「怎麼看待天津」、「為什麼去東北投資」、「大連怎麼樣」、「怎麼不去哈爾濱」……11月28日下午5點，萬科北方區域媒體交流會上，郁亮被問及一個又一個關於各地城市發展的問題。
郁亮一身黑色西裝，狀態不錯，言語幽默。他說「大連很美」，笑談曾經在「哈爾濱投資虧損好幾千萬，被傷得刻骨銘心」；他看到青島發展正勁的勢頭，也點明天津正在經歷轉型陣痛。
在城市發展黃金時代，人口的湧入和產業升級給房地產企業帶來了大量的發展機會。而如今城市進入精細化運營時代，科技、智能、5G 等大概念產業正在影響城市發展。每一座城市也正在經歷傳統產業與新興產業融合，處於不同的發展階段。
如今城市發展進入新階段的背景下，恆大、碧桂園、萬科等企業正在做出新的選擇。
郁亮始終在強調，當下以及未來，萬科始終是要當一個好農民，做一個時代好企業。
「不同城市處在不同階段，做東西是不一樣的。對我們而言，在全國均衡布局，使得發展更加均衡一些。環境變差、天氣變差，但萬科永遠不去預測天氣。我們只看到積極一面在哪裡。只有夕陽的行業，沒有夕陽的企業，萬科要做的，就是做好準備迎接挑戰，成為活到最後的那家企業。這是我們長期的一個目標。」
在如今的行業形勢下，萬科喊出的口號依舊是「與城市共發展、以客戶為中心」。郁亮說，當下存量比重變大，房地產進入比拼產品和服務的時代。「以客戶為中心最核心的是，消費者是否願意花錢來買我們的服務。產品力和服務力是永遠需要加強的地方。」
今年，恆大、碧桂園、萬科、萬達等各大企業也紛紛簽署框架協議，將產業落地東北。萬科也在東北振興的契機下，積極參與東三省的投資建設。
8月份，萬科與長春市政府簽署戰略合作協議，9月宣布在大連投資450億元建設軌道 物業開發、歷史文化街區保護利用等項目。
郁亮在回應東北投資問題時表示，萬科1990年代就進入東北，一直沒有離開過。他們內部有個要求，不怨天不怨地，也不能抱怨東北天氣冷，現在能感受到東北正在發展，每個地方都有機會，從來沒有覺得有「關」存在。
他還被媒體追問，為什麼萬科北方區域進入了瀋陽、大連，卻遲遲才進入哈爾濱。郁亮笑著說，「萬科1990年就去了哈爾濱，當時投資讓萬科損失好幾千萬，曾經的傷痛刻骨銘心，還沒有完全忘記。現在也是小心翼翼地進去，試探進去。」
儘管萬科今年沒有和哈爾濱政府簽下戰略合作協議，但郁亮並沒有完全否定哈爾濱。他說：「去了之後終於知道，哈爾濱的機會在哪裡。哈爾濱有26個深圳那麼大，5.6萬平方公里。人口也終於開始正流入了。」
「在看城市發展時，不要就某個階段去看它。」這是郁亮在看待城市發展問題上始終強調的觀點。
他說，風水輪流轉，每個城市承擔的功能、扮演的角色有高潮有低落，有轉型的痛苦。他認為，「天津正好來到了轉型發展的埠，在轉型發展的陣痛期。深圳當時往高科技產業轉型時，同樣很困難。青島、東北同樣經過轉型發展陣痛期。」
這場交流會，似乎是萬科對當下中國不同城市發展的一個思考。當天下午，萬科集團高級副總裁、北方區域執行長劉肖也談了一些如何把握城市發展機會的想法。
劉肖說，過去與城市共同發展，談的是空間格局，現在是治理、產業格局。現階段，最大的趨勢變化是科技和技術手段的變化。他的看法是，內容賦能包括社區文化、治理方式等方面，一定成為未來大中城市的重要內容。
如何把握未來城市發展，他給出的答案是，瞄準科技、文化以及數字對城市的賦能。
現在更多房企將目光瞄準了存量市場。萬科北方區域目前正在做科創園、文創園等嘗試，今年也在瀋陽推出了首個創意城市更新項目紅梅文創園。
劉肖也強調，「沒有成功的企業，只有時代的企業」。在新環境下，萬科北方區域也進行了一系列調整。
今年，萬科北方區域提出了未來三年的五個新引擎，包含TOD、科創園、產業小鎮、舊改和文創園，建立新的差異化城市資源獲取能力和產品構建能力，這也是他們今後的發展方向。