有一種產品在北京非常隱秘，或者說，極為罕見。
它是豪宅中的豪宅，平層中的平層。位置一般在城市核心，大多在三環內，有的分布於二環邊。300㎡以上的戶型尺度，對應是往往是3、4千萬的總價，一個大平層換一個豪華獨棟別墅幾乎沒有問題。
令人感到不可思議的是兩點：
一是無法想像，在限競房對市場一步步吞噬下，居然還有明顯超出豪宅定義的城市頂豪留存於市場；二是在北京寸土寸金的地段，擁有如此奢侈尺度和面積的房產，到底隱含著怎樣的需求？
首先，我們需要正視的是，北京是全國富人最集中的城市。
根據《胡潤2018年財富報告》統計：北京是3000萬美金國際超高凈值家庭最多的地區，同比增加2,200戶，達到13,500戶，增幅19.5%，其中擁有3000萬美金可投資資產的國際超高凈值家庭數量有8,240戶。這個數據在大中華地區排位第一，且跟其他城市的差距在不斷擴大。
富豪客群基數的增厚，為頂級物業的需求奠定了基礎。按照『地產營銷人』對這類客群置業特徵的多年洞察，他們雖有多套房產，但一般在北京，基本要滿足兩種終極需求。
一種是離主城區不遠，兼具生態環境和形制優質的純獨棟大別墅。這種產品多分布在五六環之間，臨近高速，交通方便，社區規模大，容積率低，別墅形態純粹，單戶面積超過1000㎡，私家花園至少在一畝地之上，總價在1億元左右。
另外一種則是城市中心的大平層豪宅。地段選擇在三環之內，疊加成熟商圈，單套面積多在200㎡以上，樓王級甚至超400㎡。除了地段和品質之外，這種產品還要有景觀資源的獨特性，窗外可攬湖景、河景，或者公園，總價接近半億。被視為，城市中央最頂級的豪宅物業。
雖然以上兩種產品，位置和形態差異很大，但都具有同一個明顯特質，即對城市資源和產品資源最大程度的占有。
不過，隨北京土地集約化趨勢的建立和優先滿足中小面積剛需的樓市轉向，無論近郊大獨棟，還是城市大平層，這些年都在呈供應明顯下滑的走勢，頂級物業的置業窗口期正在關閉，但需求卻在逐年上台階。
『地產營銷人』梳理了過去10年，均價在7萬+以上的城市豪宅的成交數據，可以非常直觀的看到，從2016年開始，城市豪宅無論成交套數、面積，亦或銷售金額都實現了成倍增長，代表需求的旺盛和較強的抗市場周期的能力。
這裡面不得不提到一個很有意思的現象。
自2017年政策調控力度的加強，頂級物業的售價受到約束，曾經在2016年較為普遍的10萬+，在其後變得罕見和少有，這讓城市豪宅在某種程度上，對應其稀缺的資源，反而體現出難得的性價比，從而進一步刺激了需求的釋放。
那麼，接下來很多人好奇和關心的是，什麼人買了這些位居城市核心地段的頂豪大平層？他們的需求又與一般的住宅存在哪些差異和特殊性？
據『地產營銷人』自去年起，做過的項目調研和客戶訪談，得出的結論主要有以下兩點：
1、客群的跨域和長尾效應
雖然看似頂級物業供應稀少，單價和總價在普通人看來遙不可及，但它的客群範圍卻比實際想像要大的多。
特別是對於城市頂豪的大平層產品來說，由於地段的金貴和尺度的舒適，除了長年生活於北京的超高凈值家庭有終極改善的居住需求之外，還有大量的、不可預知的全國外地客群在支撐著延綿不斷的成交。
這些富人都是私營企業主，在業務上與北京有一定交集，經常出差來京做商務洽談或業務拓展，從事的多是具有顯著財富積累效應的行業，譬如：金融、礦產、製造、地產等，以傳統行業為主。
他們實力強勁，置業果斷，付款乾脆，格外看重在京置業的地段價值。由於對北京整體規劃的不甚了解，這類客群判斷房產價值的一大習慣是，看項目距離天安門直線距離的遠近，以及清晰的環線界定。
因此，往往分布於長安街沿線、二環附近的新房產品，更容易進入他們的視線，並作為優先購買的標的。
2、需求的復合性和靈活性
當然，出於對保值增值，即置業安全性的考慮，這些客群對地段的選擇樹立了嚴苛的標準，形成一道防火牆。即使不為投資，就收藏價值來說，也值得長期持有，甚至留作家族傳承。
當然，還有一種當下隱形的需求，是不為外界所關注的。大部分時候，城市核心的頂豪大平層，還具有除居住之外的，更多使用功能和特殊價值。
多數時候，由於尺度寬裕，功能完整，地段顯赫，頂豪大平層天然具備了一定的商務社交屬性。
一些商界貴賓、生意夥伴，或者走動頻繁的好友，往往會被邀請至家中。聚會、交流、宴請等商務社交活動有助於提升主人的事業格局，並對維繫人脈起到關鍵作用。
這樣，頂豪大平層的用途對應其擁有者的特殊身份和社會地位，就具備了需求的復合性和靈活性，既可作為居住，也可當作生意平台；既能保值增值，又兼具收藏意義。
所以說，我們看似一個非常小眾的產品，卻擁有廣闊的市場和異常豐富的使用場景，只有真實觸達到客群，我們才能把想像還原到合理的歸因。
需求固然存在，但供應極具下滑也是可見的事實。這種城市頂豪大平層，如今在北京市場中很難找尋，地段是一方面，更為關鍵的是尺度所觸及的天花板。
今年，如果有客戶需求，還能不能找到合適的項目呢？
上周，『地產營銷人』品鑑了一個項目，這便是曾在前兩年，久聞市場大名的中海楓丹公館。
該項目在靜默一段時間之後，完成期轉現，成熟的社區浮現於眼前。據悉，後續將推出最後的樓王級產品，皆為300㎡以上擁有河景的城市大平層之作。
中海楓丹公館是由中海地產開發的城市高端住宅項目，位於東二環建國門東南角。地處首都核心，毗鄰天安門和故宮皇城，東接CBD 核心商務區，是承接首都文化與經濟的貴胄之地。也是北京稀缺板塊疊加環線，資源優勢最突出的項目。
中海楓丹公館依託於自北向南的光華路、長安街、通惠河北路以及東二、三環，構築起三橫兩縱的密集路網交通。
同時通過地鐵1、2 號線及機場快軌，可實現與北京各城區及大都會繁華的交融。便捷聯通CBD、金寶街、西單、金融街等多個北京最高等級的金融商務中心區，地段價值傲視群雄。
項目所處的東二環、東三環區域是北京較為繁華的商業區，可輕鬆抵達王府井商圈、建國門商圈、崇文門商圈、國貿商圈、三里屯商圈，高檔商場、購物中心、休閒娛樂會所林立，是各類高端人群、成功人士、富有階層工作和生活的重要領地。
項目3公里內坐擁3所中學、2所小學、3所幼兒園、1所國際學校，可滿足居者從幼兒園到中學以及高端國際學校的教育需求。協和醫院、同仁醫院、朝陽醫院、首都兒科研究所、北京醫院等知名醫療機構環伺周邊，北京寶貴的城市配套資源做到無以復加。
中海楓丹公館還毗鄰古都龍脈通惠河，窗外視野廣闊，蜿蜒河景盡收眼底。獨特的區位優勢，完善的高端配套，賦予了業主在此宜居或實現搭建事業平台的置業機會。
中海楓丹公館建築面積9.4 萬平米，由3 棟住宅樓及2 棟獨立辦公樓組成。其中，辦公樓已入住大型企業，精緻園林全部兌現，所有住宅呈現房狀態，資產安全性所見即得。
中海楓丹公館設計理念源於歐洲皇家新古典主義儀範的楓丹白露宮，夢莎屋頂、老虎窗法式廊柱、全黃金麻石材立面，還原原汁原味的法式建築，外觀媲美羅浮宮、凡爾賽宮，是建國門東南地標性建築，匹配業主的身份地位和圈層榮耀。
一軸、雙庭、四徽的園林景觀設計，嚴格遵循法式園林的規制。三進式歸家禮序，濃郁的歐式皇家園林營造，更能彰顯主人尊貴的身份，使居於此地的金字塔尖財富人群，內心領地感可充分滿足。
項目推出的主力產品是440 平米的平層官邸，一梯一戶的設計，使用率高達84%。五房三廳四衛的戶型，南北通透。
軸線對稱的五進序列布局，盡顯奢華。南北雙客廳的打造，更能彰顯家族的威儀，同時滿足家庭歡聚和主人不同的商務會客功能。
中西分廚，雙軸線、三通道的營造，讓空間過度自然有序，主僕流線互不干擾，真正實現平層化墅居體驗。
多年以後，回望北京城市頂級物業，可能當下售價，處於樓市周期的窪地區間。對於洞悉價值，明晰需求的人來說，除了儘早出手，沒有更佳選擇。