老百姓過日子，本就圖個清靜。相信誰也不願意把自己扯到官司中去，即便因為一些事情，萬般無奈走上法庭，也希望儘快有個結果。最讓人頭疼的是，拿到判決書，官司贏了，卻遭遇不能執行。這樣一來，原本經過法官的判決總算能撥雲見日的糟心事，立刻變成壓在胸口的愁心事。
今天，走進《律師幫幫忙》演播室尋求幫助的是金先生。多年前，他購買別墅，不僅幫業主墊付了七十萬元的貸款，還將自己牽扯進一場場的訴訟之中。如今，雖然手握勝訴判決，卻歷經十三年，未能入住別墅，這中間到底有何問題？王興華律師將為金先生撥開雲霧，幫他指明訴訟方向，破解執行難。
案例回顧
2007年，金先生通過中介公司，看中了一套別墅。當時，這套別墅的售價為140萬元，在買賣雙方進一步溝通的時候，賣方提出，需要金先生先行拿出70萬元，幫其將銀行的貸款還清，這樣才能拿回房產證與金先生簽訂正式的房屋買賣合同。考慮到多方面的因素，金先生在與對方簽訂意向合同後，決定幫賣方先行償還銀行貸款。
原以為在幫對方償還了貸款之後，這套心儀的別墅就可以順利進行買賣、過戶。可隨後的發展，卻遠遠超出了金先生的預料。不僅長達十三年未能入住別墅，還將自己牽扯進了一場場訴訟之中。
原來，在金先生幫賣方償還了70萬元的貸款後發現，購房合同根本無法繼續履行，只因對方根本沒有房產證。無奈之下，金先生一紙訴狀，將中介公司以及別墅的出賣人一起，告上法庭。
在這次訴訟中，金先生的主要訴求是希望賣方能夠繼續履行合同，如果實在不能履行，就解除合同，辦理退款手續。
本案在通過一審、二審後，法院裁決讓出賣方將錢款及相應的利息，還有根據合同約定，雙倍返還的定金給付給金先生。然而金先生雖然贏了官司，卻在執行過程中，遇到了阻礙。
在執行過程中，金先生獲知，因為原房主欠了開發商的錢款，開發商壓根就沒有給房子辦理房產證，所以無法進行強制執行。金先生怎麼也沒想到，賣家與開發商之間竟然會有如此複雜的糾葛。權衡過後，為了讓房產儘快取得房產證，得以順利執行，金先生選擇退讓，主動向開發商提出自己可以先行墊付賣家的欠款。可開發商卻不願配合，於是這個問題再一次陷入僵持狀態。
正可謂一步錯，步步錯，金先生的遭遇讓人揪心。十三年來，他被這起案子牽扯了太多的精力。當年為了購買別墅支付的70萬元不僅一直沒有要回來，如今不具備業主身份的他，就連小區的大門都進不去。面對金先生的種種困惑，讓我們看看王興華律師如何支招。
律師支招
王興華律師表示，雖然金先生在一審二審中，都贏了官司，看似掌握了主動權。但實際上，在訴訟之初，錯誤的方向，讓金先生錯失了機會，與當初心儀的別墅失之交臂。
金先生在整個過程中，一直認為自己與賣方簽訂的是意向合同而非正式的房屋買賣合同，因此在訴訟過程中並沒有堅持主張自己對於這套別墅的產權。對此，王興華律師表示，金先生的理解存在一定的錯誤，意向合同只要基本條款完善，仍然可以繼續履行。意向合同中如果意向明確，標的明確，是可以認定買賣關係，如果金先生當時選擇堅持繼續履行合同，王興華律師認為反而能夠達到更好的效果。
金先生在陳述中表示，自己當初放棄這套別墅的物權還有一個重要的原因。當時已經再次購房的金先生，考慮到北京的限購政策，因此主張退款以及賠償。對此王興華律師表示，這是金先生在法律上的理解錯誤。雖然在訴訟時金先生已經沒有購房指標，但是只要法院認定這份當年簽訂的意向合同有效，完全可以不受購房指標的影響，繼續主張擁有這套別墅。
在司法實踐中，物權相對債權更有保障。一般情況下，如果能取得物權，它的執行效果都是大於債權的，這是一個基本原則。因為物權是不可轉移的，而債權具有不確定性。
王興華律師認為，在金先生最初的購房行為中，也存在諸多的問題和錯誤。在整個過程中，很多重要 的細節，僅僅只是聽說，而非親眼所見，這也是最終導致金先生的權益受到侵害的一個因素。 王興華律師提示，購房是一個重大的行為，在聽賣方描述的時候，一定要看到真實的資料，在沒有看到相關資料的情況下，千萬不要想當然的認為，事情本該如此。 回到金先生的問題上，如果賣方在銷售的過程中存在虛構事實的情況，那麼已經構成合同詐騙，金先生的困擾也可以通過刑事手段得以解決。
對於已經錯失多次機會的金先生，王興華律師建議，儘快採取法律手段維護自己的權益。對於雙方依然存在爭議，沒有解決的問題，需要金先生出面，與法院進行溝通。首先要確認，賣房人是否願意配合辦理過戶，如果他不願配合，可以拒不履行判決為由對其採取強制措施。其次，在法院拍賣房產的過程中，開發商有義務協助執行，只要開發商將自己需要對方償還的金額報出來，並予以認可，那麼下一步就可以責令開發商，協助辦理產權證的相關事宜。如果在一定時限內，產開發商不作出表態，法院可依職權認定房屋的價值，在這樣的情況，金先生可以先行支付這些款項，待辦理完房產證之後一併解決。