案情簡介
鍾先生與徐小姐2011年10月經人介紹確立戀愛關係，同年12月結婚，婚後育有一子。婚後，雙方父母考慮到讓小兩口有個穩定的居所及(外)孫子的上學問題，決定共同出資為夫妻倆購買房產，因徐小姐婚前名下已有一套房產，故雙方家庭決定以鍾先生名義購買，購房時鐘先生的父母出資120萬元，徐小姐的父母出資230萬元，各方未書面約定房產所有權歸屬。
2013年開始鍾先生沉迷於炒股，為了有更多的資金可以投入股票市場，鍾先生瞞著徐小姐，謊稱該房屋系個人所有，將該房屋以市場價格賣給了不知情的黃女士，並辦理了不動產物權轉移登記。徐小姐知道後怒火攻心，與鍾先生大吵了一架，冷靜下來除了生氣更多的是無助和不安。徐小姐對未來很彷徨，也不知應如何保障自己的權益?
律師評析
一、涉案房產是否屬於鍾先生的個人財產?
根據《婚姻法解釋(三)》第7條第二款規定：「由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。」可知，婚後由鍾先生與徐小姐父母共同出資購買的房屋，雖登記在鍾先生名下，也未約定所有權的歸屬，但該房屋依法律規定應認定為鍾先生、徐小姐按各自父母的出資份額按份共有，即鍾先生占34.3%份額，徐小姐占65.7%份額，共有的房產出售時應經所有共有權人同意。
二、徐小姐能否要求黃女士歸還房產?
根據《物權法》第97條規定：「處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。」及《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。」可知，未經徐小姐同意，僅占34.3%份額的按份共有人鍾先生擅自將房屋出售給黃女士的行為屬於無權處分。
但本案黃女士是以市場價購買了涉案房產，且對鍾先生與徐小姐共有涉案房產並不知情，亦辦理了房產的變更登記，根據《物權法》第106條規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。」、《婚姻法司法解釋(三)》第11條第1款規定：「一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。」及《物權法司法解釋(一)》第15條：「受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。」可知，黃女士以合理的價格購買涉案房屋並辦理了不動產物權轉移登記的，其按善意取得規則已取得了房屋的所有權，除非徐小姐能夠證明黃女士在完成不動產物權轉移登記時不構成善意。
律師支招
廣東華商律師事務所申茵律師團婚姻家事律師針對此案，從法律和實務的角度，為徐小姐及與徐小姐有相同經歷的受害者提供以下幾點法律建議：
一、徐小姐離婚時可以向無權處分人鍾先生主張損害賠償
因黃女士善意取得了涉案房屋的所有權，鍾先生的無權處分行為顯然侵害了共有人徐小姐對房屋的所有權。根據《婚姻法解釋(三)》第11條第2款規定：「夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。」可知，離婚時，徐小姐可以據此向鍾先生主張損害賠償。若黃女士受讓房屋時不構成善意，對徐小姐所有權遭受損害有過錯的，徐小姐也可要求黃女士承擔賠償責任。
二、徐小姐決定不離婚的，可以提起婚內財產分割訴訟保全財產
根據《婚姻法解釋(三)》第4條規定：「婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割夫妻共同財產的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：(一)一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為的;(二)一方負有法定撫養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費用的。」可知，鍾先生擅自出售夫妻共有財產之行為，已突破了夫妻日常生活家事代理之限度，損害了徐小姐的合法權益，徐小姐可以依據前述規定在婚姻關係存續期間請求分割夫妻共同財產保全其他共有財產及分割男方出售房產所得的資金。