在北京，上帝都無法解決的兩大難題，一個是通勤，一個是房價。
打開手機微信，一年一度，仿佛節日朝聖般，刷屏的自媒體標題里總有一個是關乎以上兩大痛點的。
《通勤，正在「殺死」3000萬城市青年》，《通勤,正在逼瘋1000萬北京青年》，你可以說他們是在販賣焦慮，但從另外一個維度來看，焦慮這東西誰沒有啊，還需要販賣嗎？
是的，焦慮這東西的確誰都有，關乎感情、事業、家庭等等，但身為一個北漂，通勤與房價的不友好卻是可以直接摧毀他們留在北京的最後一根救命稻草。
房價高居不下，迫使大量北漂屈居京郊區縣，燕郊睡城的崛起也正是拜北京房價所賜。
尷尬的是，房價可以通過北漂的環線轉移和遷居環京來得以解決，但通勤這個不僅僅存在於北漂身上的城市難題，卻是任憑誰也躲不掉的。
「比上班還糟心的事，是自己被堵在了上班路上」
「別人上班像旅行，而我上班像取經」
「北京地鐵早高峰把我擠瘦了」
也正因如此，當北漂在被高房價外溢到環京置業陣營中的時候，通勤便理所當然的成為了吸引北漂剛需置業的重中之重。
以燕郊為例，它之所以成為十年前北漂蜂擁而至的聚集地，正是源於它與國貿之間的通勤距離，而這個距離，恰恰可以撫慰北漂留在環京的心有不甘。
只是隨著人群的聚集，燕郊所面臨的通勤問題也在不斷顯露，根據高德地圖交通大數據分析，燕郊駕車出行擁堵狀況令人堪憂。
分析燕郊周邊2公里延時指數發現，整體區域內的擁堵延時指數高達2.6，也就是說燕郊區域內每出行一小時，擁堵時間達到37分鐘，從分時擁堵走勢來看早上6：00擁堵延時指數為1.72，直到晚上22：00擁堵依然在緩行警戒線上，全天擁堵或緩行時段高達17個小時。
一個不容忽視的問題是，這幾年，以公路交通為主的環京市場，明顯遇到發展瓶頸。一方面，由於北京疏解政策，通勤環京的人流量加大，導致日趨嚴重的擁堵狀況。另一方面，由於北京安保加強，進京車輛檢查，大大影響了通勤效率。
所以說，對於北漂而言，置業環京，公路交通通勤上的優勢已經愈發削弱，而軌道交通的選擇，才是北漂得以擺脫通勤壓力的最優解。
要知道，軌道交通不僅改變了出行的效率，在某種程度上，也在改變人們置業的理由和生活的方式。
如果半個小時可以抵達，無論使用什麼交通工具，其實都具備了剛需住房的特質。這就讓環京過去以養老、旅居、投資為主的市場，開始向能夠滿足第一居所屬性的剛需市場轉變。
這種因交通利好帶來的深刻演變，會進一步豐富市場的層次，對北京的疏解政策也能起到支持作用。
同時從另一個觀察維度，通車運行的軌道線路所途經的環京城鎮，很快將迎來一次徹底的價值重估。無論產業發展、配套升級，亦或是樓市房價的快速上揚，都會在一兩年內迅速兌現。
以上說明，隨著新軌道線路的通車，環京各區域樓市的地位會因此而重新洗牌，有的城鎮過去受追捧，但未來可能遭冷遇；有的城鎮之前默默無聞，但將來會一鳴驚人。
對於購房者，洞察市場的變化，把握其中的機會，預判窗口期的到來，現在就要做好準備。
那麼，就現狀市場而言，該如何判斷環京樓市格局，發掘擁有巨大潛力的置業區域呢？
第一，優選最早開通軌道站點的區域
各環京區域中，當下已開通軌道站點的城鎮非常之少。已開通的僅有天津武清和河北高碑店。馬上通車的是，12月貫通的京張高鐵，可到達張家口下花園。
下花園位於北京西北方向，距離北京三環120公里左右。京張高鐵通車後，下花園到北京北站僅需27分鐘，40元票價，每半小時一趟，真正融入首都半小時生活圈。
遠期軌道建設的還有京沈高鐵、京唐城際和22號線，因此承德、北三縣等區域也在軌道交通的輻射範圍之內，只不過等待時間過久。
第二，優先選擇住宅不限購的區域
即使軌道通過去了，但如果當地市場執行住宅限購的政策，也無法順暢置業。
現狀環京限購執行非常嚴厲。自2017年5月以來，環京共有25個城鎮先後出台限購政策。
最嚴苛的城市為雄縣、安新、容城、白溝；相對嚴格的城市是廊坊下轄縣，譬如北三縣等地；即使是政策寬鬆的城市如懷來、武清也要1-2年社保證明。
那麼詳細盤查就會發現，即便未來有軌道利好加持，但如果疊加上住宅不限購條件，剩下的環京區域就只有下花園了。
下花園是環京樓市中極為罕見的不限購區域，未來很可能成為最大化承接北京外溢購房需求的地區，這個一觸即發的節點將在京張高鐵通車後，加速到來。
由此，『地產營銷人』認為：京張高鐵下個月通車後，下花園將迎來高光時刻——27分鐘內到達北京，且住宅不限購，置業無障礙。
據此預判，下花園將成為明年環京樓市熱度最高的區域。
從居住角度講，下花園也是非常宜居的城市。其名稱也隱含這一特質，早年遼代蕭太后就將此地定為御花園，有著「北京後花園」的美譽。
這裡4A級景區雞鳴山拔地而起，唐太宗、元世祖、蕭太后、乾隆等多位帝王曾登臨此地。戴家營河、洋河、東河三河併流匯入永定河。
國家森林公園環繞下花園城區，門前就是華北最大濕地公園。區域大範圍森林覆蓋，負氧離子豐富，無霧霾，全年優質空氣品質超300多天，夏季平均氣溫要明顯低於北京，也是消暑納涼之地。
之前獨特的生態環境和優質的冰雪運動條件，就有很多人來此度假休閒、旅居養老。而隨著京張高鐵的通車，這裡生活愈加便利，開始具備第一居所的使用功能，特別對京西北中關村及大學院校的高知人群有巨大吸引力。
不過就目前看來，下花園尚處於樓市發展初期，供應的住宅品質參差不齊，市場也缺少統一的形象和調性引領，更是缺乏品牌房企經典力作的橫空出世。
這個時候，下花園樓市正期待一次破局、一次發聲、一次重塑。
而金茂的到來，讓人眼前一亮，京北金茂悅的推出，猶如平地驚雷，讓下花園在這個樓市冬季發出最強音。
京北金茂悅位於下花園區北部新區，距離京張高速下花園北站僅1.2公里，整個項目所在片區是智慧生活生態居住區，無論是從區域發展還是服務配套來說，周邊資源都十分豐富。
項目周邊擁有北大金秋高級中學、北大金秋幼兒園、人大附中（規劃中）、北大金秋醫院、僑福芳草地、奧特萊斯、四方館等齊全的生活配套。而京北金茂悅自身總體量也達到60萬平米，集商業、辦公、居住為一體，是一個自成生活體系的大型綜合生活區。
眾所周知，金茂是高端物業的開發商和運營商，此次把在北京開發的高品質產品首次帶到了環京。
京北金茂悅不僅採用了經典的97-113平米全明、三面朝南的三居洋房。還附加了精裝修，以「綠色、健康、安全、品質、智慧」五大維度的金茂最核心智慧舒居系統，保障每個居住細節。
目前，項目首付僅需20多萬，就能買到一套高品質的精裝房，購置門檻之低，價格之誘惑，在金茂所有項目中，前所未有。
左手是27分鐘無擁堵還有座的通勤時間，右手是首付20萬不限購的置業門檻，在通勤和房價這兩大枷鎖面前，下花園無疑是那把解救北漂的鑰匙，而京北金茂悅則是那個抹平北漂焦慮創口的最強撫慰器。
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