觀點網2022年上半年，中國房地產市場的著陸稍顯顛簸。
「市場變化……我們都提前預判到了，但變化的劇烈程度超出了我們的預期。」碧桂園集團總裁莫斌在8月30日舉辦的中期業績會上，以沉重的語氣作了開場白。
「2022年是地產行業充滿挑戰的一年，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓行業的每一位參與者都倍感壓力。」他表示。
回溯過去，「地產寒冬」這個名詞最早在2019年便已出現，喊了三年有餘，無人能料到2022的「黑天鵝」來得如此突然。
反映到財報上，碧桂園期內實現營業收入1623.6億元，毛利潤約172.1億元，凈利潤約19.1億元，撇除公允值和匯兌損失後股東應占核心凈利潤約49.1億元。
權益合同銷售方面，仍然是行業銷冠，1851億元數字較2021年同期跌39%，但表現好於百強房企平均跌幅水平。
數字有些許不樂觀，但沒必要驚慌，重點在於如何做好戰略取捨。如此艱難時刻，「活下去」是每一家企業經營的第一要義。
莫斌在談到接下來工作方針時，就提出要把重心放在保證現金流、資產負債表及利潤平衡。
同時，該場業績發布會前的一場投資者電話會議上，碧桂園管理層宣布，要通過銷售回款，可動用現金的管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的支出。
開源
「現金流管理」是這場業績發布會的關鍵詞。
莫斌指出：「碧桂園目前以現金流安全為主要的目標。」在財務上會圍繞可動用現金開展管理動作。主要表現為，在現金流入進行「開源」，現金支出做「節流」，同時管理上要做好中短期的鋪排。
現金流入方面，莫斌強調碧桂園首先要保證銷售回款效率，雖然這會犧牲部分短期利潤，但能更好地保證現金流。資料顯示，今年上半年碧桂園實現權益物業銷售現金回籠約1703億元，權益回款約92%，是連續第7年回款率超過90%。
同時，碧桂園亦開展對合作方的風險隔離，最新已啟動了與39家合作方的項目分家，以及63個項目的歸編分家，涉及金額約35億元。
據了解，自2018年起，碧桂園已開始強調減少合作提升權益。資料顯示，在該公司上半年新增9個項目中，新增土儲權益已經提升到91%。而2019年數據為70%左右，2020年全年錄得88%，2021年則約85%。
碧桂園常務副總裁程光煜提出，為進一步提高與合作方在項目層面資金使用效率，碧桂園建立了合作白名單制，「合作方在黑名單的就不合作，如果是介於兩者之間的，就採用資金封閉管理的方式，控制資金的方式來解決，或者最好就是採取資金由我方歸集的方式解決。」
碧桂園還同步就合作項目的財務建立了一套涉及到多項目單一主體的系統監控機制，主要目的是避免跟一個主體合作了多個項目之後，在部分項目或單個項目內出現超分的情況。
另一方面，碧桂園於期內對公司名下資產進行了全面盤點，通過「責任到人」的考核方式，將能在短期內可以帶來現金流的資產做好回收計劃。
據透露，半年內碧桂園已經針對大宗資產收回現金69億元。
節流
碧桂園對支出的削減，首先體現在拿地端。
2022年上半年，碧桂園在拿地方面較為克制，期內獲取9塊地，權益土地代價約61億元。按此計算，拿地銷售比僅約3%。
程光煜解釋：「現在市場下行環境裡面，現金流主要是保障公司的經營和生產安全。」在此前提滿足的情況下，如果有富餘資金才會拿來投資，因此也不會設置具體的投資預算。
但程光煜亦表示，碧桂園沒有放棄進行土地獲取，在上半年也有積極創造機會，比如進行了部分收併購，同時也參與了上海和杭州的集中供地。
他表示，碧桂園現階段土地獲取策略是往人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的市場靠攏，總體來說是要保證項目的確定性。因此，碧桂園事實上在上半年與39家企業進行了收併購合作，其中有相當數量的出險企業，不過這些合作僅限於已合作的項目內進行。
「當然也不排除跟央企和AMC公司合作，進行一些有益的收併購，但是這部分多數還是在洽談階段，真正實質落地的項目有限。」程光煜說，在新增土地上，主要是考慮投資方向和金額的問題，滿足條件才會參與。
資料顯示，碧桂園2022年上半年銷售金額構成中，有31%來自一二線城市，69%來自三四線城市，未來會繼續著重做投資方向上的調節。
除在拿地方面減少支出，碧桂園對多元化業務的態度也變得謹慎。據莫斌透露，公司內部已將博智林機器人作為多元化業務的唯一重點。
同時在項目管理上，莫斌提出碧桂園要針對慢流速項目，主動控制「無效產值」以銷定產，從源頭降低支付壓力，主動通過監管帳戶進行出款，減少對集團資金的依賴，並且減少對尾盤項目的費用支出。
「公司管理層主動降薪，層級越高降薪幅度越大。」莫斌表示，碧桂園還將減少非剛性費用支出，降低業務招待標準，減少各種外包服務。
「在管理上會在支出方面做到更加極致。」伍碧君則指出。
不被動
市場下行期間，如何做到不處於被動地位？碧桂園的秘訣是保持大量現金在手。
資料顯示，截至2022年6月30日，碧桂園擁有可動用現金餘額約1479.8億元，排除244.93億元受限制資金，仍有1234.87億元。
與之對比，碧桂園期內總借貸餘額進一步下降7.6%至2936.8億元。
反映到「三道紅線」指標，碧桂園目前現金短債比維持在2倍左右，凈借貸比率為48.1%，唯一超標的是剔除預收帳款的資產負債率，現時錄得72%。
莫斌規劃，碧桂園將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。在此期間，會盡力壓降有息負債規模。
另一個好現象是碧桂園期內經營性現金流凈額錄得52.5億元正增長，目前行業內有一個比較看重的財務健康指標就是凈現比，碧桂園在該方面表現優秀。
在融資端，碧桂園也擁有主動權，已是由監管部門選定的示範民營房企，也是行業內為數不多能夠進行全品種融資的民營房企。
去年至今境內外資本市場幾乎停滯的狀態下，碧桂園以民企身份於境內發行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。今年內，碧桂園也成功完成33.68億元可轉債發行，以及配售新股摺合24.1億元。
截至目前，碧桂園今年內在境外已無到期美元債，境內僅有兩筆合計40億元債務到可回售狀態。
「明年上半年海外債差不多是40億元，境內還有69億。」伍碧君透露，未來一年碧桂園在公開市場總債務是150億元左右，總體來看壓力不大。她著重提到，目前在國內融資端，國有大行對碧桂園的支持比較明顯。
莫斌則強調已做好未來12個月的滾動現金流計劃，會結合銷售波動、直接融資渠道是否通暢、債務到期安排、現金等元素，形成閉環管理。
以下為碧桂園集團2022年中期業績發布會現場問答實錄節選：
現場提問：公司下半年投資金額大概是多少？目前看一二線城市房地產市場復甦情況好於三四五線城市，公司是否有考慮調整三四五線城市的布局？
程光煜：我們從去年下半年開始就調整了投資策略和投資的強度，一方面是在布局上向著確定性的市場，還有就是在市場端向著人口流入、市場能級較高、市場厚度較厚的方向調節，這是一個總體的策略。
今年上半年我們參與了上海、杭州的公開市場土拍，向著確定性的市場，向著比較可控的方式，上半年獲取了9塊地，2塊是收併購，剩下都是一二級聯動獲取。
具體來說，下半年我們會根據兩個情況安排，第一個是現金情況，在現在市場下行的環境裡面，現金流主要是保障公司的經營和生產安全的，如果在保障了企業經營和生產安全的前提下，有富餘資金我們會拿來投資，所以就不設置明確金額。以上半年為例，投資強度只有當期銷售強度3%左右。
第二個是機會出現的情況，和我們能否把握這些機會。關於機會的出現，有一些是我們自己積極創造的機會，比如說一二級聯動舊改項目，還有一些收併購，這些都是我們積極創造的機會。
還有市場上能呈現出來的機會，像上半年部分高確定性的城市，貨地比和貨地差都比較好的土地，我們也會積極參與。當然這些機會在參與的過程中是不是能夠把握住，或者是不是能夠中標，還有待於後面一段時間積極參與的過程中去看待，總體是方向和金額的問題。
關於一二線城市和三四線城市的結構調整問題，我們一直強調是一線到五線城市均衡布局的宏觀策略，微觀策略是哪裡有市場或者是哪裡的市場在當期比較有確定性，就會向哪裡配置。
可以看到，不管是今年上半年還是去年，我們配置的主要的資產還是在長三角、大灣區等相對能級高的地區和人口流入的城市，市場供求關係較好的城市。
從實踐結果看，今年上半年我們拿的這些項目裡面，跟現在銷售結果是反過來的，超過70%是一二線的，大概30%左右是三四線的，也就是說從投資實踐的結果上來看，已經是根據市場機會呈現的情況做了相應的調節。
今年半年我們會堅持合理的調節方向，向著確定性的市場、人口流入的市場進行相應的投資調節。
現場提問：能否分享一下公司目前具體的債務情況，接下來的償債有什麼安排？融資和短期債務管理方面的思路具體是什麼樣的？
伍碧君：我們在公開市場的債務，今年下半年主要是國內兩筆信用債，一共40億人民幣，明年上半年的海外債也差不多是40億元人民幣，境內還有69億，這是截止到明年6月底的債務情況。
未來一年我們公開市場總債務是150億左右，這對我們的體量來說應該是壓力不大的。
融資方面，目前我們國內的融資還是集中在國有大行，在市場下行期，國有大行對優質民企的支持態度還是比較明顯的。
我們現在是根據銷售狀況去安排生產支出，同時也安排了比較充足的資金去清償到期債務，所以我們在這方面並不被動。
現場提問：現在經濟下行壓力下，有很多公司都考慮收縮甚至關閉一些邊緣業務，碧桂園會不會在主業跟新業務之間進行一些調整？
莫斌：在市場下行過程中，特別是底部盤整的過程中，我們也做了極度現金流壓力測試，以現金流安全為主要目標，所以在主營業務和新業務方面也做了一些平衡，主營業務還是以地產以及代管代建輕資產為主。
現場提問：碧桂園目前有沒有跟一些AMC或者其它國企對出險房企的項目收購計劃？公司目前如何處理和出險房企的項目合作？
程光煜：最近幾年，我們業績發布的時候都會提到這個問題，在合作方面從2018年開始做了幾個工作，第一是減少合作，提升權益，可以看到從2018年到現在權益一直是在提升的，到今年上半年新增土儲權益已經提升到91%，基本上就是我們自己做，減少合作。
第二是建立了白名單制，對於合作方在黑名單的就不合作了，白名單就合作，如果是介於兩者之間的，就採用資金封閉管理方式，或者最好就是採取資金由我方歸集的方式解決。
第三是財務建立了一套比較完整的涉及到多項目單一主體的系統監控機制，避免超分，如果跟一個主體合作了多個項目之後，避免在部分項目出現超分情況，也建立了相應機制。
在這幾項工作底下，檢視我們現在的合作項目，權益基本上在80%以上，而且主要的合作項目都是比較早期的，也就是90%左右是尾盤，一般來講風險是可控的，通過歸編分家等動作可以解決一些風險的問題。
對於出險企業的態度，從去年到現在，我們一直都有在洽談一些收併購情況，有新增的收併購，但是比較少。比如今年上半年在滁州收併購的一個項目，就是從蘇寧收購的，就是從出險企業那裡收購的項目，但是絕大部分收併購都是正在合作的項目裡面進行。
今年上半年我們已經跟39家企業進行了收併購，當然這裡面有一些是未出險的企業，也有相當數量是出險企業，我們進行相應的歸編分家安排，已經完成了63個項目工作，涉及到的金額大概35億左右。
這是目前我們對這類企業總體上比較多的做法，主要是在內部已經合作的項目降低風險，提升資產周轉效率。
當然也不排除跟央企和AMC公司合作，進行一些有益的收併購，但是這部分多數還是在洽談階段，真正實質落地的項目有限。
現場提問：碧桂園會如何做到現金流、資產負債表和利潤的平衡？
伍碧君：現階段把三張表能夠做到平衡是一件比較用腦的事情，總裁有一句口號，就是有現金流的利潤和有利潤的現金流，這也是一直在工作中貫徹的。
但是現階段我們看到利潤有所下滑，這也是在不同階段出現以現金流為主的情況。市場特別寒冷，但是我們為了能夠在各方面對得起合作方、銀行，所以做了一些保現金流的動作，這時候對利潤就會有一些傷害。
我們之前也做了一些債券的回購，就是在市場特別惡劣的情況下希望能夠修復一部分利潤，所以是在不同的環境下抓住不同的機會進行三張報表的平衡和修復。
大家都沒有預計到在市場出清過程中間會出現疫情，再疊加同行出現問題，出現斷貸，對我們的報表傷害確實是比較大的。
接下來時間裡，碧桂園還會通過各種手斷盤活資產，全力進行開源節流，管理上也會在支出上做到更加極致，在三張報表上不停地做平衡。
現場提問：能否對下半年的房地產市場做一個預判？
莫斌：我認為國家政策的調控目的都是讓房地產健康發展，從去年6月份市場下行到今天，已經進入了底部，而且是在底部盤整的時候。
現在最重要的就是市場信心的恢復，你們也可以看到，特別是728政治局會議時，專門出台了讓各地因城施策、用足用好工具箱的政策，特別是把維護房地產健康發展放在第一句話，所以我相信包括壓實地方政府責任、保交樓、穩民生，這些政策實施過程中，也一定會讓市場信心逐步恢復。
但市場信心的恢復應該不會那麼快，是逐步的恢復，所以時間的長短也有不確定性。
碧桂園把預算從今年6月份做到了明年6月份，我們認為在明年6月份市場應該恢復到健康發展的階段。
現場提問：監管機構為示範性房企提供流動性的支持，碧桂園也在其中，是否有進一步可以透露的信息？公司下半年融資計劃怎樣？
莫斌：政府有紓困基金，主要是對出險企業或者逾期交樓項目針對性提供幫助，我們不是出險企業，也沒有逾期交樓，所以更多的是看到這種紓困基金給地產市場給予了充分信心。
同時我們也與很多地方政府達成了一致，因為地方政府也需要一些專業的地產公司來保交樓，就是保那些出險企業或者出險項目的交樓，所以我們也會以代管代建代銷模式積極承接政府交給我們的任務，跟政府一起保證交樓、保民生、保社會穩定。
伍碧君：現在因為一二級市場倒掛，導致境內外公開市場都處於一個停滯狀態，國家也支持我們發行一筆50億中票，我們應該在9月份會先發首期15到16億，後期會陸續在接下來幾個月發完，預計今年50億會全部發完。