果然沒什麼壞消息能阻擋得了黑石募資的步伐。
2023年4月13日，黑石旗下最新全球房地產基金 Blackstone Real Estate Partners X（以下簡稱"BREP X"）已完成最終募資，總募資額為304億美元，是有史以來最大的房地產或私募股權基金。至此，黑石全球、亞洲、歐洲三大機會型策略目前共有500億美元的資本承諾。
據投中網了解，這支基金比上一支於2019年關閉的房地產基金規模大了48%。
「最大」
鑒於近期黑石的負面消息——擠兌風波和債券違約，選擇此時宣布募資完成多多少少有穩定軍心的意思。而在這次的新聞稿中，黑石公關也是些微做出了一點回應：
一，「黑石為BREP全球基金中超過1000多億美元的承諾資本提供了16%的凈內部回報率。」這句話換個皮膚仿佛是在對投資者說，甭管外面多風雨飄搖，我們內部還是一如既往地穩。
二，「由於預見到宏觀趨勢的變化，黑石房地產投資已將其投資組合從面臨逆風的資產（如傳統辦公樓和購物中心）中轉移，目前投資組合中約80%的資產集中於物流、租賃住房、酒店、實驗室和數據中心等板塊。」投資偏好的轉移，解釋了3月份黑石那筆5.31億歐元債券的違約——所屬領域正是商業辦公樓。
這話不假。前不久，在2023年3月14日，黑石參與收購了一家會議、活動和酒店技術提供商Cvent，收購價格為46億美元。這筆交易被稱為黑石少有的堅定的交易之一。
顯然，除了對外高調錶示黑石依然廣受投資者歡迎（完成募資）之外，黑石的這偏公關稿件從側面折射出全球房地產基金正遭受周期侵襲的事實，即自2022年以來，房地產市場就頻受貸款收縮、利率上漲等衝擊，儘管黑石房地產全球聯席主管Ken Caplan 依然淡定地表示:「我們認為，當前的市場為黑石房地產提供了絕佳機會。」
Caplan的自信不光來源於對黑石本身的信仰，還有基金業績的表現。據了解，2022年5月，黑石就曾在賓夕法尼亞州聯邦雇員退休系統的一次演講中透露，其BREP IX基金已實現了47%的凈內部收益率，投資了近146億美元的資金。
然而值得一提的是，根據外媒報道，這次黑石的304億「最大」房地產基金頗有水分，因為這所謂的最大規模的房地產提款基金是在黑石集團數月來限制其資金提款之後設立的。在2022年12月，該公司曾宣布，其500億美元的黑石私人信貸基金首次達到了預先設定的提款限額，而就在幾周前，其690億美元的房地產基金也超過了那一季度的限額。
限制贖回
2022年，疫情令大環境有多蕭條，黑石對房地產的買買買就有多瘋狂。根據公開資料，光在美國，黑石僅用半年時間就投出去300億美元用於購買房地產。
而當初有多瘋狂，現今就有多冰涼。面對投資者難以抵擋的贖回要求，限制贖回則成為目前黑石面對動盪和混亂的市場環境所使用的最引人注目的抵禦方案。
BREIT（黑石旗下房地產投資信託基金）在致投資者的的公開信中透露，黑石在3月份通過了6.66億美元的贖回請求，僅占該月45億美元贖回請求總額的15％（其中不乏受到矽谷銀行倒閉的影響）。
不光如此，這已是自2022年12月以來黑石連續第五個月限制贖回，原因則是投資者的撤資要求超過了該基金資產凈值的預設5%。也就是說，投資者正在喪失信心，不管是對黑石，還是對房地產市場。12月1日當天，黑石向投資者進行限制贖回後，公司股價暴跌12%。
「賣賣賣」
另一方面，黑石已經在陸陸續續賣出手中的房地產商業資產。據投中網了解，2023年1月份中，黑石就曾出售了3處資產，並從中套現超80億元。「賣賣賣」的腳步沒有停止，4月黑石繼續以虧本36%的價格出售了加利福尼亞州的辦公園區。
但房地產在黑石集團的重要性不言而喻，該板塊在集團業務中占有3000億美元，而且很可能會繼續增長。蘇世民曾對此表示，「擁有硬資產才能為通脹提供強有力的對沖。」
回過頭來說，作為地產之王，如果說美國是黑石在房地產市場的重心，印度也是逃不開的市場關鍵詞。
路透社曾報道過，僅在2022年一年中，黑石的房地產股票銷售額就超過了10億美元。而在兩個月前，黑石公司總裁兼營運長Jonathan Gray更是在一次新聞發布會上高調錶示，印度將繼續是黑石在亞洲最大的市場，其很可能在印度投資基礎設施，此外Gray亦透露：「印度是我們亞洲戰略支柱的重要組成部分。日本和澳大利亞緊隨其後。」
相信，黑石依然會有下一個「最大」的某某基金，但「最大」真的能保得住黑石在房地產上的地位和野心嗎？（文/喜樂，來源/投中網）