4月南京二手房成交11113套（含高淳、溧水），市場迎來小高潮，成交價穩定在3.3萬+，仍保持高位。置業旺季和教育置業的雙重加持下，成交周期明顯加速，議價空間也有所收窄。
南京商品住宅市場成交7287套（含高淳、溧水），環比大幅上漲132%，市場復甦明顯；40多家樓盤加推新房源，熱門樓盤仍一房難求，整體板塊去化差異較大。
Part 1
市場政策篇
1、落戶門檻放寬！40 歲以下大專參保半年可落戶
4月8日，南京發布《支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》，南京落戶門檻再放寬，40周歲以下大專學歷人員參保半年可落戶，本科學歷人才年齡限制從40周歲放寬到45周歲，落戶新規5月1日起正式執行！
2、江北自貿區發布人才新政，最高補貼100萬！
4月27日下午，南京江北新區（自貿區）召開新聞發布會，發布《關於促進自貿區人才發展、優化升級「創業江北」人才計劃十策實施辦法》。人才引進方面：最高給予50萬元資助資金，大力集聚青年大學生。在發揮企業引才主題作用方面：最高給予100萬元費用補貼，擴大高層次人才獎補範圍。持續優化人才方面：給予高端人才子女連續3年每年最高10萬元學費補助等各類優補人才政策。
3、央行降息！最新5年期LPR下調了0.1%
4月20日，央行披露最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR利率為3.85%，此前為4.05%；5年期LPR利率為4.65%，此前為4.75%，雙雙下調，此舉意味著房貸利率下調！就南京來看，根據目前執行的LPR4.75%計算，南京新房首套房貸款利率是LPR+80個基點，二套房利率LPR+105個基點，按最新LPR：首套房利率5.55%，二套房利率5.8%。
Part 2
二手住宅篇
4月南京二手住宅市場概況
1、二手房成交11113套 環比上漲21.4%
據南京網上房地產顯示，4月南京二手房成交11113套（含高淳、溧水），主城九大區成交10443套，環比3月上漲了21.4%，同比去年也漲了16%。整體來看，在疫情逐步穩定的背景下，南京二手房市場已明顯反彈，成交量迎來了一輪小爆發。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅成交量
走勢數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套
2、4月成交價3.3萬/㎡ 仍保持高位
據南京我愛我家研究院統計，4月南京二手房成交均價33218元/㎡，環比微漲了0.2%，同比則上漲了4.9%，仍保持高位，主要還是由於3-4月為傳統教育置業季，學區房的成交價格會拉高整體市場均價。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅成交價情況
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：元/㎡
3、江寧仍領跑全市 鼓樓房價最高
從各區成交情況來看，4月江寧成交量仍排名全市第一，達1783套；鼓樓排名第二，成交量1566套；浦口、六合緊隨其後，排在全市三四位，成交量也都破千套；環比來看，受市場升溫影響，各區成交量也都有不同程度的上漲。價格方面，鼓樓成交價持續保持高位，4月均價45137元/㎡；建鄴排名第二位，成交價43291元/㎡；江南六大區的成交價全部達到3萬+。
2020年3-4月南京各區二手住宅成交量價情況
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套、元/㎡
4、掛牌量1.48萬套 價格以穩為主
據南京我愛我家研究院統計，4月南京二手房掛牌量14755套，環比3月上漲了22.5%，也高於去年同期；掛牌價方面，4月掛牌均價為30695元/㎡，環比微漲了0.7%，較為穩定。從掛牌行情來看，二手房市場已進入傳統的的置業旺季，不少業主也紛紛選擇掛牌，且從價格來看仍十分堅挺。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅掛牌量價情況
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套、元/㎡
4月南京二手住宅交易結構
1、房客比1.10 環比有所回落
4月南京二手房房客比為1.10，環比3月減少了0.09，但仍呈現短期供大於求現象。主要還是由於4月南京二手房掛牌量明顯上漲，但市場帶看量增幅相對較小，致使市場仍出現了供求不平衡的情況。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅房客源比
數據來源：南京我愛我家研究院
2、客戶和房源成交周期雙雙縮短
據南京我愛我家研究院統計，4月南京二手房客戶成交周期24.74天，環比縮短了1.06天；房源成交周期186.14天，環比大幅縮短了53.17天；從成交周期來看，隨著市場不斷升溫，客戶和房源成交也在加速。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅成交周期走勢
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：天
3、二手房議價空間明顯收窄
4月南京二手房議價空間為2.89%，環比3月減少了0.31%，也低於去年同期；整體來看，傳統銷售旺季和教育置業季雙重加持下，二手房業主心裡預期也有明顯提高，在買賣談判中主動權明顯增加。
2019年4月-2020年4月南京二手住宅議價空間
數據來源：南京我愛我家研究院
4月南京二手住宅客群畫像
1、外地客群占比超6成 年輕人為主
從二手房客群來源來看，4月外地客群占比為63.6%，仍是購房主力，南京本地人占比為36.4%。結構分布方面，外地人整體偏年輕化，主要是26-35歲年齡段，而本地購房客群則是51歲及以上占比最高。
4月南京二手住宅各年齡段客群來源情況
數據來源：南京我愛我家研究院
2、總價段集中在100-300萬
從成交總價段來看，仍主要集中在100-300萬，其中100-200萬占比最高，達36.8%，200-300萬占比為28.8%；400萬及以上占比為15.5%，環比有明顯提高。從年齡段分布看，300萬以上偏改善性購房客群主要是中年人，年齡段在36-40歲。
4月南京二手住宅各年齡段成交總價段分布情況
數據來源：南京我愛我家研究院
3、90平及以下仍最受購房者喜愛
從成交面積段來看，60-90平占比最高，達37.4%，60平以下占比32.9%，排名次之。從年齡層看，購買小面積戶型的主要是年輕人，26-35歲也是市場主流。
4月南京二手住宅各年齡段成交面積段分布情況
數據來源：南京我愛我家研究院
4月南京二手住宅熱門小區和商圈
1、4月南京二手房熱門小區：盤龍山莊
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：元/㎡
2、4月南京二手房熱門商圈：橋北
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：元/㎡
Part 3
新建商品住宅篇
1、新房成交7287套 環比大漲132%
4月南京房地產市場復甦明顯，商品住宅共成交7287套（含高淳、溧水），環比上月大幅上漲132%，但同比去年仍微跌0.53%。4月商品住宅總成交面積達86.1萬㎡（含溧水、高淳），GMV（總成交金額）約為258億元。隨著疫情的穩定，南京房地產市場逐步恢復到去年同期水平，加上樓市「金三銀四」新房上市量較多，成交量上漲明顯。
2019年4月-2020年4月南京商品住宅成交情況
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套
2、江寧成交量持續領跑 棲霞緊隨其後
4月從各區成交量來看，江寧4月成交量保持領跑，成交達1774套，棲霞區強勢崛起，成交量達1420套，緊隨其後，浦口成交870套，位居第三。對比3月成交數據，除鼓樓、雨花台、六合區外其他各區成交量均大幅上漲，其中棲霞上漲幅度最大，環比增長296%。
2020年3-4月南京各區商品住宅成交情況
數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套
3、4月上市八千餘套 都市圈占比25%
受疫情影響，樓市的「金三銀四」時間節點略微向後推遲，4月上市量總量超過3月，達到八千餘套。從板塊分布來看，南京都市圈新房占25%，占據全市第一，其次是江北板塊位居第二，江寧和城南板塊緊隨其後，全市仙林、六合和城東板塊上市量較少。
4月南京各板塊樓盤開盤占比情況
數據來源：我愛我家南京研究院
4月樓市開盤主要集中在下半月，特別是下旬樓市開盤尤為火熱，但樓市去化情況仍是冷熱不均，僅有3家樓盤當天售罄，其中萬象天地九悅首開，當天即售罄，另外兩家售罄樓盤分別是譽峰苑、雲逸都薈花園，此外，潤辰府、河西金茂府和五礦瀾悅棲園也基本售罄。4月南京樓市熱門區域有江寧和河西板塊，江寧成交量居高，河西各樓盤開盤人氣爆棚，成交量也是居高不下，其他板塊樓盤則表現平平。
南京我愛我家研究院簡析
受疫情原因各大行業及經濟都受到了影響，但也刺激了買房人的買房需求，南京樓市恢復較為迅速。據統計，南京5月48家樓盤有加推計劃，預計上市房源超8700套，各板塊均有分布，4月底的樓市火爆加推同時也為5月的房地產市場拉開序幕。
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文章來源:我愛我家南京研究院