我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人求解，我在湖北黃石有一套156平的湖景房，但我在杭州網際網路公司上班，長時間是住不了的。現在想儘快出手賣掉它，然後去武漢或者杭州買一套，家裡人覺得有點可惜，因為房子很好，也還是小漲了一點的。然後現在黃石也在發展港口之類的，鄂州也在建機場，我想問的是，黃石還有沒有發展的可能，那套房子應不應該現在賣，手上現在的子彈也夠去武漢首付一個，但是兩個房子的貸款就壓力大了。先謝謝房姐了。
回答：你好，過去幾年受棚改政策和去庫存的影響，三四五線城市房產價格都有不同程度抬升。 但是未來很難再有普漲的政策利好。
湖北省內，武漢一家獨大，所有的好資源都給了他。連距離武漢最近的鄂州都不建議投資，黃石就更不用說了。 沒有產業和人口基數的衛星城，是支撐不起房價繼續上漲的。
這一點和東莞佛山有本質的區別。 黃石有自住需求可以保留，沒有自住需求就直接出手吧。入手一套武漢，和其他弱二線城市是更好的資產配置。
提問：美麗的房姐您好，大連自住一套鐵路福利房，沒有產權，沒有學區，孩子2年級，就近讀的小學，因怕現在買初中學區房不穩定，想五年級時買學區房落戶，不住。子彈100，想把錢利用一下，希望您給個建議
回答：大連已經漲過一波了，屬於外貿型城市，最近經濟開始下滑，就業和人口都都不樂觀，zf重點發力方向在瀋陽。
子彈100可以買4-5套瀋陽，每年漲30%瀋陽投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐租售比是怎麼算的呢，為什麼租售比達到5%的房子可以長期出租呢，5%這個數字是計算出來的嗎
回答：按照國際標準，4%是合理的租售比，5%以上是略高於標準的
提問：房姐，疑惑問題：BL拉菲出售，貸款還有42萬，按目前的市場行情出售後還完貸款沒剩很多，況且還不知道能否出售成功。目前想打算買學區，手裡錢又不夠這些時一直被困擾！請問房姐有什麼破解方法？還是一直等房子出售在買？麻煩房姐支招！
回答：房子截斷抵押，或者信用卡和信用貸，找把學區定下來，然後拖段時間，等你把房子賣了再交易。
提問：房價收入比在個人房地產投資選城市上面沒有價值嗎？是偽科學嗎？
回答：房價收入比不是偽科學，但用城市平均收入來計算房價收入比是偽科學。收入要分層的，房價也要分層。
底層收入是經濟適用房、廉租房、市場租房。
中上收入是老公房、郊區新房次新房上車盤。
上等收入才是市區次新2、3房。
拿內環線大3房和城市平均收入，算出一個房價收入比，完全沒有參考價值。
提問：房姐老師好，比較下武漢二手次新房和新房：1、新房一般兩年半後才能拿到房子，總價按200萬算，首付60，按揭140利率上浮20%算5.88，兩年半後成本增加15%以上。新房對貸款利率和銀行議價空間小；2、二手房會多產生中介評估等費用按1.5%計算（證滿二），好處一是能馬上拿到產證，便於後期出手；二是對朝向、採光等環境有更多了解。同時隨意選擇筍盤；三是利率上浮只要15%左右，貸款成數及年限好像也寬鬆些，銀行選擇餘地大。這樣算的話，如果二手次新房高出15個點，是不是比新房更有優勢？請問老師還有哪些可以影響的關聯因素？謝謝
回答：關鍵點在於搶新房容易，關注幾個盤，開盤了搶一搶就行，都是確定收益。淘二手筍很難的，且新房利率和二手的稅費相比，新房完勝。如果能淘到筍，二手當然可以入。
提問：新人首問。親愛的房姐，求建議。我和老公名下各一套房，但由於都沒有好學區對應，打算入手一套武漢小學學區房給孩子（父母住得近，以後方便照應）。縱觀整個武漢小學學區，多是老破小，只有帝斯曼和水利廳尚可，目前主要考慮水利廳。我現在在猶豫，是花稍少的錢買其他單位的老破小，還是多花點錢買水利廳，水利廳是否更好租好賣（其實水利廳房齡也很長了）。我打算買了學區房後以租養貸，孩子上完學就把房子賣掉。如果順著我的這個思路，房姐認為我應該買水利廳還是其他單位的學區房？
回答：分情況，以下人群分類對號入座
1.傾盡所有財力，只能買一套學區老破小。這類情況不建議買，抗風險能力太弱，不如入一個學區稍微差點的，但居住品質好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具體也要結合自身情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是很大。
2.單純為了投資買學區房。這種情況更不建議了。武漢可選擇範圍很大，不用非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產。
3.已有自住房，還想買一個學區老破小，單純為了掛學區，方便孩子上學。這類人群就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房降價，對自己的影響也不會太大。
4.一步到位，買一個大一點的學區房，比如100多平米500多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這類情況也不建議買，面積越大，總價越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。武漢總價超過500萬的房產接盤俠很少。不瞞大家，現在武漢老破大的流動性越來越差，未來還會更差。如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。
5.新婚族或者還沒有結婚。這類人考慮學區房太早，現在學區的政策變動風險大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。
6.還有一類人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮買學區房的時候，這類人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。
詳見知識星球內部分享《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
提問：神一般存在的房姐啊，請問一下，專業搶房是拼的機率忽悠我們，還是有外掛軟體搶房比我們普通人勝算高？
回答：他們也是手動搶的，都是拼機率
提問：問下武漢學區房你是怎麼看的。雖然知識星球文章是不碰學區房，但是我感覺大眾還是比較認可學區房，特別是武漢這種好學校相對固定的。這種情況下學區房貌似還是金字招牌啊
回答：有兩點我想解釋一下：
1.不是不碰學區房，而是不接受學區房因學區的高溢價，也就是說如果不是因為學區而價格高於周邊太多的房是沒問題的，相反，同等價格下，有學區是增項，為什麼不要？
2.知識星球的文章框架非常清晰，也經過了時間的檢驗，是一個非常非常厲害的投資邏輯。但落到具體的事情上，我們也要學習因地制宜，獨立思考。投資永遠是自己的事情，完全照抄功課肯定做不了第一哦。
武漢的初級中級教育和醫療在全國都是排前列的，這是武漢的競爭力，我見過很多家庭把自己的孩子從深圳帶回武漢進行初中高中教育。所以武漢的學區房當然值得入手，只要沒有過高溢價，不是北京的胡同過道學區房，就不是賭博。買，是對的。
提問：房姐你好，怎麼判斷什麼區域是領漲，什麼是補漲區域？謝謝！
回答：1.你要看板塊的發展階段，是屬於啟動初期，發展期還是成熟期。
成熟區大部分利好已經兌現，價格也處於高位。
發展中板塊，配套正在逐步完善，價值在不斷兌現。
啟動初期，純粹的規劃階段，交通，醫院，學校等資源都處於待建狀態。
2.功能分區不同，價格表現也不同，比如CBD，CID，CLD，或者學區。
3.其實每一次領漲的板塊都不同，這跟ZF的炒作強相關，板塊輪動。已經變熱的板塊，並且利好還沒有兌現之前，就不要再進。
年輕人和熱錢集中的地方一直也是領漲區。
但是補漲區永遠是固定板塊。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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