秋天是北京最美的季節，漫天紅葉，緩緩飄落，平添幾分詩意。
然而，今年的秋天對於樓市來說，卻是一片「紅海」翻騰，競爭之慘烈，只有身在市場一線才能感同身受。
房住不炒的限競房，占領北京樓市僅用了一年多時間。回看數據，確能感到巨大壓力：
截止2019年10月28日，限競房在建委獲銷售備案的項目已有70個，2019年已供應24789套，占整體住宅市場的70%；成交17132套，占比僅有56%。能看出，雖然限競房供應持續增長，但成交量並沒有達到相應比例。
市場分化，銷售冰火兩重天，是過去一年北京樓市的核心特徵。賣得好的項目可以連續兩年超百億，而另一部分樓盤即便使出渾身解數，滯銷局面無法改觀。
這說明，不管樓市周期處於何種階段，以消費者為主導的買方市場已經掌握了話語權。
既然供應不減，選擇眾多，房價穩定，那麼精挑細算、反覆權衡、謹慎決策，就成為人們普遍的置業方式。
但房子，作為一個家庭最大的資產，涉及的方方面面又是一件相對專業的事情。在當下市場，面臨如此眾多的在售項目，該如何依照價值權重進行排序？避開雷區，找到一條置業捷徑？
『地產營銷人』給出的答案是這樣的：
1、 用環線去「卡」地段
雖然每個人對地段都有個性認知，但市場上達成地段優劣的共識，幾乎全靠對「環線」的界定做出評判。
今年北京樓市表現一般，但少數獲得銷售成功的項目都具備兩個突出特質：一是基本為限競房，二是環線意義上的地段優勢非常明顯。
簡單解讀就是，限價給予了「窪地」入手的機會，而五環內，甚至三、四環沿線的稀缺區位，則熨平了周期波動，實現了熱銷突圍。
因此，對於預算充裕的購房人，先用環線標準去篩選樓盤，不管東西南北什麼方位，原則是距離城區越近越好。
如此一來，一方面可把握土地稀缺機會，畢竟未來供地趨遠是確定方向，另一方面，從房產的保值增值角度，也是最穩妥選擇。
2、 用步行去「測量」配套
必須說明的是，從配套角度去看環線劃定的地段，有時候也不保險。
因為確實存在即使於五環內，北京也有諸多區域尚欠發達，配套匱乏現象屢見不鮮。
因此，在用環線「卡」地段的同時，也要考察周邊配套的情況。
大的原則有兩點：一要選擇配套儘可能齊全，譬如軌道交通、商業、教育、醫療等設施比較完備，生活比較便利的社區。
二是更進一步，測量到達各種配套的步行距離。這一點，容易被多數購房者忽視。顯而易見，距離配套步行時間越短的項目價值含金量越高。
這裡面謹防的是，多數項目籠統而誇張的宣傳——看似配套琳琅滿目，但實際上都是幾公里之外，跟項目之間的半徑關係頗為游離，生活實在不便。
這種方法也適合比較在同一板塊，幾個在售項目的細微差別。對購房者來說，如果本著對未來生活負責的態度，實地走一走，測一測，還是十分必要的。
3、 用細節去「比」產品
經過一年發展，限競房的產品沒有什麼秘密，在7090限制下，大同小異，顛覆難尋，模仿迅速。
不過，項目之間產品細節差異累積起來也不可小視。比如在戶型上，收納空間充足與否，尺度是否舒適，布局是否合理，拓展面積是否占優等，都會對未來入住帶來不少的影響。
大的甄選路徑是，先看產品的基本面，沒有明顯缺陷和硬傷，再進一步看其特色亮點。如果項目的個性化創新正中自身生活需要，甚至解決了關鍵痛點，那麼這種產品就更適合自己，可作為優中上選。
有了以上層層遞進的置業方法，相信在當下市場，購房者就能避免陷入盲目和糾結，找到自己的理想居所。
如果讓『地產營銷人』推薦一個滿足上述條件的優質項目，可以關注一個即將入市的新盤——臻·御府。
該項目由實力雄厚的京投開發，位於南四環沿線，地鐵就在家門口，全部配套皆可步行到達，是一個高品質的限競房社區。
臻·御府地處南四環豐臺總部基地核心區，距離西南四環僅約1.5公里。坐落於郭公莊地鐵站東北角，步行100米即可實現與郭公莊地鐵站的無縫對接。項目享有三軌交匯的便利交通配套，三條軌道分別是9號線、房山線以及房山線北延線，方便未來業主快速出行。
在交通關係上，項目坐擁四縱四橫的交通路網。四縱即：豐葆路，豐科路，樊羊路，京開高速；四橫為四環路，六圈路，六圈南路，以及五環路。其中豐科路、豐葆路，樊羊路可快速連結四環路，30分鐘可抵達西單、金融街、中關村等區域，40 分鐘可抵西直門、國貿等核心區。
臻·御府西側步行約800米可至永旺夢樂城，該商城是當前豐臺區最大的綜合性購物中心，也是全球連鎖綜合性商場，百貨、超市、餐飲和電影院一應俱全，可滿足區域內一站式生活休閒。
另外，萬達廣場位於項目北側，步行約1000米，是集餐飲、購物、娛樂、公寓和酒店以及IMAX影院於一體的大型城市綜合體。花鄉奧萊村布於項目西側，可以說臻·御府周邊的商業氛圍極為濃郁，市場上其他項目無可與之媲美。
在教育配套上，項目輻射2公里內環伺多所學校：豐臺八中、新發地小學 、豐臺五小銀地分校等。項目自身配有幼兒園，北師大附屬中學和人大附屬中學也將搬遷至此，屆時將為居者提供完善的高質量教育配套。
此外，臻·御府自身規劃了社區衛生服務站，新天壇醫院就在項目附近，該醫院為全國綜合實力排名第五位的三甲醫院，是世界三大神經外科研究中心之一，也是豐臺區第一家大型三甲醫院，直接可為業主的健康保駕護航。
由此可見，四環卡位的獨特區位，以臻•御府為原點向外擴散的商、學、娛、行 「TOD步行城市」配套在近距可達的生活動線之內，盡享全維資源。如此優勢在當下樓市，確不多見。
在社區內部，步行可達的三維立體成熟商街、步行可達的目送式教育配套、步行可達的健康護航配套、步行可達的休閒資源等全生活周期的步行社區體系，也真正實現了城市之中的生活「慢調」。
值得一提的是，項目地處總部基地，這裡聚集了多個產業園區，如豐臺科技園、華電產業園、總部基地·金融港等，產業高地帶來大量人流及高收入人群，既提供了旺盛的置業需求，也為資產升值打開了想像空間。
為市場共識的是，未來四環很難再有新增住宅用地，臻•御府就此成為絕無僅有的內城稀缺領地。京投發展憑此稟賦資源，打造其高端產品線「御府」系，也是傾注心血，匠心研磨。
據了解，臻•御府將傳承西三環峯境豪宅琨御府的匠心品質，限價不限質，打破限競房市場的同質枷鎖，重塑差異化的產品水準。
戶型由日本建築師-本間貴史精研斟酌，在遵循著豪宅匠築邏輯下，構造以人為本的空間美學。寬闊尺度，超強收納，套房主臥，闊景採光等一系列戶型細節，都使得臻·御府成為四環之上的標杆之作。
項目主力產品為建面約89-130㎡三至四居戶型，其中89㎡三居共有兩種戶型，全部為南北通透設計。其中一種為三面寬朝南，是限競房市場接受度最高的格局設計，整體南向面寬高達9.6米，極度寬敞舒適。
雖然為小三居設計，但同樣設置了兩個衛生間。同時，主臥配有衣帽間以及南向三飄窗附贈，豐富的收納空間，不僅解決了多數客戶的生活痛點，也大幅提升了產品的性價比。
樓市雖有涼意，但分化結構之下，熱盤不等人。
年終市場，底部徘徊，三年中最佳置業時機隱現，新的勢能正在積累，三個月內出手是『地產營銷人』給出的誠懇忠告。