我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐：您好。請問您怎麼看中北路和徐東區域的投資價值。算溢價太高嗎？為什麼關山比徐東更有投資價值呢？

回答：中北路的2.5選不了次新好小區，2.5可以買關山大道很好的學區新房。關山大道的成長性會更好，但要注意對應的客戶畫像，控制面積和總價。武漢投資回報率最大的樓盤，見知識星球內部分享。

提問：房姐，你好，因為工作流動性不大，近期在看無錫樓盤，因不懂樓市，擔心賣錯，再加上無錫樓盤差價不大，困惑很多，不知道如何選擇，目前看盤如下：1 太湖新城山水區，融創文旅城，小區門口自建小學，單價2萬，105平，2+1房型，是無錫銷售之冠 2 太湖新城雪浪地鐵站上建的，綠地天空樹，單價2.1萬，107平 3華僑城運河灣單價2.1萬，95平 4寶能城，市政附近，這個月末開盤，放風價2.3到2.5萬，114平 5錫東新城，映月九里，單價2.3到2.5萬，89平，小三房 作為投資，我該如何選擇，或者姐姐有更好的樓盤推薦，無錫市場怎麼樣？急盼回復，謝謝！

回答：優先太湖新城，融創文旅城還行

三線城市怎麼學習買房投資？ 這是一個很現實的問題，很多時候我們生活的城市限制了我們的眼界和機會。在三線城市，除了佛山無錫等幾個特殊城市以外，首先城市本身的房地產市場很難具備房產的機會。

長三角周邊比較富庶，自住和生活環境還不錯。 但也導致了整體房價不低，無錫的房價還是比較高了，但是長遠看，比其它的三線城市更穩一些，能跑平大勢。

提問：新人首問！請房姐幫幫參考！急 目前老公名下一套萬科金色家園88平米兩房，無貸款 。我名下一套小房子賣了五十萬 本人名下有一套即將拆遷公房不占名額（有可能還建到江漢人家或者盛世江城 不確定）兩人不上班 不想背貸款。母親在友誼路做生意 同住萬科金色家園 現在有小孩萬科兩房不夠住 想置換三房 目前三種方案不知道如何選：1賣萬科 加十萬買海山友誼城三房 方便我媽做生意 就是海山環境學校對小孩學習成長不好，另五十萬在六渡橋買個老破小投資 2賣萬科 買盛世江城三房學區房 辦證加未滿兩年稅要205萬，剩下六七十萬資金買六渡橋舊房等拆遷 3將萬科兩房改三房，手頭五十萬買老破小

回答：1. 海山友誼城不建議買，房齡老，未來漲幅弱。小區只有2棟，沒有小區環境，自住不合適。

2. 盛世江城可以買，但是需要配合淘筍，單價1.7左右入手更合適。不滿二的稅費可以通過2種方式免除，具體操作見知識星球內部分享。

3.萬科其實可以保留，未來還有空間。可以做分割出租，增加租金收入。

4.不鼓勵全款買房，不用槓桿，利潤無法放大。

5. 六渡橋老破小，如果有拆遷內幕消息，可以買，如果不確定5短期內會不會拆遷，要做好5-10年不拆遷，也沒有接盤俠的準備。更好的方式是買個次新剛需戶型，租金低月供。

提問：房姐您好，珠海和石家莊的房產您了解多少，哪裡值得買? 我看過石家莊市中心的恆大小公寓，地鐵上蓋，但考慮到將來無法轉手賣，沒買；其他住宅有恆大，融創，萬科等還在逐個考察中。石家莊的房子我個人感覺除了房子本身以外，差別不大。石家莊目前屬於弱二線？未來規劃的京津冀一體化城市圈，不知道對這個城市有多少帶動作用，所以不知道買房是否有投資價值? 珠海地區的房子有投資價值嗎？我去看了幾個盤，感覺橫琴還行但要長持8-10年才能看到結果，其他區域的目前我還判斷不出來。由於經驗少，所以不敢輕舉妄動，一方面進來好好學習，一方面也想聽聽房姐對我提到的這兩個城市的購房看法作為側面印證參考。謝謝房姐!

回答：房地產市場長期看人口 中期看土地 短期看金融 當下看政策。

石家莊周圍任何一個省會都比石家莊強，可能燕郊也比石家莊強。主要是石家莊太貴了，比鄭州還貴。石家莊是強制被獻血人士，沒有太大發展。珠海如果生活在當地是可以買的，但是投資不建議買，環一線城市未來發展不確定性大，退出機制也不完美。

結合你的主場，建議把子彈打在未來有確定收益的二線省會城市。

房姐你好，已經有一套房，買第二套想30%首付，有辦法嗎，不jlh。

回答：二套房，有4種方式可以操作成首付3成，具體操作見知識星球內部分享。

提問：廟山東方雨林未來漲幅咋樣，建議持有時間多久啊

回答：廟山地理位置尷尬，光谷不疼江夏不愛，兩邊都不親。一般都是跟著市場喝湯，本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字頭公交車，想去光谷一座湯遜湖大橋堵的你懷疑人生。教育和商業基本上一片空白。廟山本來就不建議非土著切入了，除非自己住。補漲區，漲幅很慢，建議出手裂變。

提問：房姐，從房產投資收益率方面看，全國範圍內應該如何選籌？

回答：單從房產投資收益角度來說，首選城市，次選板塊，再次是品牌。城市50分，板塊20分，品牌10分。這三條做好，領跑80%的房產投資競爭者。至於最後的所謂戶型、樓幢位置、樓層、朝向、價差等，疊加一起頂多算10分。但往往是，更多的投資者把重點精力放在了這10分上。

提問：房姐，重慶江北區天賜龍都2010年的房子中間層198平165萬您覺得可以嗎？是商品房但是小區就一棟房子。(2)春語江山139平175萬可以看江。兩套交通都離地鐵較遠。我個人傾向前者，但感覺獨棟是硬傷。另外能談談您對低價大戶的投資建議嗎？其中房齡、是否有地鐵、小區規模等相應該占多少比重呢？

回答：一個樓盤漲不漲，在基於本身價格合理的背景下，核心還是看市場需求和供應。所謂大戶型流動性差，準確的邏輯應該是：購買的人群不夠多。而這個人群，本身又有諸多背景條件。

比如，人群並非指整個城市，而是這個板塊的綜合強弱所形成的定位，最後吸引到的人群。一個遠郊區，住房便宜人口密度不高需求剛需，那麼兩居才是最匹配人群的產品，四居無疑被冷落，老破大無疑被拋棄，四居的價格和流動性是實打實的差。

而在一個CLB或者產業中心的集中居住區，擁有充足的購買力人群，板塊本身沒有瑕疵的話，大戶型的購買力則十分充足。以重慶融景城作為例子。融景城瀾岸，基本都是144和200的大戶型，但是漲幅絲毫不差，時間點也不落後。原因在於，融景城所在的北濱路核心地段，整個板塊乾淨齊整，需求穩定，購買力足夠高。其次，周圍有大量的次新盤，進一步鞏固了中產人群的購買意願，大量的1/2/3居，讓不同需求的中產人群得以築巢，進而為4/5居奠定了購買力基礎。對於融景城瀾岸這種情況，因為流動性而產生的折價就是實打實的利潤。

核心區域，有小區環境，能貸款的老破大依然有市場 價格控制在1w內 買老破大的重點是槓桿，天賜龍都單價8000差不多算足評吧，缺點是小區僅1棟樓，成交價太少，樓盤價格很難靠自身成交價拉升，依賴區域房價的整體抬升。

春語江山是鵝嶺片區比較稀有的次新房，臨近內環幾何中心，至解放碑商圈4個地鐵站，北靠山（鵝嶺公園）南面水（長江），看來水意指來財，缺陷是從小區到地鐵站這段路行走不便 建議選擇南向看江房源。單價1.2+可以考慮。

提問：房姐，您好！如何判斷一個城市當前的二手房市場的整體態勢，一般從哪幾個維度和要素入手？盼指教！另:當前武漢二手房交易市場如何，哪個節點時間出貨比較合適？謝謝！

回答：城市市場有不同，越是初級市場，對次新需求越旺盛，老破大漲幅靠後，或者兩次累積一次。武漢處於初級市場。理論上三重頂是最佳出貨時機，但是等到天時地利人和的最佳時機節點太難了。找相對好的時點，也就是賠率大的時點買入。但不追求「大漲前夜」。買入後因為是長持，也就不刻意追求賣在「三重頂」。長持是最好的戰勝周期的方式。武漢以往的周期是4-5年一個漲幅。現在是政策市，具體得看放水情況。關注年初3-5月行情。

提問：房姐你好！潛水很久，今年40了最近一直想回武漢，雖然跟買房關係不大，但覺得房姐閱歷豐富，不知道怎麼看我這種情況：2個小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個學區房，給孩子讀好點學校，上海這邊讀不了什麼好點的學校，都是普通學校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀大了，看他們跟我在上海生活，心理內疚，回武漢他們可以經常回老家，心理不至於空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔心這個年紀哪天被公司裁了，找工作沒有競爭力，生存成問題，目前有個老破小房子在供，想早點回打好基礎，但畢竟在上海待了十多年，想到時候和公司領導說說調回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往後的日子，越來越難 越來越難。

其實，你父母給與你的，都要在你身上還回來。每個人一出生都背負了債務，而這點，大多數人在年輕的時候都不知道這個債是要還的。我們上有老下有小，養家的就我們一人。這個時期，我們管它叫做中年危機。

中年危機，無非是債務的集中爆發。有中年危機，說明你的速度還不夠，不足以償還債務。大部分中產之所以焦慮，是因為都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。

對於職場人來說，勞務收入的上限，就是100萬，因為供給太大，市場定價自然就低，而你要達到勞務收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式決定收入上限。當你精疲力竭才能掙到50萬，當你知道面臨無數競爭者隨時會被取代，當你知道一些人不用那麼費勁也能掙到500萬的時候，你會發現人生如此被動，人自然就焦慮了。

回武漢沒問題，但是現在最大的問題是該換賽道了。

提問：父母在曬湖小區有一套老破小大約80平方，租1500，今天看到中南歡樂匯有個loft,大概90多萬，想賣掉曬湖的房子，買這個，再租出去，這樣置換合理嗎？

回答：思路錯誤，商住和公寓迴避，沒有漲幅，後期賣出稅費極高。應該是出手老房子，裂變2套低價區住宅。詳見知識星球內部分享《房子裂變具體操作手法:一變二，二變四》

提問：姐，從近段各種大V的言論、以及國外成熟社會發展來看，未來大城市集群化是大勢所趨，城鎮化尚有10年發展空間，而且成熟的社會體系中，房產交易人員應該是有一定的配比的。想問一下如果此時在大城市深耕這個行業，各種手段都懂，在長遠看來是否能取得良好發展呢？非購房問題，如房姐對未來城市化有灼見，可淺析，與大家分享..

回答：問題在於，現在的房地產從業者只懂賣房，不懂投資。

現在城市化進程已經進入到下半場，城市之間的分化越來越明顯，強者愈強、弱者愈弱，再疊加人口老齡化+少子化趨勢。估計若干年後，會有大大小小數百個類似鶴崗的城市，成為城市競爭中的棄兒。

目前日本有些城市免費送房子的情況，也很有可能在中國的城市發生。在這新一輪城市競爭中，最先收縮的是五六線城市、接著可能是四五線城市，再往後有可能到了一些三線城市…… 這些情況，在未來10-20年間就會陸陸續續發生。所以不管你現在在哪裡，一定要盡最大努力，到資源最聚集的城市去，到對人口有吸引力的城市去，不僅僅是為了保自己，也是為了保子孫後代。只有大城市，才有房地產。拋棄小城市，擁抱大都市，是未來十年房產投資的核心主線。

提問：房姐您好，我在廣州，目前越秀持有一套老破小，市值約200w，貸款剩58w。上個月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大筍盤。首付100w都是借的。兩套都是中上省一級學位房，都是快30年。請問是賣掉老破小來付老破大首付，還是用老破大二次貸還老破大首付然後破小繼續持有？感覺老破小好像已經沒什麼上漲空間，騰出房票等有筍盤再入還是繼續持有？謝謝

回答：老破小做鳳變冰後出手，騰出房票再換籌。詳見知識星球內部分享《裝修篇——如何花5萬裝出30萬的效果？》

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很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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