2020年很多人都在發愁，有錢的擔心辛苦掙的錢會不會毛了，沒錢的擔心日子會不會更加難過。
很多人寫文章討論房價的前提就是房價漲跌的走勢是固定的，但是今年的市場很抱歉，誰都說不好。
地方需要房地產救市，但是政策他不允許啊。
這個時候買房人應該一顆平常心，明確自身的需求；賣房人也應該面對現實，實事求是。
所以今天我想寫一篇實操版本的買房經驗匯總，教大家在選擇不同性質房子的時候，評估一下是否適合自己，以方便做好取捨。
廢話不多步入正題，如果你覺得有點用處或啟發，也歡迎轉發給親朋好友朋友圈，在此先表示感謝。
01.產權公寓
這類產品能不能買，肯定能買。但是適不適合你買卻不一定，一個是你的投資水平未必達的到，一個是未必有好的投資產品。
買公寓，一定有兩個前提。一個是買哪裡，因為是用於出租的，所以配套和周邊的成熟度最重要，其次就是哪裡的租房人群能夠穩定支付更高的租金。
這個時候要考慮的就是交房早，自帶商業和地鐵，周邊商務區聚集的地方是最好的選擇。
在鄭州投資這類產品，交通很重要，開發商和物業更重要，只有幾者兼備才適合投資。
02.拆遷房
這類產品，除非你有手眼通天的本事否則輕易不要碰，大家都知道能掙錢的事兒你再去買基本上湯都沒了，風險不少承擔，利潤未必有多少。
而且這類產品適合的是手裡面有錢有閒的人，流程和時間很多時候能拖死人。
如果有幸你抄底買了一套拆遷房，最好的脫手機會是不要死克到底，在宣布賠償標準和丈量土地的時候就高價賣掉，沒必要喝光最後一口湯，因為最終從拆遷到拿到錢是一個漫長的過程。
跟投資地鐵房有點類似，介入的過早或者過晚都不可取，拼的是眼光和關係以及那一丟丟的運氣成分。
03.學位房
這類房子如果買對了確實很有保障，因為教育資源的稀缺性，但是有幾個點一定要分清楚。
只有小學和初中才有的學區房，而且學校分私立和公立的以及是否參與劃片的，光是距離近沒有用。
其次是學區房還是學位房問清楚，學區房是劃片進去的年年有，學位房有些是引進的學校給的名額，有些按規定是二手房上不了等等，這些務必了解清楚。
還要了解清楚校本部還是分校，以及老師的來源問題，掛羊頭賣狗肉的也不在少數。
如果面臨新區名校和老城區名校的時候，基本上老城區的是每年穩漲一部分，但是郊區新房可能三年不漲，一旦質量靠譜漲幅驚人。
這時候切記分清楚自己是純粹投資還是自己用學區名額，如果自己用切記要提前準備。
04.小產權房
別說什麼自己住的不考慮房價漲跌，房價上漲後的換房就是一種潛在需求。
如今價格體系下的房子已經脫離了單一的居住功能而轉向了金融功能，房子相對於股票投資就是其可以加槓桿，30%的首付比例就可以撬動整套房的資產。
小產權房沒有產權證無法在金融系統內流動，屬於真正意義上的「不動」產，作為個人一定要慎重購買。
如果是深圳等極少數片區的除外，因為他們的存在在一定程度上是被認可的，出租收益也不錯，而且隨著商品房價格的翻倍也實現了小產權房價格的翻倍，在一定程度上也有一定的流通市場。
但是如果聚焦到鄭州市場上，還存在很大的未知數，一旦涉及拆遷和改造權益很難得到保障。
05.主城區老破小
這類房子以家屬院和單位集資房為主，很多房改房性質，也包括部分早期的商品房。
優勢是配套完善交通有優勢。
但是這類房子最大的問題單價不高但是首付高，因為銀行的評估做不上去價格。
購買這類房子，最重要的還是地段，其次就是居住的舒適性，包括戶型和物業管理，以及停車等等細節。
這類房子購買，房齡足夠大不怕，但是居住感一定要好，棚改告一段落但是老舊小區改造會成為未來一段時間的熱點，從鄭州到全國都是。
06.地鐵房
評判地鐵房的標準是從樓棟經小區門達到地鐵口而不是地鐵線，這是最重要的一點。
地鐵價值最大的時候是規劃確定之前；地鐵距離小區門口太近了會形成髒亂差；十字雙地鐵的價值大於雙地鐵，又大於單地鐵，線路通行的區域決定了地鐵的價值，商務區是加分項。
另外，地鐵終點站附近的項目是減分項。
原則上地鐵在郊區的價值會更大，地鐵從規劃到通車存在很多的不確定性，包括改線和增減站點。
07.法拍房
法拍房的價值隨著宣傳知道的人越來越多，很多的中介服務機構也插了一腳，撿漏的機會很少了。
其風險主要是：原住戶清退難+抵押風險+租賃風險。
整個流程中，清戶時候房東賴著不走或者戶口死活不簽走很難強制執行，再加上買賣不破壞租賃，買了房子住不進去比較危險。
所以一般人賣了自己住的要小心，純剛需不推薦，投資的話要做好預防降低風險。
在選擇上，房屋來源的安全性是貪腐＞借貸＞刑事案件，原房東被執行的原因很重要。其中民間借貸一定要預防潛在債務糾紛。
被執行人的工作性質，有固定工作好於自由職業，體制內的優於體制外的，外地的好於本地的。
最好是本地法院執行的案子不要跨區域，絕大多數法院有安排看房時間一定要去，中介的話有很多不專業的幫你拍金融上也賺你錢的，要小心找正規的。
被執行人或者其家人在住未騰空的，或者還有租戶在住的一定要謹慎小心，提前去了解，最好是慎拍。
08.安置房
這類房子在鄭州一直都存在不少的交易，目前甚至有專業的機構專門做這個生意，所謂的律師見證之類的其實作用不大，後面反悔的特別多。
親戚朋友或者同學的房子請謹慎，後期辦證需要配合一定要寫清楚違約責任。
另外，對於安置房的居住氛圍和居住人群素質要有心理準備，出租的是主流，髒亂差很難避免，而且很多時候你享受的權利未必跟村民一致。
如果已經辦了證能網簽的還好，如果不能辦理的話主要就存在以下三大風險：
1）家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定。
2）因交易時間漫長房價變動可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，並在可以過戶交易時先行過戶給他人，那麼購買方就很實現購房目的了，只能主張債權了。
3）就是在買房後等待過戶的漫長時間內，也有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封，從而導致無法入駐失去所有權。
9.返租房
目前市場上因為行情不好，這類產品以公寓和商鋪為主，截止到目前為止基本上都是騙人的。
早期的返祖做到房價裡面，你想賺人家返祖人家想賺你的首付，就這麼簡單。
然後基本操作思路就是開發商牽頭簽協議，交房後第三方酒店或商業公司等等託管每月返錢，可是交房了你跟開發商還有什麼關係，第三方公司干不下去了直接破產，作為購房者你能找誰，你準備找誰。
10.經適房
這類房子補差價以後是可以正常的入市交易的，變成了商品房性質。
不過鄭州這邊目前除了已經拿本的在排隊，等著後續待交房項目選房，已經取消了經適房申請。
11.公租房
公共租不可買賣。
公共租不可買賣。
即使住了五年以後，公共租依然不可買賣。
12.商品房
購買商品房很多人都會反覆糾結，接觸過最多的人就是不明白自己有多少錢，自己需要什麼樣的房子。
這個過程，你可以分為兩個階段，首先是選擇項目：
1.把要求做清單，必須有的，比如地鐵，學校……
2.摸摸口袋，哪些項目可供選擇明確個名單出來。
3.哪些是絕對不能有的，比如高架的噪音和臭水溝……
這個時候，你的篩選範圍會變得很小。
如果還是做不了決定，那麼就給所有的可滿足項目的配套做加權，每一項的占比打分，最後就選擇分數最高的那個。
其次就是確定好項目之後的選擇，比如樓棟分布樓層高低，比如戶型朝向採光通風等等。
這個需要綜合的因素很多，但是大的前提是價格相差不多的選擇高層，價格差大的話中低層也不錯。
要結合開發商品質和物業，以及具體的樓間距和周邊情況綜合判斷。
但是，一定不要為了少量的差價選擇不喜歡的樓層和戶型，因為一平方百來塊的差價，反映到首付和月供裡面真的沒多少，反而會影響購房心情。
買房子大家都有所謂的撿漏心理，但是事實上絕大多數的這類房源很難進入市場，要麼有專業的炒房客和開發商自己內部的人盯著呢，要麼就是對於付款方式有要求，比如全款等等。
總之目前的商品房市場價格一句話可以總結：二手房價格以賣得出去為準，新房價格買得到才算。
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碰到合適的該出手就出手，絞盡腦汁談價格到口乾舌燥反倒不如快速搞定，賺錢才是最重要的。
買房問題，永遠不要寄希望於降房價，而是提增收！
放水雖然能帶來錢，但並不能帶來財富，多發行出來的貨幣由全體國民承擔，但是卻只流向了極少數的群體手中，也許這就是現實。
因此，放水必然會帶來一定的不公平。而你要思考，自己會不會就是遭受不公平的那一個？