我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：(新人首問)房姐，想給三歲半的孩子置換漢口老名校學區房1.公公名有華苑143平樓梯房2.長江新城有公名長江明珠92平電梯三房這套現置換對瀋陽路小的仁義96年電梯公房可看江已下定面積36.82平，建面49,105萬3我和老公名有美聯城仕86.25小三房純公貸4.老公婚前漢口北金馬凱旋cbd二樓鋪建66平34萬5婚前我名豐華園經適房82平6.我爸名台東路老一室一廳建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20個，不想貸。1:長江新城裡的長江明珠那套現賣掉買仁義電梯公房可行不？2:兩邊的固定資產如何優化重組，可以實現價值最大化3:現在有沒有必要表現部分房產，流現金投資存銀行？
回答：賣出評級對比:
沒有貸款先賣
房齡老的先賣
面積小的先賣
這些房產里最應該出手的是華苑樓梯老破大，台東路老破小和孝感的私房。這幾類房產處於房產生物鏈的最底端，未來漲幅非常小，建議儘早出手裂變。長江明珠因為有長江新城利好，可以暫時保留。豐華園在礄口，區位一般。這2套可以考慮樓市回暖後出手裂變。
置換小戶型學區房掛名額，思路正確。淡市不出貨，現在出手賣不到心裡價位，可以等到明年初3-5月看市場回暖情況。商鋪租售比在4%以上可以保留。梳理能開發的房票，把劣質資產置換成優質潛力資產。子彈不要存銀行，跑不過通貨膨脹。
提問：上海可否買房？買在哪裡？1.大虹橋沿17號線萬科天空之城新房可否？或者附近仁恆西郊河濱二手房？沿2號線天山路次新房有仁恆河濱花園，萬博花園，天山星城，春天花園。2.看了你之前說的濱江路北面未來很好 3.可能會面臨全球經濟危機，又會靠量化寬鬆來拯救，那麼買哪裡的房才能最大升值？4.除既有現金可以貸款的
回答：萬科天空之城一句話總結：產品一般，賣的死貴！
萬科通常選一個比較差的地段；造一個DS喜歡的緊湊戶型，控制總價；搞一些裝修小創意的噱頭(一些推一手房的自媒體收了廣告費以後看到這些小噱頭馬上顱內高潮了，極盡肉麻吹捧之能事，一個摺疊拉籃一個哄鞋機能給他吹上天)；賣一個地段好2-3個檔次二手次新房的價格。俗稱「遠郊CEO小戶型」。舉幾個近期的例子：萬科啟宸 萬科天空之城 萬科公園大道。
天山路附近選籌具體看價格。仁恆河濱花園是天山板塊的標杆次新樓盤。品質好、位置好、帶長實驗學區，如果預算足夠，我覺得沒有問題。天山星城雖然有一半動遷戶，但也是有一些優點的。畢竟地鐵很近，繽谷廣場就在家門口，還是很方便的，車位也比較足。綜合考慮，兼顧自住和未來升值潛力，仁恆河濱花園還不錯，年底淘淘筍。
提問：房姐好，一直想在濟南買房。請問濟南高新區房現在是不是到底了？高新區東北新東站孫村等一帶有投資價值嗎？高新區核心區周圍價格在兩萬以上，在高新區北東偏遠的地方一萬二三能買了，但不知有投資價值嗎？謝謝房姐。
回答：CBD核心區周邊二手房，單價1.5-1.8可入，這單價和西客站、唐冶、孫村新房一樣錢。5-8年後單價至少差50%
提問：房姐好！首問！明年4月滿2年的91平白沙洲萬科金色城市，老婆想賣掉後想換漢街安順家園90平或水果湖老破小學期，還貸後剩110-120隻夠新房首付，老婆工作穩定公積金2500，工資不高，我暫時沒能力支援，我們目前和未來幾年基本是水果湖租房了，就老婆上班近，換了房子也是出租。疑問: 1.房子合適賣嗎？啥時候出手好？2.如果賣了，就這麼多子彈，能在漢街或者水果湖搞一套嗎？3.如果賣了換，有更好的方案嗎？本來想等幾年條件好點一步到位換大的或學期，但現在老婆又比較急，房子空著出租又不捨得。打算賣了換一套好出租，或當跳板，或投資，如果未來幾年都換不起大房子，就住進去。房姐請指點！
回答：到底適不適合買學區要分情況，以下人群分類對號入座
第一類人，傾儘自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。不然，如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是挺大的。
第二類人，單純為了投資而買學區房。這種就更不建議了。武漢可選擇範圍很大，為什麼非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產呢，與趨勢做對抗，有點划不來。
第三類人，有自住房，想買一個學區老破小，單純為了孩子上學用。這一類人就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房有了利空，對自己的影響也不會太大。
第四類人，想要一步到位，買一個大一點的學區房，比如80多平米500多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這一類情況也不太建議，面積稍大的房產，由於總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。不瞞大家說，現在武漢老破大的流動性越來越差了，未來肯定還會更差。所以大家如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。
第五類人，還沒有孩子或者還沒有結婚。這些人考慮學區房有點太早了，現在學區的政策變動風險這麼大，建議等到孩子三四歲的時候再去考慮。很多人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮到底要不要買學區房的時候，這些人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。明年滿二後出手，現在也可以開始淘二手筍。我的建議是買套小戶型掛學區，剩餘子彈再入手一套低價潛力盤，能租金抵月供的作為投資。買賣最好同時進行，以免踏空。買新的房子，如果有性價比高的，可以先付定金，拖延流+遠期合同。萬科留著慢慢賣個好價格，把星球內部資料《買房科技樹》用上。或者萬科繼續持有，抵押融資，入手一套學區小戶型。白沙洲未來潛力還不錯，繼續持有還有空間。
提問：新人首問。房姐你好！遇到難題，懇請指點。我一家剛回武漢生活，孩子三歲多。在虎泉有套百平小房自住，對口卓小卓中。聽說學區不行，故著急換學區。重點考慮中南武小566片區，水一小二中片區，長春街71片區。中南老破小4萬左右，40多平5萬左右。水果湖4萬左右，長春街3-4萬5，天地5萬5。原本預算300萬，無奈提到500萬，不想貸款。因想學區兼自住，目前考慮天地小戶和中南水利廳宿舍。求指點：1、學區房該不該買？2、如買，學區兼自住合適還是分離合適？3、這三個學區該如何選擇？4、對應的小區該如何選擇？5、目前買會不會高位接盤？6、學區風險怎樣？急盼回復。多謝！
回答：你好，考慮自住+學區，武漢天地是最佳選擇。除了學區之外，景觀，商業都是保值因素，短期內下跌空間比較小。不要全款買房。分析過很多次， 買房最重要的就是槓桿，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。簡單說郭嘉沒錢了就使勁印鈔，貨幣超發導致通貨膨脹，我們每個人都是受害者。不要短視，錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。我們普通人能做的只有用負債抵制通過膨脹。剩餘子彈繼續入手低價潛力盤投資。
學區風險，詳見知識星球內部分享《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
提問：智慧的房姐，本人坐標青島，已婚，小孩5周歲，兩套房，其中2014年購買期房一套117平，爛尾了，只付了首付網簽後沒有辦理貸款，可入住，目前自住。第二套19年12月剛剛拿到產證一88年老破小商業貸款50，公積金可以覆蓋還款，明年入住小孩上學。子彈最多籌到50，瀋陽還是青島？如果主場青島投資，哪些區域可選？
回答：青島連漲兩年，市場高位怎麼也要再等一年，到時候再開始跑盤。19-20青島依然盤整階段，不建議大規模投資。青島問題是中央和省里都不給錢，只能靠自己。青島的光環在於港航和外貿，這兩塊最近幾年慘成狗，兩級靠山也沒有真正砸錢托市，未來幾年沒有國家隊真金白銀投入。子彈50，瀋陽入手2套，租金抵大部分月供。2年後再考慮出手買青島也不遲。
提問：親愛的房姐：你好！我這段時間梳理了一些自己的房產的投資，發現很失敗，先向你彙報一下：我是北京小公務猿一枚，老婆是律師。前年把貸款在立水橋（北五環）買的房賣了，全款買了順義的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟幾個哥們合夥全款在武漢買了兩套恆大御景。我發現我都跳到了坑裡，投資的房子都沒用上槓桿，而且一套是還是商用。親愛的房姐，我的問題是 1.怎麼把我的投資從泥潭中拉出來，順義的房子賣不出去，恆大御景還不能賣，估計也賣不上價。2.現在手頭能湊出個50萬左右，再投資房地產，怎麼投？
回答：商住根據評估情況，考慮抵押或者出售或者暫且保留出租。北京目前不是賣房時節，商住本身打壓厲害，著急賣容易割肉，可以等春節後掛著先試試。恆大御景是一筆不錯的投資。雖然沒有用上槓桿，但是有確定收益。子彈50，建議抵押或者其它方式融資，子彈擴充到100以上，北京再重新入手一套住宅。現在是淘筍好時機。全款抵押的方式買入，相當於首付3成。或者開發老人票，做接力貸。若暫時只能籌到50，可以武漢淘筍，或者瀋陽入手2-3套。有些事情如果去追究報復，可能於事無補，反而錯過了翻身機會，損失更大。譬如遊戲被殺，小事吵架，窮人官司，房子買錯，男人禿頂。習慣損失。
提問：坐標嘉興，已有一套經開區的住房，想要再入一套給老人住或者投資，現在是不是買房的好時機，是否有樓盤推薦
回答：長三角周邊比較富庶，自住和生活環境還不錯。但也導致了整體房價不低，不建議購買嘉興，這種三四線城市有時候會短時間沖很高，但基本是一波流，城市的基本面決定了缺少後續持續的發力。房產是馬拉松投資，不是短跑。現在買入，起點高，距離終點的距離（利潤）就少了。相同價位，首位度高的二線省會城市長遠看投資價值更大。
提問：房姐，我預算500，在深圳南山福田寶中找，受到先行示範和取消豪宅的暴擊，連續被業主放了四次鴿子。心灰意冷想買龍華的一手和風軒二期，了解了龍華規劃感覺這個位置很尷尬，猶豫不決，求指點。
回答：和風軒這盤價格上看比二手有些許優勢，但長期看居家和投資角度都非最佳標的。區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在：
首先離地鐵太遠，除非公共運輸非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。
第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。
第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什麼概念。
從投資的角度看，二手成交可能不會太好，你這個總價段有更好的選擇。
樓市上行期業主毀約是常態，建議淘淘還未大漲的第二梯隊板塊。
提問：您好，房姐，我是溫州人，想在武漢投資買房，子彈200，經過這幾個月對武漢的了解分析，再通過網拍渠道初步篩選出這幾個位置：1、美聯聯邦生活區二期；2、龍陽大道的人信匯；3、白沙洲的萬科金色城市K3地塊；4、江漢區的新華西美林公館；5、武昌和平大道的融僑城。選房思路想買次新房，由於對武漢了解甚少，還請房姐指導一下，謝謝！（之前參加過一次網拍（金沙泊岸）還到實地看房，後來拍的價格含稅後太高就放棄了）.
回答：評估公司的7折起拍，在市場上漲期，評估價一般是市場價的9折，等到核卷、公告、開拍三個月後可能漲10%，因此經常有市場價的55%好貨。當然，真正的好貨都是提前勾兌好，要麼下架走線下，要麼設置無法清場障礙。法拍有不限購要素的溢價，可選房源太少，潛在糾紛問題較多，綜合性價比不如直接在市場上選房。
想買到比市場價便宜50萬的法拍房，詳見知識星球內部分享《法拍房實操技巧》
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提問：房姐你好，我們目前手上子彈100萬，在深圳華南城上班；月收入3-4W；現在帶一個3歲小孩及奶奶一起住，自住首套房想在深圳龍崗平湖這塊兒選，目前定位的是融湖中心城，熙璟城，同創，茗萃園 這4個小區中選，主要用於學位房。現在糾結的是買貴一點的融湖只能是小兩房，差點的小區茗萃園三房環境不好，請問從自住和投資的角度看選哪一個小區更好呢？或者有其他建議嗎？感謝！
回答：你好，平湖這個區位很是一般。
第一，除了10號地鐵，沒有其他值得稱道的利好了，而地鐵助力有限，因為基礎配套很弱，地鐵難遮百丑。
第二，像一個大工廠，滿眼廠棚區，商品房，舊改都很零碎，沒有連成片，沒有量變就難以質變，任何配套都要人流支撐。
第三，光芒不夠，購買力有限，平湖雖然是電商大本營，但是一些平湖上班的甚至更願意買到隔壁的龍中去。
第四，說回熙璟城這幾個盤，樓盤自身還是不錯的，但離地鐵口遠，對面就是華南城，華南城有點像18線縣城商場。純自住其實這幾個盤差別不大，同一片區，選擇單價低，3房功能性更強。
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提問：房姐你好，想問買一套總價235萬左右的新房，49歲了，可以貸款20年，首付3層，要貸款差不多165萬，1，還款方式我是選擇等額本金還是等額本息。2，我是過幾年提前還完貸款還是貸足20年好。
回答：你好，任何情況下都選擇等額本息的還款方式，年限越長越好，不要提前還款。為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。
按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：美麗的房姐：1、考慮還款壓力及利息，如果把首付多付點，那裝修款及月供留存就要搭進去了。手上有幾個銀行的xyk請問銀行有哪些業務可以把裝修月供T出來嗎？（具體到某個銀行某個業務最好哈）。或者說您有其他更好的渠道推薦？只要年利率折算下來不過於高就好哈。2、一般來說月還款額占月收入多少百分比比較合適？3、二手房公積金SD是不是最多只能20年？有這個規定嗎？三個問題煩請解答！謝謝！
回答：1.XYK做空當接龍，年利率在4%左右，屬於低成本資金。需要配合P機操作。詳見知識星球內部分享《信用卡年賺100萬之旁門左道》
2.新手不要超過50%
3.公積金最多可以貸30年。
提問：房姐好，武漢買二手房有好多中介，這些中介有什麼區別，怎樣選擇？目前知道的就是中介費不一樣
回答：好中介的判斷標準，我說下自己的經驗。
1.溝通起來感覺很舒服，對區域很了解，基本上沒有盲區，即使是有盲區，也會趕緊問，問完告訴你。
2.尊重你，說話非常客氣，不該問的不問，若問了不該問的，很快能圓場。有很多SB中介賣品質盤，姿態就跟那房子是他家的一樣，一副愛買不買的態度。
3.每次看完房，會主動收鞋套。
4.跟賣家溝通的時候很積極，該問的都會主動問。有的中介讓他問一些信息，死活問不出來，溝通能力和辦事能力上有問題。
5.不亂髮微信，正常發一下微信這個都能理解.有的中介給你發完二手房之後，又給你發新房，這種直接拉黑。
6.中介費能優惠的都會去主動申請。
7.能很快讀懂你的需求推薦性價比高，匹配的房源，房源篩選上比較用心，不會亂帶看。
至於如何挑中介，說說我的過往經驗：
1.自己要有篩選能力，如果遇上自己覺得不靠譜的中介，果斷換掉，你將就對方，自己就吃虧了。
2.讓靠譜的熟人幫你推薦，最好是熟人跟那個中介有過成交歷史。
3.從中介網站上看評分及成交量綜合還不錯的中介，然後線上聯繫，覺得對方還不錯，再去線下找他們看房。
很多人第一次買房，都是隨便找個店面找了個中介，最後就成交了。大機率上，這是極不靠譜的。
提問：聰明美膩的姐姐你好，想投資入一個重慶的期房，考慮到二手房的稅費較高貸款不大好辦，想買個新房投資，我主要糾結買華宇城還是天譽智慧城。華宇城在沙坪壩區鳳西路，三房總價173萬，套內均價1.97萬/平建面均價1.58萬/平，精裝，靠近環線鳳鳴山地鐵，號稱把華宇城打造成沙坪壩的第二商圈，目前商業配套還未建成。該樓盤附近的次新萬科金色悅城的掛牌均價為建面1.5-1.8萬/平，一半的首付可分期1年，以老人貸款可貸22年。彈子石地鐵附近天譽智慧城三房140萬，套內均價1.85萬，毛坯。感覺彈子石地段相對要好些，但只能貸款17年，而且首付不能分期。基於以上情況，請問買哪個投資更好呢？感謝！
回答：20年前的沙坪壩可是寸土寸金。為什麼這20年沙坪壩沉默了？最主要的原因是周圍沒有可開發的空地，擴展空間被限制住了。在可預料的未來，周圍依然沒有可開發的空間。
從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助於綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。
從重慶市政府的規劃來看，南岸集中發展茶園片區，江北則多組團開發，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木。區位和未來發展，彈子石都更有前景。
落實到選籌上，天譽智慧城在新盤中，性價比算還不錯的。不過離主幹道比較近，儘量不要買朝馬路的，噪音大。戶型選擇上，更傾向單價低的小戶型。
優先選籌，其次才是信貸。
提問：新人首問，房姐您好，我湖南人32歲，夫妻均在湖北一縣市醫院工作（內科醫生，護士）小孩一歲多，最近拜讀了房姐的文章之後深有感悟，諮詢1：三年之內會面臨升職稱問題，舉家到武漢重新找工作，是否太過激進？2.或者先到一線城市買個房，等職稱（副高）評上後再出來找工作？希望房姐指點迷津
回答：經濟學裡有個概念比較有意思，沉沒成本不是成本。
什麼意思？就是該止損的時候，要學會止損。
舉個例子，比如你買了一張50元錢的電影票，看了電影開頭覺得很爛——這50元就是沉沒成本。然後你想著既然來都來了，那就看完吧，要不50元錢就浪費了，寧可浪費時間也堅持看完——其實當你意識到這是一部爛片的時候，看不看下去和那50塊都沒有關係了，但在決策的時候，這50元被計入了成本，結果便是多花下去兩個小時來體驗這部爛片，得不償失。在「沉沒成本」面前，人往往是不理性的——無法對已經付出、不可挽回的事情釋懷，而繼續將其計入成本，希望得到回報。其實最好的選擇是要在將來帶給你更好的體驗，而不是為了彌補你在過去的損失。
你現在的職業是醫生，你看看你身邊的同事，做醫生最成功的是誰，也就意味著，你往後30年的職業生涯即將成為TA。這是你理想的狀態嗎？如果是，那就繼續做下去，等評職稱。如果不是，那就果斷辭職。成本不是看過去失去什麼，而是看未來可能失去什麼。
職業選擇上我無法幫你做決定，你要遵循你的內心。在資產配置上，能買一線當然是優先入手一線，毋庸置疑。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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