最近萬科在中原區的一個「豪宅」項目又火了，取名——萬科·山河道。
項目位置很好，中原老城區，三環內又是萬科操盤，自然會吸引不少地緣客戶的關注。
要知道，這片區域自從出了一個崑崙望岳之後，基本上就鮮有高品質改善小區面世了。
在二手房網站上查了下崑崙望岳一期的二手房價格，發現最高掛牌均價超兩萬，歷史最低價也1.7W+了。
關鍵是這個價格，你想買還買不到。
不過這次真的是好事成雙，前有萬科山河道，後面崑崙望岳二期也計劃在下半年推出了。
廢話不多說，下面就給大家奉上這兩個中原老城區的「豪宅」實探。
配套齊全，鬧中取靜
萬科山河道和崑崙望岳二期兩個項目都位於潁河西路南側，兩個地塊之間隔了一個小區。
目前潁河西路從西三環到華山路段已經入住的小區並不多，所以整條道路顯得頗為安靜。
到了華山路就不一樣了，車流量和行人頓時增加許多。所以現在走在這條路上，會給人一種鬧中取靜的感覺。
穎河路北側就是已經開工建設的鄭州二砂文化創意園，該園區本來占地總面積845畝。
二砂文創園範圍圖
後來，城市設計範圍由原來的二砂廠區進行了擴展，研究範圍面積達106.4公頃，規劃用地面積61.07公頃。
二砂文化創意園還是新中國「一五」期間興建的重點工業項目之一，總投資1.5億元。
2015年，園區內7棟保留完好的工業建築還被河南省政府批准為近現代優秀史跡。
其中最具代表性的弧形鋸齒式屋頂的包浩斯風格建築——陶瓷砂輪製造車間，單層建築面積7.5萬平方米，在國內極其罕見。
二砂文創園示意圖
二砂文創園示意圖
可能會有人擔心後期文創園投入使用之後，勢必會對周邊道路交通造成一定壓力。
這個問題，其實鄭州市城鄉規劃局早已考慮到。
據說後期園區車行出入口西移對接西三環。東側將進出園區的主要人流通過地下空間、地面連廊及架空天橋等方式聯通。
這樣不僅對園區內歷史環境整體感提升，也能把周邊的交通壓力降到最小。
作為中原老城區，周邊的配套自然不會太差。
距離兩個項目最近的地鐵站為10號線的羅莊站，實際距離大概1公里。
自駕的話，周邊有中原路、西三環、隴海快速路等，開車很方便。
公共運輸方面門口的潁河西路有S111路，華山路上有58、B13、S109、Y3等公交路線。
崑崙華府底商
商業方面，除了自配底商，兩個項目距離中原萬達也就1公里左右，購物很方便。
學校方面，萬科山河道規劃了一所12班幼兒園，崑崙望岳二期規劃了一所6班幼兒園。
小學方面屬於向陽小學的劃片區域，目前向陽小學因為羅莊村的改造全部搬入過渡校址。
新校區位於崑崙路東、豫園路北，占地面積近2萬平方米，約為原校區面積的5倍。
除了劃片的小學，周邊3公里範圍內還有伊河路小學、伏牛路小學、華山路小學、中原區特色實驗小學、互助路小學、外國語小學等。
綠地公園方面，除了上面說的二砂文創園，周邊2公里範圍內還有潁河園、西流湖等。
容積率4.98 PK 2.48，大社區VS小社區
萬科山河道地塊分布圖
萬科山河道是洛達廟城改項目，總占地面積約139畝，共規劃4塊住宅用地。
除此之外，還有一塊安置用地、教育用地和醫療用地。
萬科山河道首期鳥瞰圖
項目首期占地約50畝，容積率4.98，規劃建設7棟34層高層。
據說其中一棟合作方前期已經內購，一棟為公租房，剩下的五棟共884套房源。
山河道首期共有1426戶（公租房287戶），地下車位1319個。其產品主要有124㎡/127㎡三房和143㎡四房共三種戶型。
據置業顧問表示，山河道售樓部預計5月底或6月初開放，目前城市展廳在中原萬達。
項目預計2022年底精裝交付，裝修標準據說是萬科系裡面的A級，具體裝修細節還沒公布。
崑崙望岳售樓部
再看崑崙望岳二期，二期位於一期的西側，中間相隔的是二期售樓部。
崑崙望岳二期鳥瞰圖
崑崙望岳二期共規劃了3棟高層，一所幼兒園。容積率2.48，建築密度14.35%，共規劃有340戶，地下停車位544個。
其產品主要有140㎡、160㎡、183㎡三種戶型，二期為精裝交付，據置業顧問表示預計9月份開盤。
拒絕小戶型，兩梯兩戶設計
萬科山河道產品以2梯3戶/4戶設計為主，下面先看一下其三個戶型的落位圖（點擊可放大）：
124㎡的三房設計中規中矩，三開間朝南，動靜分區，通透性也不錯。
餐客一體設計，主臥帶有衣帽間，整體來看空間利用率很高，幾乎沒有面積浪費。
127㎡的三房南北通透，餐客一體設計，空間寬敞，並且客廳還設計了一個吧檯。
缺點是進深較長，並且只有兩開間朝南，好在次臥帶有一個陽台，採光會比書房好一些。
143㎡的四房戶型方正，南北通透，衛生間三段式設計。
靠近公衛的臥室可以作為老人房，另外書房還帶了一個陽台，採光會好一些。
再看崑崙望岳二期的戶型更加闊氣，直接140㎡起步，兩梯兩戶設計。
140㎡的三房三開間朝南，南北通透，客臥一體大陽台。三個房間互不影響，公衛乾濕分離。
缺點的話，次臥距離公衛較遠，需要穿過客廳和餐廳。
160㎡的四房做到了四開間朝南，這一點很贊。南北通透，餐客一體設計，空間寬敞。
同樣的，這個戶型的客臥距離公衛較遠。
183㎡的四房做了3個衛生間，並且都是明衛，客廳的陽台專門為洗衣機設計了一個凹槽，不影響陽台的整體性。
最後來個總結：
萬科山河道和崑崙望岳二期的位置不錯，周邊配套齊全。購物有中原萬達，公園有潁河園可以散步遊玩。
但是教育方面整體來看較欠缺，據說搬遷後的向陽小學會引進優質教育資源，可以期待下。
項目周邊快速路環繞，自駕出行方便。最近的地鐵10號線距離項目約1公里左右，預計今年見底通車試運營。
產品方面，萬科山河道大社區，但是有公租房，並且容積率較高。整體來看，戶型設計也沒有崑崙望岳的好。
崑崙望岳容積率約是山河道的一半，2梯2戶的設計，再加上不錯的戶型，似乎更對得起「豪宅」的頭銜
目前中原老城區新項目本來就不多，這下又出來兩個高端改善盤，這樣的房子基本是賣一套少一套了。
綜合周邊房價來看，這兩個項目的精裝價格預計會在兩萬左右。如果想在主城區選擇一個位置好、高品質的改善盤，可以重點關注。