依據「十四五」規劃綱要，我國將全面形成「兩橫三縱」城鎮化戰略格局。世茂集團浙江區域公司（下文簡稱：浙江世茂）緊跟這一戰略，在深耕浙江的基礎上向周邊省市拓展。目前，在年初升級為「特區」的浙江世茂，已實現管轄範圍從深耕一省到縱深五省的新跨越。
浙江世茂布局圖
戰略思路的調整，帶來的是一份亮麗的成績單。2021年1~5月浙江世茂銷售額達到近200億，同比去年增長約130%。另外，其下轄的華中地區公司亦在1~5月實現銷售額近百億元，同比去年增長超400%。
近日，世茂集團高級副總裁、世茂浙江區域公司&世茂華中地區公司董事長兼總裁謝琨接受了本報專訪，對浙江世茂縱深長江流域戰略的原因和邏輯作了深度解讀。
從浙江到長江流域，服務5省25城102盤
問：浙江世茂在近幾年發展突飛猛進，今年已升級為特區，請您談談浙江世茂是如何實現高質量發展的？
謝琨：在深耕浙江的基礎上，2020年浙江世茂開始向周邊省市拓展，全年銷售額突破約500億，連續4年實現高質增長，年復合增長率約67%，位居浙江排行榜TOP10。在綜合規模、利潤、可持續發展等多維指標的考核評估後，2021年，集團批准浙江世茂升級為特區（區域公司）。
目前，浙江世茂的業務覆蓋範圍已從一省擴展為橫跨五省，串起了長三角城市群、長江中游城市群和中原城市群共三大城市群，服務於長三角一體化和長江經濟帶兩大國家戰略。截止目前，在該5省25城共有102個項目處在不同發展階段。
升維賦能，是近幾年浙江世茂一直在潛心實施的業務發展策略。從高星級酒店、智慧辦公、TOD綜合體、社區商業以及多住宅產品線的開發建設到後端的運營管理、社區服務，浙江世茂已經建立起一整套邏輯清晰、協同高效的管理系統以及組織文化，這也是浙江世茂的核心競爭力所在。
寧波世茂廣場效果圖
隨著管理半徑擴大，浙江世茂拓展到浙江、湖北、湖南、安徽、河南五個省份，不僅項目更多，業務類型也更加豐富。其中最為典型的項目有：武漢世茂錦繡長江，約202萬平方米大型綜合體，集超高層住宅、頂級酒店康萊德、希爾頓、世茂大廈、世茂廣場於一體；荊門龍山中央商務區，約百萬方主城區文旅大盤，集寫字樓、酒店、商業MALL和文旅商業街、高端住宅於一體；武漢世茂摩天城國際IP主題樂園，打造華中最大室內主題樂園和商業中心。
武漢世茂錦繡長江實景圖
集中供地大背景下，審慎補充優質土地
問：在集中供地的大環境下，浙江世茂如何看待目前的拿地環境？後續的拿地計劃又是如何？
謝琨： 「兩集中」供地是國家為推動房地產行業良性發展的一個新政策，在同一時間內放大供應量，會對一些資金、信譽、商譽都比較好的大企業更加有利。浙江世茂在近期幾個城市的集中供地中，進行了廣泛、積極的參與，並始終堅持穩健經營的底線邏輯，也有所斬獲。目前，浙江世茂土儲充足，去化速度穩定。
浙江世茂堅持高能城市布局，保障投資安全性。我們對各個城市的發展能級有自己的一套評估系統，並在實戰中不斷優化提升，在中高利潤項目的獲取中成績是優秀的。今年浙江世茂已在一級土地市場獲取5塊地（杭州2塊、長沙、台州、寧波各1塊），雖還沒到銷售階段，但從板塊競爭角度來看，均已處在優勢地位。
在後續拿地計劃中，浙江世茂將會充分發揮好自身復合業態的發展優勢，在一二線核心城市以TOD等復合業態項目作為重點投入，對於一些強三四線城市，也會擇機獲取，發揮好自身高品質的管控優勢和標準化的高效優勢。
我們在城市發展趨勢上前瞻布局，以合適的成本拿取優質地塊。例如，杭州臨安的國風源賦項目、筧橋的TOD項目、長沙遠大路項目，都是較低溢價獲取土地，而後續在短時間內，同區域土地溢價率大幅提高。
杭州國風源賦項目效果圖
同時，浙江世茂的運營能力，從前端拿地到規劃設計、生產建設、銷售服務、招商運營、調度協調等方面的管理水平，在多年系統化、模塊化、標準化、精勇化的錘鍊下已經得到不斷提升。例如溫州世茂璀璨甌江，8個月內6次開盤，銷售額超約35億元，創造了溫州樓市銷售神話。
溫州世茂璀璨甌江實景圖
復合業態賦能，以資金實力、產品力實現良性發展
問：在集中供地的大環境下，不少房企面臨前所未有的挑戰，浙江世茂將如何面對這一變化？
謝琨：無論是怎樣的寒冬，總有浪潮向你而來。變化就會帶來不確定性。能從不確定性中獲益的，正是那些具有反脆弱性的優秀組織和團隊。
浙江世茂這幾年選擇項目時，始終堅持一個原則：沒有現金流的利潤不是真利潤；沒有利潤的現金流不是健康的現金流。正是對這一基本原則的堅持，促進了浙江世茂的環境適應能力和反脆弱性。我們將會從多個維度持續提升發展，積極擁抱挑戰。
其一、穩固的資金實力。浙江世茂近年來回款質量及經營性現金流充足，今年1-5月回款金額已近180億元，回款率近90%。在資金整體流動性收緊的大環境下，浙江世茂優秀的現金流管控能力，疊加集團財務穩健的支持，在競爭中能以較強的資金實力提高參拍的覆蓋率。
其二、開放和融匯共贏。截至目前，浙江世茂已經與TOP20房企中的80%達成合作，並積極「走出去」，與酒店、文化、商業、智慧四大IP領域的優質資源、品牌深入合作，互惠互利，在多維領域穩健深耕，賦能城市發展。
其三、卓越的產品與服務。2021年浙江世茂引入用戶視角，提出了「C計劃」，對內打通各業務條線，從價值塑造、價值實現、價值驗證三個維度打造「價值創新鐵三角」，對外從城市肌理、土地文化、客戶敏感點三個維度出發，以場景化的價值鏈創新，讓產品在市場上具有真正的競爭力和溢價力。
基於集團優質的全周期產品線，浙江世茂落地「雲系、璀璨系、天譽系、國風系」四大產品系，其中天譽系首作杭州世茂錢塘天譽今年實現高滿意度交付。
杭州世茂錢塘天譽實景圖
同時世茂擁有國家一級物業管理資質，世茂服務已於2020年10月在香港聯合交易所成功掛牌上市。
其四、復合業態賦能。依託世茂集團「大飛機戰略」，浙江世茂獲取地塊更傾向於復合用地，以復合業態賦能城市發展。
世茂「大飛機戰略」
我們今年拿到的5塊地當中，有3塊是復合型項目。比如臨安亞運小鎮項目，為區域貢獻了唯一一座五星級酒店配套。即將入市的杭州筧橋TOD項目，引進了杭州首個世茂廣場。寧波江北地塊將打造慈城板塊首個TOD城市綜合體。
浙江世茂在投資拓展這些綜合體項目時，銷售物業的價值邏輯和持有物業的價值邏輯都會落地到具體的財務測算指標，只有符合兩條線的門檻指標的項目才會進行獲取。億翰智庫在今年3月發表的一篇報告中指出，旅遊地產和綜合體類項目通過開發旅遊項目、商辦項目的同時，提升住宅項目的溢價率，這是世茂盈利能力相對較強的原因之一。
其五、世茂標杆打造力。秉持「以產品為核」的理念，浙江世茂以城市標杆譜寫出切實可感的城市賦能優勢。
目前浙江和華中已落地4座世茂標杆作品，分別為長沙世茂環球金融中心（約343米，湖南建成第二高樓）、長沙世茂中心（約241米）、杭州世茂智慧之門（在建）（約272米，機場高速入杭門戶，杭州濱江區天際線高樓）及紹興世茂天際中心（約288米）。
杭州世茂智慧之門（在建）效果圖
其六、文化創造力。在當前我國文博事業和文化創意產業協同並進的趨勢下，世茂發力文化業務戰略布局及拓展，目前已孵化為世茂「大飛機戰略」尾翼中的重要業務板塊，並可協同其它復合業務形成合力優勢。
世茂文化聚焦博物館等文化空間規劃與運營、珍貴古代/近現代藝術品收藏、研究以及文化創意衍生開發三大領域。世茂集團傾力建設的大型綜合類博物館「福建省世茂海上絲綢之路博物館」位於福建泉州，已於2021年1月面向社會開放。
福建省世茂海上絲綢之路博物館
深耕與縱深並舉，形成雙中心發展戰略
問：今年時間即將過半，浙江世茂的成績如何？
謝琨：在上半年浙江世茂及華中地區銷售業績同比去年大幅增長的同時，多個產品深受市場認可，熱銷已成常態。
2020年寧波世茂璀璨萬境深研客戶需求，打造高品質升級裝修方案，截至目前，整盤去化率超96%，且絕大多數客戶都選擇了升級裝修方案；杭州國風源賦從展示區開放到項目首開，僅僅15天時間實現萬人到訪，首開勁銷9成，短短一個月後再次加推，再創9成熱銷佳績；衢州首個國風項目國風瀾園，去年12月入市以來三開三罄，已實現約25億銷售額，成為衢州熱銷紅盤。
寧波世茂璀璨萬境效果圖
衢州國風瀾園效果圖
問：您對浙江世茂的未來有怎樣的展望？
謝琨：緊跟國家「十四五」規劃，縱深長江流域，深耕與縱深並舉，復合業態賦能發展，穩健前行。
2021年是國家提出十四五規劃的第一年，也是浙江世茂升級為特區的第一年，我們面臨著巨大的機遇和挑戰。在未來的發展道路上，我們將繼續緊跟國家戰略方向，縱深長江流域及中原城市群，讓深耕與縱深並舉。
不同的城市，處在不同的發展階段，也有不同的特質和市場需求，我們需要因地制宜地制定不同城市的產品服務策略，充分發揮好世茂集團復合業態賦能發展的優勢。同時，浙江世茂也需要不斷優化完善基礎的組織架構和組織系統，確保在發展過程中組織的穩定與高效之間的平衡，但終極標靶還是贏得客戶、社會的認可和尊重，同時為企業創造價值回報。