我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，因為目前xyk額度太低，只有30多的子彈，(之前用父母名額買了一套)月供壓力會比較大所以考慮的是二手房沒去看新房。能不能先上個小車，比如50-70的戶型，增加自身資產好辦k的同時出租抵銷月供？再將自身貸款疊大的時候換籌。請問這種方法是否可行？我最近看了東西湖，觀湖鉑金公寓， 花橋的老破小， 白沙洲的，萬科金色城市等， 您能指點一個區域我去完成看房200套選籌嗎？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投資房產，一定要注意槓桿不要太高，現金流不能斷，要保持自己扛過寒冬的能力。

其實，真正的房產投資高手，不喜歡投資一手房，他們最喜歡投資二手房。只有小白房產投資者，才把眼睛盯著一手房。一手房大多是期房，交房時間太長，在此期間不能產生現金流，資金成本較高。

而二手房，只要地段合適，眼光獨到，「鳳變冰」、房間分割後馬上出租，是可以實現以租養貸的。對房產投資高手來說，選籌是關鍵，長持是正道，他們根本看不上短炒行為，那是小白才幹的事。房子對他們來說，只是既是資產，又是工具。

長持不是因為他們愛這套房子，而是這套房子可以實現他資產增值的目標。與其不停的低買高賣，不如不停的買入優質房產，而讓房子自己養活自己，就是實現這個目的的最佳策略。歸根結底一句話，當前投資房產尤其要關注租金收入。

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提問：房姐，現在有個信貸問題向您諮詢下，本人女已婚，名下有按揭房一套在還，第一套房我是主貸人，老公是次貸人，徵信只顯示了我一人，如果再以我名義再買第二套，徵信顯示我一人還是夫妻雙方都顯示呢，主要是不想倆人都上徵信。
回答：負債只顯示你一個人，就像第一套一樣。你老公只有一個查詢記錄。

提問：美麗房姐姐，現在瀋陽的房價上漲很快，渾南，鐵西都一萬多了，是不是空間不大了，現在手裡有二十多萬，純投資，有更合適的建議嗎，盼回。
回答：你好，渾南是瀋陽zf重點打造的新區，這幾年一直炒作上漲，居高不下，投資不是優選。鐵西前身是工廠聚集地，搬遷之後各大開發商爭相拿地，單價1萬以上，投資回報率一般。目前還能買的低價板塊是沈北以及北皇姑板塊個別低價盤。
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提問：美麗智慧的房姐，你好，關注你學到很多人生智慧，感謝！我有5個問題：1.我和老公31歲已婚無孩昆明人，本科畢業多年，正在備考法考，覺得人生中等偏上也能接受當然再博一下也可以，主要是我有焦慮症失眠很痛苦，應該去深圳嗎？2.子彈150，昆明三套房，兩套有貸款，深圳買房除了54大法需要我有深圳戶口嗎？3.我畢業多年還能落戶嗎？4.在深圳買房54大法是不是只能全款，或者初代持以外的方法？5.全款買入只能在深圳抵押嗎？有沒有深圳全款抵押的推薦有償的？
回答：1.去深圳，這是標準答！來了就是深圳人。
眼界，眼界，眼界。重要的事情說三遍。深圳的發展空間、教育資源、機會、醫療等等，都是遠遠好於昆明的，因此在兩個城市中選，不用考慮就是選深圳。深圳會提升你的眼界，大佬們的紙醉金迷會勾起你無窮的上進慾望和熊熊鬥志。
財富的積累需要3輩人的共同努力，不要把你這一代應該完成的任務扔給下一代，下一代又要背井離鄉的去一線城市城市打拚嗎？
2.再說買房：深圳的買房很容易，首先你得有買房資格，最簡單的，就是深戶。45以下本科，35以下專科，可以直接辦理深圳戶口，時間2-6個月。54大法和代持都可以破限購，但是如果自己還有深圳房票，建議全款抵押買入。破限購具體操作方案，見知識星球內部分享。

提問：小姐姐！最近開始準備養卡，我簡單做了個表，麻煩你幫我看下刷卡時間段和還款時間段？另外，你建議帳單日設置成2號14號28號三組，是跟發卡行聯繫修改帳單日麼？勞煩解答下，謝謝
回答：是，給對應銀行客服打電話直接改帳單日就行。

提問：請問房姐姐，江夏延線盤，除了翰林尚院和江南新天地，還有那些？
回答：聯投龍灣

提問：麻煩詳細介紹一下二手房交易過程中的所有稅費及交稅額度和避稅方法，謝謝！
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提問：花山瑞園毛坯改精裝了，估計要漲到1.4，是否還值得投資？
回答：不值得，花山超過1.3就別買了，淘二手吧

提問：房姐你好，請教一下融資成本的問題，二押貸款5年金額20萬，月手續費0.5%，年利率6%每月利息固定的500元，月還本金3333元利息500元=3833元/月，需還60期。提前還款沒有違約金。這個貸款產品我感覺利率不算太高吧，想問哈房姐值不值的去貸，多少年利率產品是值得去貸的呢？
回答：二押不可能有這麼低的利息，6%都是文字遊戲。

提問：房姐，你好，請問武漢漢南的房有投資價值嗎？
回答：沒有價值

提問：看你過去的介紹，萬科漢口傳奇好像不太推薦？
回答：自住可以，投資不建議買這裡

提問：房姐你好！我們住在保利公園九里小兩居，因為考慮孩子以後上學問題，想賣掉置換，在理工附近買個大點房子(本身是武理的職工)自己偏好於博文花園和玉蘭苑的大房子，您覺得這種老房子值不值得買，或者有什麼好的推薦嗎？謝謝您！
回答：武漢新房太多，老房子不占優勢。投資建議新房或次新，學區房等到你孩子要上學的時候買入，讀完書賣出。

提問：房姐問下，投資商鋪在那一塊比較好在3w到6w的底商，我在光谷這邊，但是這邊底商價格都很高
回答：不建議買商鋪，一鋪養三代的時代已經過去了。
1.能買到的商鋪，極大機率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平台技術變遷；
微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。
商鋪價值是客流量×客單價×周轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。
再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。
同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。
2.之前說租售比6%以上可以入。能做到真實租金5-6%的商鋪鳳毛麟角，你還真不一定買得到。
最重要的是：商鋪的未來需求端不確定性要遠遠大於住宅和優質寫字樓。本金能收回多少，存在非常大的變數。
3.商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商鋪、辦公樓要按照增值部分的30％-60％來交增值稅，導致商住等漲幅遠遠落後於住宅，不建議購買。

提問：無錫和青島哪個更有發展潛力？一直想在南方或者比較好的城市投資一套房產。我是遼寧的。
回答：青島房價太高，在沖高回落調整階段，明天春天前還是陰跌；無錫產業結構、人口結構還不錯，可以考慮。在南方投資房產，深圳無錫重慶都可以。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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