我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：萬能的房姐，您好！！！王家灣十里舖一帶紐賓凱繁華里，在十里舖地鐵站建一個24層的紐賓凱五星級酒店，從地鐵站可以直接去酒店。分小戶賣40年產權，簽包租合同8年，2021年1開始返租，租金年收益是房價的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店沒有預期收益，肯定也沒有6%。戶型有50，70，90，100平，房價1.7萬。感覺是開發商賣出去回籠資金，然後盈利了返租金給業主。第一，如果買，會有哪些坑？第二，其中90平這種公攤35%，值不值得，第三，如果不值得，漢陽這邊有沒有什麼可推薦的。
回答：開發商每年給你返5-8%，連續返5年，5年後呢，你可以自己收回，也可以繼續託管給開發商，是不是很心動？因為市面上的保本理財能做到5%就已經頂天了，但是天上不會掉餡餅，為什麼會出現返租的銷售模式呢？
很簡單，這是因為商戶既不好租又不好賣每年8%的高額返租錢是從哪來的呢？這種商鋪呢，在定價時呢，就已經把滿足成本做進了銷售價格當中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷，當你去說理的時候，才發現跟你簽返租協議的是一個第三方公司，而且已經破產了。
提問：智慧房姐，坐標鄭州，航空港區北港14年投資剛需89平小三房，租金1500現賣價11000剛翻倍，想賣掉置換隔壁純洋房社區洋房總高8樓斜坡頂頂樓洋房118平送前後陽台毛坯房，房東著急賣，比我現房貴1000每平，是否值得置換，另請教房姐對鄭州航空港的看法，鄭州本地人都認為將來是第二個鄭東。冷靜思考，離主城太遠，人口導入是大問題，現已通地鐵，兩個小區都在地鐵口，望房姐明示！
回答：鄭東新區是中國迄今為止，有效城市建成面積最大的新區板塊，也只有鄭州這樣的中原大省省會能夠如此的大手筆規劃並且落地。單單這一個新區建設，就能夠看出來，鄭州是真心實意的向著國家中心城市、1500萬以上城市人口前進的。
當然了，鄭州的地王、高價CEO樓盤也都在鄭東新區北龍湖板塊，3萬、4萬都喊出來了。從投資價值來講，鄭東新區，尤其是北龍湖是沒有任何價值的。鄭州的地鐵，也是大手筆，雖然起步較慢，但是進展神速，在可預見的未來幾年，鄭州地鐵都會以全國前三的速度建設。
現在，相對於鄭州的突飛猛進，極速蛻變，鄭州的房價卻已經是至暗時刻。鄭州樓市有多冷？從2016年秋冬開始到現在，3年了。
如果你把視線從鄭東新區轉移開來，你很容易發現，中原、二七、龍湖、航空港、高新區等板塊1萬出頭的房子到處都是，1萬以下的房子也不少。這個價格，對於成渝來說不便宜，但是在華北中原大地，無論是新鄉還是菏澤，或是襄陽、信陽、安陽，房價都已破萬，鄭州非鄭東新區房價與這些城市相比平淡無奇。
沒有人，是遠郊新區最大的痛，痛幾年也就放棄了。鄭州唯一令人比較討厭的是二手房交易和帝都一樣，執行20%個人所得稅。但是瑕不掩瑜，畢竟價格不貴，跌無可跌，趁著寒冬，可以好好挑選。航空港區北港單價超過9000，都會站崗。
提問：房姐，深圳南山白石洲的舊小區值得投資買入嗎？像僑城豪苑，祥琪花園，單價不到七萬，租金回報率還不錯，近地鐵，看好白石洲的舊改，打算手持五六年。也擔心自己的決定不對，求房姐指點
回答：不到7萬，聽起來不高，但本身也就值這個價，樓齡偏老，小區戶型都無亮點，周邊被農民房環繞。優點是低總價，不到500萬可以買到70幾平兩房，生活和交通配套非常便利，算是中規中矩的剛需盤。最大的利好和指望就是白石洲舊改了，但即使舊改成功，如果學位無變化，也不會對價格有太大提升。
提問：房姐，賣房的注意事項是什麼呀？
回答：目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。
詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》
提問：美麗的房姐，正在深圳看房，近期招商領璽和頤灣府開盤，都在前海，感覺長線不錯，但是這一片住宅規劃很少，這種情況，做長線投資，是利還是弊呢？前海媽灣片區和寶安中心區，後者住宅更多，那一片更適合投資呢？
回答：首先招商的四大較知名的產品系列璽、臻、雍、依。裡面的確是璽排在頭位，是為高端系列。在政府網站上新的法定圖則里，媽灣的五類商業綜合發展用地集中在媽灣的東北邊和東南邊，每條邊大約就是兩個街區的樣子。這兩條邊是可能造住宅的地方，在這個範圍內，招商領璽的位置算不錯的。有以下幾個優點：
1. 離地鐵不遠。
2. 離大小南山「關口」距離適中，離閉塞比較遠
3. 北邊咫尺是比較繁榮的前灣和桂灣。且離項目比較近的地方有公共開放空間、公共設施用地、公共服務用地和新興產業用地，總體建築群比較錯落，成型後不會有壓迫感，居住體驗尚可。
招商領璽的缺點當然也有：
1. 媽灣片區主打物流，南邊無甚亮點。（當然你順豐上班另說）
2. 前灣四路預留了前海到大鏟灣的線路，這個線路怎麼做沒有定論，但是看深圳市政府如果連前海告訴下沉的方案都有了，考慮到前海灣的總體和諧，大機率應該是走地下。
3. 目前的前海地區，整體配置欠缺，最明顯的是地鐵。這其實也是前段時間所謂「前海寫字樓大量空置」的一大原因，而非前海寫字樓租不出去。畢竟哪家僱主也不是傻子，員工上班極度不方便何苦呢。
4. 另外就是前海大建設的來來往往工程車輛，道路通暢等基礎配套問題這些也不詳表。不過，在完成了月亮灣大道快速化改造、媽灣海底隧道、前海建設工程底子打好了之後，前海可能就是另外一番景象了。招商領璽則在萬眾矚目將熟未熟的前海，有著得天獨厚的區位優勢，戶型針對三房以上的改善人群，時尚的外立面，都優於其對手盤前海時代。至於沒有小區，貨櫃車多之類的，缺點誰都有，供求才是關鍵，深圳位置好的次新物業是非常稀缺的，要不從開盤被人嫌棄到現在的華潤城能夠一直逆市飛揚，可以想見，前海一旦成熟，這幾個樓盤會是一房難求的香餑餑，是否值得投資就不言而喻了，這2個盤都不錯，只是真的要有耐心和信心等待蝶變。
提問：美麗的房姐，你好。目前想要養 流水，我和老公各辦了一張中信銀行的卡，能不能用我是法人的公司帳戶給我和他的卡里打錢，做流水？這種流水銀行承認嗎？
回答：可以，具體操作方法見知識星球內部資料《乾貨！如何養出養出銀行無法識破的流水？》
提問：您好，想問下武漢中建星光城跟新城璞樾門第優劣？
回答：中建星光城搶不到 新城璞樾門第賣不掉
提問：體制內1000多人大單位，領導討論提拔並民主打勾，同一批進單位都提了，就是我和另一同事被紀檢組長否（此人剛來不熟），理由是五年前一單報銷有去動車票回來打車無票據，最近大領導退休在離任審計，如何補救？這類事情會影響到今後提拔嗎？謝謝
回答：雖然五年工作經驗，但你職場未入門。體制內，從財務到紀檢到領導對你小事都公事公辦、一板一眼，已經被排除在自己人行列了。至於用什麼理由敷衍你不能提拔，這些都不重要。
中國人在一個地方摔倒，從來都只能從另一個地方爬起來。多留意下轉崗、遴選之類機會，換個機關或者去二級機關鑽進核心內圈。
提問：房姐，一窮二百，無靠山，拿著死工資。想靠信用卡多核啟動，能走通嗎。
回答：從不建議加承受不起的槓桿，先把現金流賺起來是正道，同步加槓桿撐信貸。一窮二白起步，就需要思考與別人不同的事情，思考大方向。大家都刷卡加槓桿，市場裡的錢是有數的，憑什麼你能賺到超額收益?憑你抖兩下討飯碗，政府就精準扶貧，給你定向放水? 投資切忌賭性，投資靠能選到真正超額收益的城市和項目，靠給給自己留足安全墊，靠鑑別哪條融資正道走得通，否則槓桿加的越足死的越快。
提問：您好 請問和城投瀚岸項目怎麼樣？2.33的價格
回答：雄楚大道沿路一直很差，特別是雄楚大道以南，無高端配套無學區，只有腫瘤醫院和火葬場。除非腫瘤醫院和火葬場搬遷。
武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
提問：房姐，貸款應該還清嗎？
回答：你看李嘉誠的長江實業，現在還有上千億的銀行貸款。可直到李嘉誠過世，你認為長江實業會還清銀行貸款嗎？你認為長江實業會以「還清銀行貸款」作為奮鬥目標嗎？不會的。
對於整個李嘉誠、長江實業、富人階層來說，這1000億已經成為「底倉」了。或許會有800~1200億的波動範圍，但無論如何，絕不可能將貸款還完。
貸款是什麼？是一種對抗通貨膨脹的理財產品。
提問：智慧的房姐，深圳的一些舊改房能不能買，風險大不大，中介說平湖佳兆業廣場附近，單價2.5，三年拿紅本，是否可信？
回答：平湖挺冷的，也是深圳被遺忘的片區，多年來偏安一隅，不溫不火，惟一的小亮點就是平湖樞紐站和周邊的大規模拆遷。不過即使建成，交通樞紐站也從來不是房價高地，沒有暴擊的可能性。平湖惟一值得關注的是回遷房，舊改推進快，單價兩萬多，直接和開發商簽約的房源還是可以搏一搏的。
提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？
回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。
提問：房姐，如果資金不允許，不能全部條件都符合自己的預期，那同小區的房子優先考慮樓，朝向，戶型還是什麼別的因素，更保值有升值空間。
回答：最關鍵的一點：價格。價格決定了房價漲幅的空間。
買得低，所以省下來的都是利潤。低價，本身就是一種優勢，用低成本買到高價值的資產，買到即賺到，以後賣房時，議價選擇權也會更多。當然，這裡的低價，不是指絕對價格更便宜，而是相對競品更有性價比。
並不是所有便宜的盤都是價值窪地。絕對價格更低的，通常都是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。
提問：可愛的房姐，根據你的信用卡攻略，想去申請第一梯隊的卡，之前不知道瞎申請的第二梯隊。手上有廣發5萬額度，平安5萬，中信4.5，浦發白金2000（我嫌額度低，銷卡了，聽說這個行很記仇，怎麼破？），華夏1萬，上海1.5萬，民生1.5萬；招商visa才2000人民幣，不知道是不是上了黑名單，還是發工資的卡。也去我愛卡網站看了，上面可以直接申請，上面信息太多一時有點懵，請問下該怎麼步驟先把50萬額度搞到呢？一個月申請一張的頻率？是直接網上申請還是去櫃檯，櫃檯有的也不支持，求指點！
回答：信用卡申請原則和技巧 1.不要網申；
2.幾乎每個銀行的白金都有其下卡匹配條件，根據自己情況找到符合條件的卡申請；
3.通常來說，公司團辦是捷徑，社保基數，車本房本都是通用的加分項，搬磚是無敵大招；
4.每個銀行都有各自的下卡寬鬆期（放水）；
5.個別信用卡有點單獨的申請技巧（招商AE，招商暴力畢業，工行10萬白領...）；
6.每個銀行對持卡數敏感度不一樣，綜合衡量後排自己的申請順序；
7.每個人的授信額度有限，不要一開始就100萬無限卡把自己懟死了；
8.多核。
詳見知識星球內部分享《辦卡的正確順序——玩轉信用卡年賺百萬》
提問：房姐，怎麼才能構建更好的知識框架呢？買了很多得到，也看過很多書（經濟社會歷史），但感覺還是沒有開竅。
回答：99%的人是被書籍毀掉的。書籍是用來構建知識框架這句話是一個徹頭徹尾的謊言。觀察高段位人士的一言一行，做事原理，揣摩思考，不斷排雷，才能開始吸收正確的內功心法。
所以家學才是最強大的，幾十塊一本的書籍，幾百塊的得到，你想換來治國之道，屠龍之術，價格上就是完全不等價的。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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