我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐好，我有青島購房資格。近期看了黃島的兩個新樓盤，因政府限購現價，都是精裝修，我是投資+養老。

1.康大開元府，背山面海，距海邊600米，在濱海大道北側，影都東側，南側就是即將開發的藍灣運動中心，地鐵13號線上，看中小高層最小面積110平套三，均價21000元，總價200個。

2.城髮長江瑞城，黃島老區，峨眉山路和長江西路交叉口，往南1.5公里是濱海大道和吾悅廣場，東1公里是中國石油大學，北側是光谷軟體園和實驗中學，地鐵1和6號線換乘站，看中高層小面積89平套二，均價21000元，總價188個。

目前子彈60-70個，首付足夠，請教房姐這兩個樓盤的價格是否貴了，另外買哪個樓盤更合適。

回答：你好，今年屬於青島的失血調整年，大部分核心區域高價暫時迴避。 青島三年內漲了接近一倍，實際價格市南4萬，嶗山4.2 ，市北2.6，距離市中心30公里的超級CEO紅島片區2.4，注意迴避。

如果單純考慮自住，康大和城發都是不錯的選擇，但是投資單價2.1，入手價高了，會站崗。

黃島安子、靈山衛有1.5限價房，影都地鐵口一公里內，單價1.5的限價新盤尚可，建議不著急入手，持續關注市場，逢筍入，這2年青島大機率不賺錢。

提問：智慧的房姐您好，之前問您的南寧剛需住房天健城開盤延期了，於是我又多看看了其他的盤，現在有幾個盤感覺還不錯，想徵求你的寶貴意見，分別是西鄉塘區北湖路的大唐天悅（95和115戶型均價1萬），西大附近的毛坯二手房18樓瀚林御景（88平104萬），江南區的阿爾卑斯（93和109戶型均價9800），中旭中央城（119均價9000明年六月就交房了），還有康橋藍灣和金源中央墅的兩個二手毛坯。我想問房姐它們和天健城比起來哪個更好。然後南寧的五象新區還有武鳴新區和空港新區，有買房的優勢嗎？小白問題有點兒多，煩請房姐指點迷津

回答：根據你的需求對號入座。

目前的情況而言，青秀區發展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。

五象新區這幾年發展得很快，各種優質資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企湧入，發展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發展不成熟。

至於興寧、江南、西鄉塘這三個老城區各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環境舒適; 西鄉塘片區的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。

江南區路寬車少，交通路網發達，再加上有地鐵，片區也慢慢發展起來了，這幾個片區相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。

剛需有錢人選青秀區、興寧區，剛需缺錢的人選江南區、西鄉塘區，是投資需求的話，那就是五象新區了。

提問：房姐你好，武漢戶口想在上海買房子，能自己交社保突破限購嗎？

回答：自己交社保太慢了，一線城市用54大法破限購。詳見知識星球內部分享！

提問：房姐您好，如果買房是為了投資，打算過幾年賣掉，貸款方式是用等額本金好，還是等額本息好，麻煩您有空幫忙分析下，非常感謝。

回答：為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？

我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。

3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。 按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。

結果是什麼呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：房姐好！為什麼二樓三樓是最差的樓層呢？跟頂樓比呢？

回答：樓層從來都是越高越好。

除非部分樓層的景觀有特別優勢。

二樓三樓往往嘈雜、蚊蟲、採光問題嚴重。

頂樓如果不存在建築品質問題，就是最好的樓層之一。

如果附送露台，就是最好樓層，沒有之一。

提問：房姐請問，現在準備買一套二手房自住。證未滿兩年（還有10個月），能否跟房東協商，滿後再過戶。協商中要注意哪些問題？怎麼協商簽合同才讓雙方都覺得合適？房姐操作過類似案例沒有？具體講講，謝謝。

回答：把合同所有條款寫的都利於你方

幾個風險點在於

1.等10個月之後房價漲了，房東反悔不賣了，你把房東的違約金寫很高

2.等10個月之後房價降了，你不想買了，把你的違約金寫低

3.房主一房多賣

4.定金能少儘量少

提問：房姐您好，看到您最新的精華分享，還是特別有感觸。我是做房產中介的，入職的就是大家講的綠皮中介，鏈家。想聽聽您對鏈家的看法 然後在文章的最後也看到了您的觀點。能不能請您分享一下您關於這方面的思考。謝謝。

回答：你好，在我還是房產小白的時候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一。

鏈家的全套安心承諾，房源質量比同行高一點，讓用戶安心。當鏈家提升到3%之後，各大品牌紛紛跟進。我能感受到鏈家在它能做到的要素範疇內，服務品質有實質的提升，同時也給予了經紀人更高的單套房回報預期，拔高了整個行業的人才門檻。

但是當我真正開始研究房子的時候，發現鏈家僅適合小白，中介費極高，不承擔任何風險，光明正大搶錢，才明白過來，原來鏈家的目標用戶是SB。

你在這個行業，首先要明白自己要什麼。中介是一個分化巨大的行業，菜鳥中介完全靠運氣吃飯，厲害的中介任何時候總能找到賺錢的機會。哪怕市場行情不好，老鳥也能秒殺一般中介。

比如今年新遇到的一個老鳥中介，最近買賣交易的單子少了，老鳥順便就做點租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥就觀察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯繫，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥專做那種高端樓盤租賃，老鳥服務很貼心，這些客戶里有不少都攥著鈔票準備買房的，做幾個租賃客戶，老鳥搭上話順道又成了一單買賣。

不僅如此。由於老鳥業務熟練，溝通到位，有這些業主也願意把房子交給他打理。業主要賣房，有其他中介的客戶來了，業主最後把要簽的那個客戶告訴給老鳥。老鳥馬上開車尾隨，又簽下一單。房產這一行原本的從業者不熟悉網際網路玩法，兩棲人才很容易降維打擊。

平台是起點，不是終點。

提問：是否應該出售一部分京滬高價房產，轉移到資產價格更低的其他TOP20城市呢？未來漲幅比例是否是其他TOP20城市更高呢？其他TOP20城市房產總值低構建負債困難是否是還要保留相當比例航母在京滬的原因？是否同意：某種程度上，京滬房產價格的風險大與武漢鄭州重慶這樣的城市？

回答：各有各的潛力，各有各的風險。一線城市的好處是上不封頂，中高檔住宅在全盛極盛時期完全可以和其他城市拉開5倍10倍的差距。無非是看擁有層峰購買力的那些人最後有多少比例留在頂級城市，還是相對分散在各個TOP20大城市。以歐美的經驗，如果是市場行為，因為現代服務業是有網絡效應的，城市間競爭最後要遵循馬太效應，強者恆強。現如今強二線的崛起，很大程度上是行政調控的結果，各種給政策。

提問：房姐你好！想問下子彈30，臨空香廷和中城新時代，哪個更好？或者有更好的推薦？

回答：這2個盤對比，臨空更好。但我不看好盤龍城臨空港，沒生氣漢口漢陽的3.5環整體弱於武昌產業人口導入都差一些。這個板塊從地理位置來看不算太偏，到部分因為機場限高所以發展一直較弱，也沒什麼高樓大廈，人氣不足。自住子彈不多可以入，如果純投資就不建議入了。

子彈30有更好的版塊和選籌，詳見知識星球內部分享。

提問：姐，自從進了你的知識星球。每天想辭職專職cf怎麼辦？上班也沒心思整天看房產的信息

回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。職業多軍是很痛苦的，常年缺乏正現金流。沒有收益的時候，需要扛住月供和周邊的壓力。6套以內都是初級玩家，首先你要看房200套，了解全局之後才能做出正確的選擇。從兼職到全職是一個通關的過程，等你攢了很多套，月供基本和租金持平，就可以考慮全職了。

提問：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子彈不到30萬（首套房貸款還剩42萬）有什麼好的渠道和操作手法，去融資再去投資一套房。感謝！

回答：詳見知識星球內部資料《無息貸款方案》《所有渠道融資成本的等級》

提問：今天偶然逛了下鸚鵡洲大橋頭的世茂錦繡長江，臨江灘的室內商業街一片蕭條，只剩個位數的商家在經營。住宅均價鏈家2萬3，旁邊的晴川府開盤帶裝修均價3萬。這麼好的地段，何以至此呢？

回答：這其實是個很大的話題。涉及經濟環境、城市設計和商業營銷設計等因素。有個大因是實體經濟的整體下滑。而且一個區域的經濟發展不是某一個開發商能規劃能打造出來的，需要歷史的沉澱，需要政府更多的投入。百年漢口並不是一天造就的，雖說漢陽肯定比武昌漢口弱一點，但武昌江邊積玉橋萬達不也一樣很蕭條嗎。

提問：房姐，請問每個月固定在ATM上存錢到銀行卡，算不算流水。

回答：每個銀行不同。首先，你的銀行卡要選對，流水要能夠隱藏交易對手的；其次，固定的日期轉帳，金額精確到分；最後，原路退回是不行的，應該是過夜後自己轉整數到自己的另外的銀行卡，再轉出去。

如何養流水，知識星球內部資料都有，《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水》可以查閱一下。

提問：買房前半年用信用貸的話會對後續買房貸款有影響嗎？

回答：申請按揭貸款，銀行會查你的徵信。如果在半年前有信用貸的話，銀行會認為你有首付貸的嫌疑。部分銀行會讓你提供結清證明，或者提高流水要求。

這是一個風險事件，有機率給自己的按揭增加不確定性。因此流程上一般是建議先按揭走完，後申請信用貸，或者先申請信用貸但先不放款。

說說信用貸和按揭申請最佳姿勢:

1.最優：先申請房貸，然後申請XYD；

2.還行：提前半年申請XYD，不使用，再申請房貸；

3.一般：提前半年申請XYD，使用，再申請房貸，配合大流水和收入證明；

4.最差：申請XYD，立刻申請房貸。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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