區G04地塊，保利拿下六合地塊。

6月12日的這場土拍，被稱為是江北核心區域近年來規模比較大的一次土拍，4幅地塊起拍樓麵價都在1.6萬/㎡左右，最高限價也不超過2.3萬/㎡，彼時在業內看來，該場土拍將影響未來江北房價走勢。也的確，這場土拍聚集了萬科、保利、ZH、正榮等房企同時報名了4幅地塊的競價。

7月3日的土拍中，最重磅的地塊莫過於是大校場機場區域的，蟄伏6年後該區域終於迎來王炸地塊，最終被金茂拿下，這次土拍中，其它熱門地塊的拿地開發商分別為華僑城、招商。

8月7日，南京集中拍賣10塊地，涉及8大熱門板塊，涉宅地塊4幅，位於邁皋橋、龍潭、江寧大學城、正方新城，其中的正方新城G46地塊報名房企多達12家，包括萬科、正榮、榮盛、金地、聯發、招商、美的等。

9月12日，以江北核心區三幅宅地為主場的土拍中，的確吸引了ZH、萬科、銀城、融僑、深業等房企，競爭相當激烈。

10月10日的土拍中，4宗涉宅地塊吸引華僑城、招商等約10餘家房企參拍，但這場土拍，尤其是三年未有宅地出讓的仙林湖也並沒有引起太大的躁動。

在今年11月13日的土拍中，儘管熱門板塊河西南、江心洲均有重磅地塊推出，但開發商的熱情卻不似從前。從報名房企來看，有五礦、招商、華潤等央企，但無一例外沒有拿地。反而是國企如國資，在最近幾場土拍中的表現頗為積極，囊括了河西南、江心洲、湯山、六合等多幅地塊。

從4月至今的土拍市場，其實我們已經能發現，央企雖然積極參與土拍中，但真正在南京拿地的央企已經在降低頻率了。

以保利、華潤、中鐵建、ZH、電建、五礦等在南京深耕多年的央企來看，他們在南京的土地儲備並不多，後期南京的不少項目以民企、國企居多，其實對整個市場而言，失去了些多元化元素。

不過，從另一角度上看，在土地儲備不多的情況下，也促動了各家房企走上合作之路，以保利為例，就和新城、招商、弘陽、葛洲壩等房企均有合作。

但這一表現，或許我們也能從中端倪，央企對南京市場的態度有些轉變，不像此前2年一樣「大刀闊斧」了。

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當「抓銷售、促回款」、「優惠促銷、贏客戶」成為房企當下工作的重心，開發商的投資意願則進一步減弱，總體來看，土地市場目前量、價漲幅趨緩，甚至下跌。

早之前南京河西、江北核心區熱門地塊的競爭程度在下降，房企的拿地態度更趨謹，盲目拿地、高溢價拿地的行為明顯減少。一方面，我們可以說是南京市場正在回歸理性；另一方面也在說明土地市場正處於分化態勢。

可以發現的是，作為最能領會上峰精神的央企或許已經看到，目前地產行業已然進入了低速增長新周期，行業增長慢了下來。

據悉，今年上半年，不止1家央企做出動作。有報道稱，某央企掛牌了長沙公司100%股權；還有某央企掛牌北京公司34%股權及天津公司100%股權，並且在同一天繼續出讓浙江項目49%股權給中糧和招商局置地。

開發商正在按下減緩高速發展的按鍵，而這些明顯的動作背後，其實和目前融資環境緊張有關。

銀保監會上半年發布文件，在房地產領域不可「通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資。」

與此同時，嚴查表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場。

事實上，今年已經有不少房企被爆列入暫停公開市場發債業務名單。這對於前兩年高速發展的房企而已，已經有了危機感。

未來隨著市場格局的繼續分化，此前的高價地站崗已然成為現實，未來南京樓市在土地供應量、調控刺激的作用下是否會迎來短暫的「小陽春」？

樓市明年的局怎麼開？看央企今年在南京的表現，我們或許可以管中窺豹。