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提問：房姐好。天通苑頂復您說過最好25000入手合適，有一個是東西通透，位置臨街，自住+投資，應該比正常折價多少？多少入手合適？東西頂復有哪些缺點，未來是不是更難出手？謝謝！

回答：優先頂復，天通苑有電梯加裝的暴擊，對頂樓升值最名下。

天通苑板塊分析：天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復， 我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。

東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。

東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露台，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜；

東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露台最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露台，或者250-290平的五居六居眼鏡房。整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。

天通苑的價格陷阱：

天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況：

1.面積特大，例如300-400平；

2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）；

3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價；

4.特殊戶型，斜角，缺贈送。例：天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。

天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。當前東二三區方正戶型＋贈送露台頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。

天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。

提問：房姐您好，請幫忙推薦下江夏的樓盤，主要考慮自住和倆孩子上學的問題。有首套房購房資格，50w。

回答：你好，江夏教育資源比較弱，未來發展好的就是文化大道地鐵沿線。 子彈50考慮學區，推薦白沙洲東原啟城，或者關注華師湯遜湖附近的學區，比如安普頓小戶型。

提問：房姐您好，二套房自住兼投資，手上子彈160萬，在街道口附近工作，買哪裡好呢？鵬程蕙園或者京韻花園二手房怎麼樣？多少錢適合入手？

回答：鵬程蕙園或者京韻花園2個盤比較老了，自住體驗一般，漲幅也跑不過次新。 純自住可以考慮南湖沿線湖景房，比如中建南湖一號。 純投資白沙洲地鐵沿線單價1.5以內的盤更好。

提問：你好 上次你給我推薦的學區房 我準備買百瑞景80平米的兩房 昨天去看了一下 1.新房84平40樓 32800（含裝修） 2.百瑞景3期87平10樓 27500 滿2 3.百瑞景6期82平12樓和25樓 30600 滿2 新房在5期的東區 那裡是百瑞景價格最低的地方 6期的小區環境和戶型都好一些 百瑞景4期和6期在市場賣的貴一些 我該怎麼選？還是這幾個都不合適繼續等？ 如果不合適什麼價格入手比較合適

回答：你好，學區房的學票溢價比較高，如果單純考慮掛學位，2更適合你，溢價最少。 如果考慮自住，6期更好。 百瑞景一般是建議淘筍單價2.5左右入手的，百瑞景3期這套可以試試再砍砍價，2.6是比較合理的價格。 感謝付費！

提問：美麗的房姐，中秋節快樂，1子彈50萬，公積金70w，新房價格偏高，計劃轉看二手房，首套，短期不住，投資為主，給點建議，新房VS二手房，看了漢陽工作少，光谷崗位多，大兩房VS小三房怎麼選擇 2，現在入手老破大，老破小明智嗎，9年老房子，145m，177w光谷佳源花都和附近小面積的怎麼選擇 3公積金組合貸20年和全商貸30年怎麼選 4，看上的超公積金70萬範圍10萬左右，手把家裡子彈全用完，還是選擇組合貸

回答：1.建議關山大道的2居，或者三環內地鐵沿線的3居，具體能不能買看選籌。

2.佳源花都迴避，垃圾盤，換了N次名字。

3.根據你的持有時間，拉irr表格精算，再決定用商貸還是組合貸。

提問：房姐你好，請問對上海臨港新城投資的看法？和武漢相比呢？謝謝

回答：之前已經分析過了，如果生活半徑在附近可以買來自住，投資不考慮。 臨港太遠，僅一條地鐵線與主城區相連。 一直都在說要大力發展臨港，但是一直也沒有起來。這次放開限購，短期內會吸引一波韭菜買入，製造小幅上漲熱點，長遠看回報率不如武漢。

提問：房姐你好，我朋友欠了我不欠錢，目前沒有償還能力了，名下只有一棟私房在首義小區門口，一共4間，2層，建築面積共計400平米，是屬於歷史遺留下來的，目前了解到該房屋在房管局系統內無備案信息，土地屬於公司所有，請問這種資產能要嗎，如果非要拿，一樓按門面，二樓按住房什麼價格拿比較合適呢，後期有辦證的可能嗎。感謝作答。

回答：你好，首義很多歷史建築拆不了，所以也進一步限制了該板塊的發展。 私房一般是不建議碰的，不能買賣，不能拆遷，能有價值的就是做民宿和出租了。 沒有產權，沒有交易就無法估價，建議去中介諮詢下，附近有產權的門面和住宅單價都是多少？按照周邊價格的5折計算。 未來辦證可能比較小。 最好讓朋友並發幾筆信用貸還你錢。

提問：謝謝房姐指導，我現在手頭只有三十萬首付，本來覺得北海總價最低，還好出租或者外包，而且周圍一線海景都到一萬五了，這個精裝了才一萬多一點。二手將來不好賣，我打八折能賣出去嗎？如果還是不行，那青島膠州單價11000的世合貿易新區的或者即墨單價11000的，膠州的鎮子上單價5600的，煙台養馬島對面龍湖或者恆大單價7000的，三選一可選嗎？多謝您了！

回答：目前行情，膠州慎入，人口基數太薄弱，產業布局需待以時日，至少看5年以後。明白一個道理：長期橫盤就是虧！ 即墨投資相對更穩一些，但是也要挑好樓盤。 另外黃島安子，靈山衛有1.5的限價盤，可以重點關注下。 子彈30，去瀋陽買2套單價8千的盤也是不錯的選擇。

提問：（新人首問）房姐你好，我目前小孩在瀋陽路小學讀書，想在永清至三陽路一線買一套房長住，主要是老人接送比較方便，預算600左右可以全款，面積130左右的，小區環境配套稍好一些的，可以不用考慮學區，關注那一帶房源快一年了，想請教一下房姐有什麼好建議，謝謝

回答：你好，附近性價比高的新盤，可以關注華發外灘，或者中海澳門佳園。 追求環境可以關注武漢天地，萬科和綠城，面積都比較大。 另外就是在附近淘二手盤了，關注融科天城。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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