觀點直擊 | 中南建設陳昱含：要從止血轉向造血（實錄）

2022年上半年，中南建設新開工面積114.6萬平方米，同比減少78.8%，竣工面積346.1萬平方米，同比減少12.4%。截止到2022年6月末，全部開發項目482個，其中在建項目規劃建築面積合計約2659.2萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1045.0萬平方米，可竣工資源總面積3704.2萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

建築業務方面，中南建設2022年上半年新承接（中標）項目合同總金額25.4億元，同比減少83.4%。其中3億元以上項目2個，占比46%；實現營業收入41.6億元，同比減少63.3%；綜合毛利率4.66%，同比下降3.62個百分點。

從房地產業務的地域布局來看，中南建設依舊聚焦長三角核心區域。從結構上來看，長三角占比54%，從城市等級來說，一二線城市占了48%。過去幾年在三四線城市的擴張，也讓中南建設得以發揮差異化戰略的後勁。

陳昱含表示：「靠近核心城市，但是不近核心的中心，幫助我們迴避了高價地，確保了項目良好的去化基礎。」

對於主要業務的把控，陳昱含也表示，在保交付的方面，中南堅持迎難而上。

「儘管說今年1-6月份我們的銷售簽約額下滑了70%，經營性現金流入減少了37%，但是仍然完成了3.3萬套的房屋交付」。一方面來自於對經營支出的騰挪，另一方面也來自於現金流至上。

陳昱含直言：「部分項目慢下來，其實就是為了控制現金的支出，把資源向交付的項目傾斜，這也使得我們一定要達成今年11.6萬套的交付任務，這是一個最高的指標，也是我們最大的一個承諾。」

在戰略不斷調整的當下，陳昱含向市場傳遞了信心：「再難我們也始終牢記保交付是政治，是民生，是天大的任務，所以預計下半年我們還要交付8.3萬套，我們也會全力以赴。」

根據管理層披露，截至到半年度結束，中南建設在建項目總面積2659萬平方米，沒有開工的項目還有1045萬平方米，全部未來結算貢獻收入和利潤的是3704萬平方米，其中長三角的占比1680平方米，約為45%，從城市等級來說，一二線占比36%，1323萬平方米。

輕裝赴陣

對中南建設來說，上半年最顯著的成果，便是現金流以及債務層面的「減負」。

根據半年報數據，中南建設負債大幅減少，到6月末有息負債512億，比年初減少了109億，占總負債比重16.98%，比年初下降2.17%。部分存量的融資也得以展期，在債務期限結構上做了一些優化。

中南建設通過自身的調整，抗過了兌付高峰，在境內債領域維持了債務底線，同時仍在努力攻克美元債的交換邀約。

與此同時，中南建設也不斷地轉變著自身的發展節奏。

「我們繼續要捨棄一些利益，包括規模，包括利潤，包括業務範圍等等，把一切不必要的支出和業務砍掉，只專注於地產和建築主業，在現金流危機的緩解之前，我們不會旁顧其他。」

維護現金流穩定的層面，今年上半年，中南建設經營性現金流入凈額468億，其他與經營活動有關的現金反映到全域回款216億，整體經營活動現金流量是418億，比去年同期來說有99%上升，實現了超過4年持續的正值。

陳昱含表示，未來一年，中南建設各類應付在557億元，不考慮應收帶來的流入情況下，月度支出46億。在當下的情境下，公司經營性現金完全可以覆蓋未來一年的負債和各項必要的支出。

「我們可能會從止血更多地轉向造血」。談起對未來發展的把握，陳昱含也樹立了中南建設的目標。

從黎明前的負重涉遠，到如今衝刺黎明，中南建設依舊在路上。

以下為中南建設2022年中期業績交流會現場問答實錄（節選）：

現場提問：半年度凈利潤虧損的原因是什麼？今年是否可以實現扭虧？公司毛利率何時候能夠恢復，將採取什麼辦法來應對業績下滑的壓力？

陳昱含：造成虧損的主要原因還是整個宏觀形勢不斷在惡化，行業良性循環沒有恢復之前，作為企業，其實是很難對抗整個大勢的壓力。

從我們自身來看，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費用率相對的提高都是原因。同時，公司這塊也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個過程中，一定帶來一些當期確認的虧損。

另外，針對應收款的減值也有所增加，所以二季度的虧損對一季度有所擴大。

關於什麼時候能夠扭虧，我覺得目前的形勢下，要在年內實現扭虧難度是比較大的。我們也很難預計毛利率何時可以恢復以及業績到底有沒有築底的準確時間，如果當前形勢持續惡化，甚至在持續往下走的話，預計虧損將進一步增加。

但是作為企業來說，我們也在竭盡全力應對虧損的壓力，包括極致的費用管控，必要的成本優化，大幅的組織精簡等等。

當前階段面對安全和盈利、利潤和現金之間的選擇，我們一定會優先考慮安全和現金。但是伴隨著市場逐步恢復到良性循環，我們的盈利能力也會逐步恢復。

盈利一定是企業存在的首要價值。

現場提問：公司銷售下降大於行業整體是什麼原因？上半年沒有拿地是否會影響後續銷售，下半年計劃如何改善？

陳昱含：對於銷售的下降，同比來說，比行業可能有一些高，我覺得2022年整個公司的銷售額降幅比較大，核心原因是為了應對不斷惡化的市場形勢，合理控制了各項支出，從去年四季度開始調整部分項目的施工進度，控制供應總量，使得短期內可售資源有所下降，從而也導致了銷售規模的下滑。

其實可以總結為我們把現金流放在了第一位，銷售規模這塊沒有放在唯一考量的方向。

第二部分原因，我們在長三角是重倉，長三角確實今年上半年受疫情影響和這一階段又在高溫影響下，所以顯得銷售規模的下滑。

總體來說，為了保障公司的經營安全，上半年我們沒有拿地，雖然說在項目儲備這塊相對比較少，但是目前可售貨值在2600億左右，完全可以保障一年以上。

另外，即使未來現金流寬鬆之後，我們也會更加關注利潤，合理控制去化速度。如果市場始終低迷，我們現在的資源相信是可以有更久的持久性。

如果未來市場能夠回暖，隨著銷售加快、現金流改善，我們也會及時把握機會，快速擴充土地。

現場提問：中南一向重倉三四線城市，7月的市場表現來說，一線樓市微漲，二三線還是呈下降趨勢，對公司的經營是否會有不利的影響？

陳昱含：簡單地用行政級別來做城市等級判斷，並不能準確地反應房地產市場的容量以及發展的潛力。

我一直認為，空間的區位對市場帶來的影響要比城市等級更大，大家看長三角和中西部一二線城市就可以判斷了。

同時，我也覺得在中國當前的發展階段，不能僅僅立足於城市本身和當前時點去看市場，更應該結合都市圈、城市群的協同發展效應，以及由此產生的發展機遇來觀察。

第二個，中南雖然說布局三四線偏多，但是主要是在長三角，且絕大多數項目位於城市群核心都市圈內輻射發展的受益區，之前在投資就是靠近核心城市，但是不近核心的中心，這個一方面的確在幫助我們迴避了高價地，另一方面也確保了項目良好的去化基礎，符合差異化投資的發展戰略。

第三，本輪大家也看到了一線樓市是微漲，但並非是一個市場長期的結構性特徵，因為一線城市之前的市場管控還是非常強的，加上上海疫情管控結束以後階段性需求集中釋放，造成了一線城市在統計意義上的銷售形勢略好。

實際二三線城市的表現更具有普遍代表性，應該說市場形勢整體還沒有走出低谷。

現場提問：公司目前各渠道的融資怎麼樣，恢復到什麼階段？隨著政府和金融機構支出力度加大，有沒有新的融資計劃？

陳昱含：隨著整個政策環境相對放鬆，當前各個渠道的融資都在進行當中，但是對我們來說，因為沒有什麼新的項目資源，所以更多的還是在轉貸和和續貸過程中。

據我了解，目前新增條件相對是比較苛刻的，因為資本市場和金融機構的信心還沒有恢復。相對來說，新增融資的支持是比較有限的，這是一個大的宏觀背景。

就我們未來融資計劃來說，跟華融和江蘇資產的合作是未來一個階段增量融資的渠道，當前我們也處於在項目審批和條件磨合階段過程中，這是一個現實。

跟華融資產以及江蘇資產兩大合作，我們有10來個應收款項目已經做了提交，也在評審過程中，後續我們會看整個審批情況的落地。

AMC參與到房企紓困和轉型升級當中，這也是這次國家救市舉措當中的一個創新之舉，所以對各方來說，都存在著一些空白和盲區。因此，我們前期也存在著一定的磨合談判期，融資落地沒有比想像中那麼快，這個也在各級政府幫助下共同推進，希望能夠早日突破。

同時，公司一些地產項目的開發貸和建築的流動貸款都是在正常進行當中，最近銀行間市場交易商協會通過中債增進的公司增信，支持民營企業發債融資，我們也在試點之列，相信後續會有所受益。

從我們內部來講，今年在股東大會時就通過了一個100億融資工具的授信額度，如果市場有機會，我們一定會努力去把握。

現場提問：去年4季度以來，公司一直持續兌付市場的債券中期票據，目前資金和償債壓力怎麼樣？

陳昱含：在當前形勢下，公司對經營安全也做了一些壓力測試，這也是非常有必要的。

首先從債務埠看，截至到6月末，我們有息負債是512億，其中一年內到期的是195億，包括了銀行借款85億，銀行借款可以通過協商展期再續期的，未來一年需要償還的金額低於40億元。

第二，非銀行機構的融資，我們大概在93億元。公開債券17.5億元，多數都是在明年6月份到期，在2022年內到期不到2億元。總體來說，有息負債總額上面壓力是不大的，公開債的絕對值也是比較小的，所以整個償債的壓力是比較小的。未來一年，我們平均每個月債務償還大概是16億左右。

再從流入來看，首先看經營性現金流入，在當前較差的市場形勢下，上半年公司經營性的現金流入是468億，月均流入在78億元。

未來一年各類的應付在557億元，不考慮應收帶來的流入情況下，月度支出在46億，如果經營環境不改善，公司經營性現金完全可以覆蓋未來一年的負債和各項必要支出。

如果市場環境形勢還在惡化，我們必須還要在融資展期、融資增量以及資產轉讓上努力，股權性融資方面也還要尋求一些更多的保險。

現場提問：過了這個特殊情況，公司後續發展有什麼計劃和打算？

陳昱含：我們現在短期很煎熬，但是長期有信心。

短期內，包括未來一年，我們都非常嚴格貫徹安全至上，跟我今年4月份年報發布會時提出的方針是一樣的。

今年與去年策略不同的地方，就是我們可能會從止血更多地轉向造血，要用合理的收支安排和經營上的排序確保生產的穩定和交付，把經營性的收入和回款抓起來，讓公司一步步接近良性循環。

從中長期來看，我們也正在公司的內部開始新一輪的戰略研討，這裡我也簡單的介紹一下我們思考的一些要點。

首先，我們必須還是要重新的審視這個市場，在房住不炒大背景下，中國進入高質量發展的新階段，同樣遇到了一個後疫情時代，也遇到了結構性的人口和家庭數量的調整，在結構和居住的需求上，也有一些變化，同時也遇到了支付能力跟購買意願的變化，所以這些都是我們接下來要研究的方向，都要給出一些更加系統性和具體的回答。

第二，我們必須要重新理解政策，尤其是在保障民生、防範風險大背景下，預售制會面臨什麼挑戰，資金使用會是怎樣的一個常態化約束，融資通路以及渠道是什麼樣變化，以及土地市場態勢會是怎麼樣變化，這些都會影響我們的業務模式，所以這些都需要具體研究。

大機率我們未來幾年在規模上面會比之前小，但是小多少現在還不好說。與此同時，我們一定會更專注於開發主業，也要花點時間消化虧損，回到盈利的軌道。

我們會更加強調盈利的能力，當然也會把槓桿放的更低一些，無論是主動也好，還是被動也好，將來的槓桿會更低，對產品的品質的要求也會更高一些。

我們會去強調效率，畢竟中南真正意義上擅長的是高效運營，在這點上不會改變。在槓桿降低之後，我們還是實現高效運營，這些就是我們在整個環節裡面要去系統性研究的。