我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：智慧的房姐你好，感謝您的回答受益匪淺，現在陷入迷茫，以我國的經濟現狀估計經濟近幾年都會處於低谷期，未來我國人口也會越來越少，供大於求，未來房子是否會很便宜。1、天津今年的房價一直在降，現在如果加高槓桿做0首付的話還有入場的必要嗎，2、如果有天津房票，天津和重慶哪個更適合入場。謝謝房姐期待翻牌。

回答：1.目前的狀態是：人口速度下降，但人口總數仍然在增加，只是速度變慢，大規模的減少或者老齡化，在20年後；

2.人口也是分層的，房產和人口不是一鍋粥，房產是某個城市中的房產，三四線城市人口下降，一二線城市人口增加，我的推薦一直是買一二線，沒有三四線；

3.房價的決定性因素，是貨幣；如果一座城市城市人口不增不減，內部正常循環，房價會沿著恆定的速度上漲。長遠看經濟周期是向上的，短期內經濟差，所以要印錢。有個詞叫「滯漲」。天津市場重點是學票價值，如果有孩子讀書高考的需求可以入手。天津還是重慶都還行，看你的主場，原則是逢筍入。

提問：新人首問，房姐好，我在遼寧三線城市有八套住宅，市中心六套租售比挺高的，全款貸款都有，資金二三百以上，加上卡和貸款可以增加一倍以上，孩子近三歲，想請教您該怎樣優化配置，三線城市租售比高的房子該不該拋，將來孩子在哪裡好，瀋陽房價有投資價值麼？如果是你，最理想是選擇哪些城市？熱點限購城市怎麼能落戶？

回答：北方人最佳配置:

北京+瀋陽房產

高考移民天津落戶

遼寧三線城市留1-2套市中心自住，剩下的都投到能級高的城市。目前所有城市破限購都不難，具體操作方案，見知識星球內部分享。

提問：新人首問，本人2015年10月在清江山水購買3.3期113平，利率95折。17年交房後簡裝出租，月租可抵月供。現一家人居住深圳寶安，工作在寶安南山。18年四月份購買坪山奧園翡翠東灣，利率上浮10%，2020年12月才交房，月供9500，交房後轉公積金可以月供8000左右吧。目前家庭年收入40萬左右。想賣掉武漢置換寶安小兩房，有買家出240萬，首付五成，房子是五樓，滿2，請問這個價格是否可以賣了?還是可以等行情好一點的時候再出手?目前我們不急著買深圳兩房，但是如果武漢240萬價格不錯我們也考慮出手。或者您覺得清江山水跟坪山奧園哪一個更值得留?我們也考慮回武漢。

回答：關山大道是領漲區，坪山是補張區。房產置換的原則還是寧要雞頭 不要鳳尾。

坪山奧園並不是投資優選，遠郊盤儘量挑核心區域。臨近地鐵，一公里之內才有意義。再加上奧園太靠近惠州，隔壁龍光城才一萬，比亞迪的人開著車通勤很方便，奧園略顯尷尬。

深圳現在可以開始淘筍，有性價比高的，可以抵押清江山水融資拿下。奧園等交房後留著慢慢賣。

提問：房姐你好請問廈門戶口，手上子彈70多，想問是投資基金好還是房子呢？請問武漢的合適嗎？

回答：你好，就這你的這個問題，聊聊股票基金和房子，誰的回報率更高。先說結論：房子收益一定大於基金。

原因有三：

1.房子有低利率長年限的槓桿可以對通脹套利，所以股市的收益還是比不上的。

2.房子是普漲，股票公募基金不是普漲。

3.專業股票投資人投資的股票漲幅能做到高於房產漲幅，但綜合收益未必更高，原因是槓桿的比例和成本。比較收益的基礎機率，一二線城市房產遠遠大於股票。普通人違反貝葉斯定理做事通常都沒啥好下場。美國情況不同，大農村土地敞開供應，真正稀缺值錢的房地產只在少數幾個大城市。美元霸權輸出通脹，股票市場割韭菜指數也略低，幾種因素結合，美國人更喜歡買股票也就不奇怪了。

適合大眾投資的品種...... 如果追求極度流動性，股票可以。但不是自己研究個股。而是買場內寬基指數基金（ETF）。比較難超過8%。絕大多數年景是跑輸通脹。但長期看，至少不會產生虧損。

主要面對被「投資理念」洗腦的人群。憑運氣賺的錢最終憑智力輸回去。

做好資產配置，大倉位一定是放在一二線城市，剩餘零散子彈可以試試基金，小賭怡情。

提問：新人小白：很急：我們現在看中了深圳龍崗區平湖熙璟城的一套3房，但是糾結幾個問題，不知道家庭負擔能不能承受這個風險，麻煩幫忙分析下吧: 1, 我們目前手上有90萬，這套房子340萬，所有一起估計首付估計要115萬，所以我們預估要找家人朋友借25萬 2, 我老婆上班基本算穩定，月工資2萬多，我自己創業今年第二年開始盈利掙一點錢，但對於明年也還是不穩定 3，小孩明年9月份上幼兒園 我們現在遇到的問題是，房子我們夫妻都看中了，但首付超過了我們的預算，還有月供之前預估在1萬以內，現在要1萬2多。不知道以我們家現在的情況適不適合買這個房子，買後我們家庭要承受的風險壓力有多大？

回答：你好，平湖，這個區位很是一般。

第一，除了10號地鐵，沒有其他值得稱道的利好了，而地鐵助力有限，因為基礎配套很弱，地鐵難遮百丑。

第二，像一個大工廠，滿眼廠棚區，商品房，舊改都很零碎，沒有連成片，沒有量變就難以質變，任何配套都要人流支撐。

第三，光芒不夠，購買力有限，平湖雖然是電商大本營，但是一些平湖上班的甚至更願意買到隔壁的龍中去。

第四，說回熙璟城這個盤，樓盤自身還是不錯的，但離地鐵口遠，對面就是華南城，華南城有點像18線縣城商場。

子彈100左右，有更合適的項目，見知識星球內部分享。新手沒有底倉，月供只能硬抗。未來通過分割出租，先緩解一部分月供。前期都會辛苦點，未來收入增加了回頭看也還好。信用卡空當接龍是低息最低的循環TX方式，可以操作起來。

提問：房姐你好，夫妻兩人一人南京戶口，一人上海戶口。南京現有兩套江寧萬科，兩套均180購入，一套市值430，一套市值300。均有120貸款負債。現一套處於長期出租。上海為了掛戶口70購入金山學府路附近80平兩房，貸款50公積金。現也長期出租，現市值130。海外已購入房產，未來十年計劃長居國外陪孩子讀書，因欠親戚約200外債，計劃出掉市值400多的那套，還掉欠款，還餘100左右子彈，上海還有一張房票，計劃淘一套老破小，長收租金，不知道思路是否正確？上海有哪些區域推薦？金山的兩房要不要出掉，因為覺得地理位置太偏，又沒有地鐵，一直想出掉，前兩天看到新聞，樂高會進駐，不知道會不會給房價帶來利好。

回答：你好，上海金山區。這個地方很特殊。

首先，這個地方絕對不窮，相反，一般居民還挺有錢的。這個地方和浙江省嘉興平湖接壤，屬於上海的最南面，是連接滬浙的交通大動脈。

但是，這個地方的房價永遠是上海最低。因為它是上海乃至全國最大的化工廠基地。有沒有污染，我不知道。但是絕大多數上海人，寧願去崇明島，吃蘿蔔鹹菜藏紅花，也不太願意去化工廠附近蹲別墅。

你去看全世界各大城市規劃，最大的污染源，往往是建在兩省市接壤的地方，至少有一半的空氣污染踢給對方了。展望未來，這個地方遲早會越來越好的。上海北面的寶鋼已經陸續搬了。很多外地人拿了集體戶口，金山區買個老破小掛戶口，還真是不錯。

金山的市場，坦白說無論保值增值，還是流動性，短期看都可能有問題。2.5稍微加一點在青浦新城就能買到動遷房，金山這麼一比競爭力就不足；

上海買房子不要超過人民廣場為中心25km的直線距離。子彈200，上海投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。

提問：美麗的房姐你好，問題多有點急！戶口在武漢，人在湖北三線城市兩年前購入恆大140戶型，目前還有貸款110萬未還，現準備到武漢買房，主要考慮未來三五年後增值，但也不排除自住，現在手裡能湊到170萬。一問：手裡錢怎麼安排比較合理？二問：看瞭望江府，等船廠搬遷地鐵11號沿線開通，估計三五年後感覺能到三萬以上，房姐不推主要是考慮怕三年橫盤，那五年後呢？三問：考慮武昌多一點，那目前新盤只有東湖城尾盤和金科城適合投資了嗎？四問：這幾天在武昌洪山看二手，目前覺得合適的只有保利城2萬和靜安上城2.4萬，也準備去恆大首府和融僑華府看看淘筍，主要考慮小三房比大兩房有優勢，對嗎？

回答：你好，仔細觀察融創在武漢的所有項目，你會發現基本都是CEO盤。融創開發商是個靠開發商，為股東謀求利益，利潤率有保障。

所以買他家的房子，相對來說收益率一般，只有在部分弱二線城市中創才會走周轉流，在強二線城市一般都會賣溢價。

開發商賣新房時投入了巨額的營銷費用全城找傻瓜接盤，而你的二手房賣房時沒有人幫你全城推廣。加上物業，品質，環境等溢價因素會慢慢折價，所以我們一開始投資就不選擇溢價CEO盤。

同一區位，未來5-10年，價格差異不會太大，5年後同樣都能漲到3萬，你會選擇2萬還是1萬+的？所以入手價越低越好。東湖城金科城屬於投資第二梯隊產品，投資有回報率更高的項目，詳見知識星球內部分享。

小三房和大兩房對比，選擇小三方，相同面積，功能性更強。

提問：親愛的房姐？請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？

回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。

提問：姐你好！無意中關注你公眾號，讀了你的很多問答來的星球，感覺你回答的不止是房子問題，還會給人帶來啟迪和思考。說說我的情況，生活在雲南某貧困縣，我是一名國企中層幹部，35歲，年薪七八萬，我部門養老員工太多，所以乾得很累，我現在身體也不是很好，工作十餘年了一直任勞任怨，但是感覺不想點其他出路到退休還是窮！前幾年不懂理財把日子過得一塌糊塗，現在想從新規劃人生。

1.可否退下不當中層幹部干一般員工混日子？

2.可否把現在房子賣了還債剩下的錢去貴陽貸款買個小戶型，哪個區未來升值空間大？考慮娃兒將來讀書兼投資，娃兒現在才兩歲多。

3.可否出去租個便宜的房把現在房子租出去？4.可否在新城區再想辦法買一套？求指點迷津！感激不盡啊！！！信用卡現在還有十多萬額度可用，但是不敢負債太多。

回答：1.體制內大家都是混日子的，你大可不必太憂心。抬轎子的和坐轎子的只有一簾之隔，身份截然不同。國企之類大機關從來都是大多數人替少數人抬轎子，一開始遊戲規則就定好的。如果太累且看不到未來的上升通道，不妨跳出體制。

我見過很多體制內中層幹部去四大、諮詢公司、律所、投行淘金，有乾的很不錯的，也有一般般的。如果生活角度有財務上的需求，剛好業界的工作生活方式也覺得適合自己，可以嘗試。好處是業界對你的人脈資源大多會高看一眼，通常起步就給到大幾十、上百的年薪也不稀奇。

2.小城市房產不用留戀直接出手，新盤價格高，二手房打折賣不出去，因為沒有人口支撐。貴州適合投資的板塊見知識星球內部分享。賣房把《賣房科技樹》用上 3.把房子出手後，外債還清，貴陽入手一套筍盤。負債率控制在50%左右比較好。

提問：商業天賦這個後天要怎麼鍛鍊？以下行得通嗎？在孩子小時候就帶去商場，帶孩子一路逛過去，然後問這些東西為什麼要這麼擺放？哪些東西利潤是高的？為什麼？為什麼要開在這裡？等等…可以在這個基礎上再做什麼不過於提高成本但是增加利潤的事，後來再去考慮跨其他產業結合的問題。

回答：完全沒用。瘋狂加速的數據商業時代，不可能用當下的商業組織形態培養二十年後商業天賦，完全是緣木求魚。每一代人的競爭都是同齡人的競爭，有人研究過商業大佬成功的共性天賦：偏執、自戀、權術。

暗黑體質更外向、更開放、更挑剔，內心更強大，喬布斯、英特爾格魯夫、雅虎梅耶爾、LVMH阿諾特、馬雲、許家印，特別擅長玩弄對手於股掌。迅速掌控全場的能力，以德報德，以直報怨，搞定人抗住事，是同齡人競爭勝出的關鍵。

最能模擬成人競爭的，一個是肢體接觸類團體體育競技，足球、籃球；一個是網絡遊戲，吃雞、LOL。

男孩子的話，放到競爭和衝突激烈的地方，做到撒手放養，從小就為自己的決定買單，培養解決問題、搞定人的能力。

競爭、挫折、吃虧、受辱對男娃成長最重要。

提問：同樣是幾十層的電梯房住宅，為什麼國內都有花園小區環境，國外都沒有花園小區環境呢？

回答：中國人講究三進三出。小區大門是第一進，樓棟大堂是第二進，自家玄關是第三進。

中國人更偏農耕文化，喜歡穩定、封閉；西方人更偏遊牧、航海文化，喜歡動態、開放。中國人造城沿襲了解放後工人新村的格局，西方人造城跟紐約、倫敦、阿姆斯特丹市中心學習的比較多，歷史沿革也是造成這種差異化的原因之一。

最完美的形態是：5-6棟樓圍合成一個精緻的帶花園小區，各樓棟通過帶頂和落地窗的封閉式連廊連在一起，距離臨街可泊車的小區大門步行距離都不遠。會所設置在小區中央，也有連廊可以到達。或者放在地下也可以。這樣既有小區環境，保證了一定的私密性和舒適性，又和外界高效聯通，出行和接待訪客非常方便。

提問：我在三四線城市，目前有幾套房產出租，打算賣掉去投資二線城市，請問異地置業如何實操？

1.選城市。我在廣東，深圳太高門檻，廣州後勁不足，個人覺得東莞珠海惠州都被炒作，且不如中西部二線城市，這個觀點對嗎？目前去二線城市，選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計價格都超過中西部二線。按照城市行政價格選？應該優先中西部二線？

2.版塊：中西部二線，武漢光谷和重慶兩江四岸，哪個板塊更安全更有後勁？之前重慶房價很低是因為天量供應？以後呢？

3.買房後如何打理？現金流有限無法空置。目前廣東小城市體制內上班，為了多一點實操經驗，利用周末做了大半年的中介，看房了百來套。

回答：1.主場在廣州，深圳和廣州是更好的選擇，大倉位還是應該放在一線，更安全。為什麼？京滬如果開放隨便落戶，不是武漢重慶成都西安天津的幾十萬一百萬級申請量，而是幾千萬上億的申請量。這就是魅力。現在深圳開放落戶，吸引的是全國流量，加上深圳的宏大規劃，ZF扶持，現在房價還遠遠沒有到達天花板。小倉位可以放在二線城市，吸引的是全省的流量，相對於的，天花板也更低。

2.全國城市發展水平劃分：東部>中部>西部 目前來看，武漢和重慶都是不錯的城市。但是目前2個城市都處於橫盤期，需要逢筍入。武漢和重慶投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。建議優先武漢，房票用完再考慮重慶。

3.未來交給包租公司打理即可。已經完成看房200套，執行能力很強，淘筍方法論詳見知識星球內部分享。

提問：請問瀋陽房子未滿二大稅如何和房主講價比較好，當前行情下拖延流是否可用？

回答：談價格在於挖掘對方核心訴求，缺錢急售還是置換等等，滿足對方核心需求，才有達成交易基礎上砍價的可能，詳見知識星球內部分享《二手房砍價50萬實操技巧》。

拖延流慎用，最多以年底銀行信貸額度為由，拖到1月。遇到筍盤，以成交為目的，以順利過戶放款為目的，越筍盤越不要拖，久拖生變。

提問：房姐您好，請問萬科金色家園現在應該賣掉嗎？朋友都說是中心城區，又是學區房，都建議不賣，想聽聽你的意見，謝謝。

回答：繼續持有，還有漲幅空間，等下一波漲幅來了賣出，裂變2套低價盤。詳見知識星球內部分享《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

提問：房姐，諮詢一個題外話，我在北京工作，最近計劃考公務員，聽說北京市公務員待遇比國家公務員高，但是都不如在民營企業，擔心進去之後生活質量下降，從買房投資角度，該不該進體制內呢？
回答：靠工資一輩子都發不了財！

閒一點的體制內工作，可能更利於發展副業。

在我這裡，副業的定義從來不是用來貼補家用的。其實我們真正能賺到大錢的，都不是靠主流市場。主流市場，已經被大資金大勞動力覆蓋完了，只有一點肉渣。

打工就要去主流市場，在公司做主流業務，才有升職的可能。比如，你在銀行保險，就不要做什麼IT之類的，天花板太低了。但是要發財，可能不能靠主流市場，而是非主流市場。比如搞房子之類。

所以，做副業，是一種和非主流市場接觸的手段和橋樑。你要花點精力盯住這個市場，掌握這個市場上的法門，一旦開始賺錢就一發不可收拾。做副業，不是讓你賺點小錢的。

提問：綠地理想城140平左右毛坯，新證，單價14000元/平以內。2-3樓的，值得投資嗎？打算短持

回答：綠地理想城在抖音上維權被曝光之後，價格一直走低 這個價格不貴，但是短期投資，口碑洗不白，流通性和地段都比較差，長持可以試試。現在的樓市不適合短持，除非在流通性好的樓盤中淘到8折筍，操作ABC單。

詳見知識星球內部資料《中介常用的吃差價手段—ABC單》

提問：房姐，請問孝感臨空經濟開發區的金輝城值得投資嗎

回答：四五線房價竄高的基礎，正在灰飛煙滅。以廣東幾個宇宙級房企為代表的開發商，肆無忌憚的在四五線（縣城和地級市）拉高房價，嚴重脫離本地實際收入，已經是近年來中國樓市一道不堪的風景線了。

近年來，四五線城市的主要購買者是：

1，本地正式編制改善需求。這些人長期居住縣城，以前是住單位福利房小區，有改善的需求，但人數不多。一個縣30萬，正式編制的高收入人群，例如機關事業國企的在編人員，最多也不過是1-2萬人。考慮到夫妻往往都是體制內的，也就是一萬多套的需求，兩三個小區就塞滿了。這些人是以房換房，實際支付不多。大單位的合同工，靠工資是買不起的。

2，本地工商業小老闆，養殖大戶，例如開飯館，手機店，服裝店。這個人數很少。

3，拆遷戶。棚改結束後，已經很少了。小地方土地多，老城區拆遷不划算，還不如搞個新區，成本最低。

但是小縣城二手房的前景暗淡

1，房產破舊了。縣城的物業管理水平有限，老農民的文化素質不高，私搭亂建，侵占公地，毀綠種菜，司空見慣。十幾年後，公共設施老化，小區綠化破敗，私自搭建嚴重，小區逐漸破敗的情況是很正常的。這種房子賣不起價。

2，接盤俠越來越少。縣城以下，也只有農村了。現在農村哪裡還有什麼青壯年啊？縣城外來大學生，都是正式編制，也不需要買房。縣城丈母娘求著出房子，帶孩子，已經是標配了。

3，縣城根本不缺新房子。新區大片的新樓盤多了，即使還有一定需求，何必去買十幾年房齡的縣城舊小區？不如加個二十萬，直接住新區。建議，三十歲以下的年輕人，不要再考慮老家縣城了。買房最好在實際居住地的大中城市。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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