1.
土拍，向來是樓市的指揮棒。
每一次結果，都誘導著接下去發展的方向。
最新幾次土拍比之前明顯轉冷——低溢價成交、底價成交、流拍收回、外地房企拿地急劇減少、本地房企拿地為主——成了常態。
2.
造成土拍轉冷的原因，有很多可能。
有可能是開發商看淡後市，有可能是年底資金緊張，有可能因為土地性價比不高，還有可能是房企抱團降低成本。
一，開發商看淡後市，這一條其實我並不認同。
如果看淡後市，則應該大面積流拍。有人拿，有人不拿，最多是意見有分歧。有部分開發商開始觀望，也有本地房企頻繁撿漏。比如濱江房產反而判斷當下就是機會。
二，年底資金緊張很正常。
全國的房產大鱷，每個時間節點都有績效的。這個階段就是回款拼年終業績的時間段，騰不出精力拿地也很正常。
就像有些樓盤，明年開，可以多賺幾個億，但摒不牢啊，必須年前開掉。完成不了指標，負責人要背鍋，甚至會不會換帥都不知道，所以怎麼可能等？
三，推出的土地，性價比不高。
我想，可能是下沙兩宗地取消的最大原因吧。之前，周邊樓盤去化就比較困難，一江之隔，價格相差近1倍，這頭3萬左右，那頭三條地鐵線的大江東核心區才1.8萬。下沙的性價比的確低了。
四，開發商抱團降低成本。
這一說法，只能是猜測。但大家可以明顯發現，現在兩個開發商合作開發成為了常態，3-4個一起開發的也不少。
拿地時候哥倆好，開發時候分果果，不用拼個你死我活，不是挺好嗎？這種情況下，高溢價自然不會出現。
3.
別忘了，去年這個時間段，杭州土地市場出現的情況，與現在是一樣的。今年回頭看看，那個時期拿地的開發商都是低價撿漏了。比如東原蜀山的地塊、時代濱江的地塊。
去年我反覆強調「大火煮沸」和「小火慢燉」的概念。
政府拍地的底價，從來都不低。只要每塊地順利底價拍出，就是政府完成指標了。開發商們爭奪造成的溢價，都是土地財政的額外收入。
所以什麼大熱、涼涼之類的提法就免了吧，拜託大家不要給土拍加戲。
4.
土拍中的銷售限價，是給開發商一個預期，也是給購房者一個預期。
這個預期是有雙重任務的。
既要給人希望，防止預期轉向跌的一面；又要警告高壓線在哪裡，謹防過熱暴漲。
最後我們發現，一系列調控下來，打滅了高預期後，開發商的利潤空間突然出來了。
5.
11月19日濱江房產在濱江拍的涉宅用地。
4.92萬元/㎡的精裝限價，比附近在售的綠城曉風印月貴2000元/㎡。對。明年濱江漲2千。
而拿地價格，表面上看，比曉風印月低8000元/㎡，但由於濱江拿的這塊地，有商業+公共租賃用房，折算後，實際拿地價格比之低了約1500元/㎡。
一來一去，如果按限價頂格銷售，開發商將多出近3500元/方的利潤空間。整盤下來，就是好幾億的利潤。
6.
市場似乎又回到了我們面前。
開發商要考慮的是兩件事情：
A、市場能不能接受最高限價？
B、多出3500元/㎡的利潤空間，是不是應該拿一部分出來，做更優質的產品，吸引購房者為最高售價買單。
如此一來，開發商可以有更大的操作空間。不再是「只給政府打工，貼著限價走，壓縮成本賣房」的邏輯了。
而購房者，也不用再那麼擔心質量問題。
7.
所謂的調控，目前看來，更像是在開發商頭上澆一盆冷水，讓他們不要頭腦發熱，過高預期的拿地；同時，給購房者信心，房價不會太高，掩護大家趕緊上車。
至於二手房，因為一手限價的緣故，根本漲不起來。
購房者都被導流到了限價的一手房。
結合這幾年大量推地，一定程度上，你也可以看作：加大供應量，滿足需求，平抑房價。
8.
當然，那些持懷疑態度的人，會覺得：政府做的這一切，都是為了高位出貨。
畢竟，任何一座依懶土地財政的城市，其根本的邏輯：賣地造房子賣房子拿錢搞城建聚集人氣把城市建設得更好吸引更多的人進來定居。
在某個階段，你一定要說政府高位出貨，也行。
至於政府到底是高位出貨還是限價掩護大家上車，就見仁見智了。這就好比你心情好，總覺得陽光燦爛；心情糟糕，就覺得天昏地暗。
但有一點，高不高位，從來都是要過幾年後，再來看。
9.
至少，目前最新的土拍結果，又有了些市場運作的空間。
或許，一切的調控，都是為了「不調控」。