樣板房也算合同內容？精裝低劣怎麼賠償？江蘇高院出台最新指南

隨著市面上精裝修房源越來越多，關於裝修質量的糾紛也開始爆髮式增長。相關的細則與認定也變得必要。

12月16日，據江蘇高院官方微信號消息，江蘇省高院民六庭下發了《商品裝修房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》的通知，該指南對限購限價情形下，裝修房買賣合同糾紛中爭議較大的單獨解除裝修合同、裝修質價不一、裝修質量標準等問題進行了規範和指引。也是國內首個專門針對精裝房的規範指導意見。

意見中明確，開發商的宣傳冊、樣板間都可以視為合同內容，可用於舉證。這對於處於弱勢一方的業主而言是個利好！

整個文件很長，小掌柜給大家劃出了重點：

開發商的廣告宣傳、樣板房對裝修價格等所作說明和允諾具體確定，對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，應當視為合同內容。

商品房裝修房銷售時，出賣人設置樣板房的，交付房屋的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相同。

樣板房裝修的部品材料、施工質量和品質檔次，應當作為裝修質量要求的認定依據。

商品房買賣合同概括性排除樣板房、廣告宣傳對裝修質量要求約定的，不予支持。

對當事人約定裝修質量要求的認定，一般應依據商品房買賣合同、裝修合同、裝飾裝修標準確認書、補充協議等書面合同的內容予以確定。

不能確定的，結合商品房銷售資料如廣告宣傳情況、樣板房設置情況等以及房屋裝修施工資料如裝修材料清單、裝修材料價格等載明的內容綜合認定。

樣板房裝修實際用材不能確定的，樣板房裝修施工資料如裝修合同、施工圖紙、材料採購合同等，可以作為認定裝修質量約定要求的依據。

以樣板房為裝修質量交付要求的，出賣人還負有封存樣板房以及說明樣板房質量的義務。

因裝修質量問題嚴重影響正常居住使用，或者存在如裝修環保質量不合格等依法不得交付使用的情形，買受人請求解除商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。

房屋裝修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，買受人以受欺詐為由請求撤銷商品裝修房買賣合同和賠償損失的，應予支持。

減少裝修價款，一般以維持合同約定交易條件均衡性為原則按「同比降低」規則核算具體數額。

具體方法為，以房屋交付條件成就買受人應當受領為評估時點，以房屋所在地房屋裝修市場價格為基準，對實際裝修價格和約定裝修價格進行評估，實際裝修估價與約定裝修估價比例的差額與裝修部分銷售價格的乘積，即為減少裝修價款的數額，計算公式為（1－實際裝修估價/約定裝修估價）×裝修價格。

2017年8月8日，南京市政府印發《南京市關於進一步推進裝配式建築發展實施意見》（以下簡稱《意見》），明確提出，2017年新開工建設裝配式建築項目總面積達到300萬平方米以上、裝配式建築占新建建築的比例達到15%以上、住宅建築成品住房交付比例達到30%以上，到2020年全市裝配式建築占新建建築的比例達到30%以上、住宅建築成品住房交付比例達到50%以上。該意見自發布之日起實施，有效期至2020年12月31日。

也就是說，到明年，南京市面上一半以上的住宅都將是成品房（帶裝修）交付。

這與今年的實際市場行情是一致的。今年以來，不少樓盤房價上浮，借的便是「毛改精」的東風。例如江北白馬路的銀城頤居悅見山，今年新開的高層房源改為了精裝交付，均價上浮超過3萬/平；

一系列純新盤以精裝的姿態面世，直接推動了板塊的區域天花板。

中海城南公館年初首開，銷許均價37000-38000元/㎡，精裝交付，突破了城南3萬5/㎡的限價；高科紫微堂於今年1月新領到銷許，平墅均價39600元/㎡，總價700萬起；合院別墅均價45200元/㎡，總價2000多萬起，全線突破3.2萬元/㎡的板塊最高價。

年中，溧水純新盤建發央譽銷許均價達到16391元/平米，精裝交付，突破區域限價4391元/㎡，震驚南京樓市。六合的中海棠城公館首開價格就達到了1.8萬/平，也是精裝，一把把六合的紅線往上推了3000元/平。購房者都感嘆，現在窪地都不怎麼「窪」了。

精裝房的比例高，房源多，在糾紛訴訟上的糾葛也會增加。律師表示，這次的文件出台的正是時候。據揚子晚報採訪徐旭東律師，對方認為這份《審理指南》最重要的意義在於為「精裝房」裝修質量的常見糾紛給出了「說法」。

「老百姓打官司，缺乏專業知識，所以舉證責任成為質量糾紛訴訟的勝敗重要因素。」徐旭東告訴記者，按指南規定買房人只要初步證明裝修存在質量問題即可，賣房人則需要具體證明質量是否合格或符合約定。

徐旭東認為，這份《審理指南》在維護購房者權益的同時，也維護了房地產開發企業的合法權益。