72小時前，北京造甲村地塊被中海拿下，市場和輿論似乎嗅到了久違的「地王味道」。
這72小時，中海一定倍感壓力。周邊在售項目在狂歡，認為這將顯著推動自己項目產品去化。而中海也開始面對一個又一個尖銳甚至具有殺傷力的問題乃至臆測的時候，他們知道，就像2005年拿下清河毛紡廠地塊的華潤一樣，中海造甲村項目，將從這一刻開始，處在市場矚目的焦點之下。
相對而言，這個地王的帽子，得來的有些莫名其妙。一直以來，行事穩健的中海對於拿地項目的選擇和價格有著嚴格的控制，尤其是在北京市場。造甲村地塊的最終成交價格並未達到政府部門的心理過熱線——達到競自持比例階段。且由於面積實在過大（整體地塊高達21.6萬平米），樓麵價僅3.6萬/平方米，住宅部分樓麵價也約5.6萬/平方米左右，中海並未背付過高的成本壓力。
更重要的是，與總價30億左右的主流成交地塊不同，造甲村地塊與近期其他幾個高總價地塊，顯著地論證了一點，即，只有真正的實力企業，才能吃得下「大塊頭」地塊。無論是近期的昌平朱辛莊地塊、石景山古城地塊還是豐臺造甲村地塊，資金雄厚、產品出色、營銷節奏準確的企業，才能在優質大塊頭地塊爭奪中，表現得更加從容。
據了解，中海北京拿下造甲村地塊，按照中海的傳統，在前期已有提前準備的方案基礎上，正在進行第二輪的產品打磨，力爭打造出一個高端改善產品。
之所以說造甲村地塊可稱為一個樣本，是可以從中總結出中海從拿地到運營的五條原則。
第一條原則，造甲村地塊的操盤、運營、銷售，以提供主流城市主流產品為目的。換一句較為直白的話說，它是一個打造城市名片的項目，但絕不是成為刺激房地產市場價格預期的「領頭項目」。
其實，中海壓力也沒有這麼大。因為它在拿下造甲村地塊之前，對這塊土地的價值、價格、回報率等，進行過精細的測算。最後成交的79.4億元價格，看起來總額確實不低，但溢價率只有18.8%。我們知道，主管部門更關注的是土地成交溢價率而不是總價。18.8%的溢價率在近幾年全國一二線城市成交的住宅地塊中，算是偏低的。這種大塊頭優質地塊的出讓，從先天程度上就已區隔篩選了很多打法過於激進的開發商。
如果結合控規指標分攤測算，這個土地總價形成的單價，約在5.6萬多元/平方米。這個樓麵價在同區域內，基本屬於正常水平。據攸克君觀察和多方了解，中海一直是個理性的企業，如果測算後這塊地的樓面成本價過高，那麼就很可能會放棄，像之前的多宗地塊一樣。只不過按照中海傳統的前期精細研究水平，過去放棄的多宗地塊，他們其實很受傷。
第二條原則，是順應市場、絕不捂地的原則，不賺土地升值的錢。這也是中海集團一貫反覆強調的。不少房地產企業，有一種心理「不管怎麼著，地先拿著，至少可以坐等土地升值」。這一點，中海的企業基因里沒有；而且，中海的高層領導還反覆強調，造甲村地塊堅決不能「捂地「，該開工開工，該開盤開盤。但是，一定要打造出一個名片級項目。從過往中海望京府、瀛海府等一系列項目來看，攸克君充滿了期待。
有了這一點原則，攸克君覺得，在造甲村地塊上，應該不會出現之前個別高關注地塊「久久不能入市「的情況，中海操盤下的造甲村地塊，會保持一個科學、合理的節奏向前推進。中海的整個大流程管理和效率，業內有目共睹。
再多透露一個細節，中海已經提前一個月完成了對項目周邊幾個代表性產品的客戶訪談和上千戶調研，且即將啟動第二輪的深入訪談。這是一種什麼節奏？有備而來，有心而往。
第三條原則，以自住、自用作為造甲村地塊運作的核心思路。從土地來說，中海拿下造甲村地塊，並不是來以土地做資產配置的，而是切切實實地有開發的需求。目前，中海在北京的幾個項目，基本上已經進銷售的中後階段，從企業運營的角度來說，確實也有必要補充一塊適合自身業務特點的土地。中海敲定這條原則的邏輯在於，企業都沒有把土地作為企業的資產配置，那麼，在這塊土地上的項目，主導思路自然是要以購房人自住、自用為核心。這也是與北京市嚴格執行房住不炒原則，且中高低端市場合理布局是不謀而合的。
用更加直白一點的話說就是，中海的造甲村地塊，不會是一個更易於做家庭資產配置的房地產項目，更不會是一個宣揚買房保值增值的項目，而是一個切實滿足相應生命周期住房需求的項目，過往市場的經驗中海是明白的，這種真住房需求的項目，往往就會離「投資屬性」最遠。
第四條原則，不做以追求頂級奢侈為尺度的產品，而是對準中高端改善——現在北京市場需求最為直接、迫切的層面，以此需求導向來做產品。這對於企業的周轉速度、資金效率而言，也是最科學、客觀的選擇。
據悉，在拿地前，中海內部經過多次商討會議甚至是拍桌子，以初步調研為基礎，基本上確定了造甲村地塊未來的主力產品，是根據改善客群的針對性產品。目前正在進行下一深化論證。中高端改善產品的這個方向，其實是目前社會家庭結構發生變化之後，北京市場中比較急需的產品類型。攸克君覺得，中海的這條原則，既非常有針對性，又非常務實。實地調研與客戶分析，也是中海最擅長的。
第五條原則，也是在產品品質層面，即必須做讓購房人覺得「最值得」的產品。近年來，中海在北京的項目，遠到中海凱旋、中海紫金苑、中海楓丹公館、中海雅園、中海馥園林等，近到臨近該地塊的中海紫御公館，中海九號公館等，用市場話語體系講，是「豪宅」，但是，這些豪宅都不是以「價格高得驚人「而存在於市場，而是以項目品質的口碑和與價格的匹配度為市場普遍稱道。
因此，中海的思路在於，在造甲村地塊上，要進一步放大這一做法，堅持住房建造品質、物業服務品質，最終的目標在於提升整體的居住感受，改善區域內的居住質量。
據了解，在上述五條原則之下，中海的項目團隊已經啟動了相關的工作，毫無疑問，這將是一個每個環節都將被置於焦點之下的項目，但中海別無選擇。他們，應該已經做好了準備。
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