而4月份的這個提法，其實早在2020年就埋下了伏筆。2020年11月，國家頒布「十四五規劃」，在長達2萬多字的規劃中，明確提出實施「城市更新行動」。

這是首次在國民經濟和社會發展五年規劃中出現「城市更新行動」這個詞。

來源：中國政府網

而在過去更多的表達是「城鎮棚戶區改造以及危房改造」。

我國的城市更新曆程，基本上有以下幾個階段，最早是上世紀90年代末期開始的「退進三」、後來轉化成2008年開始的廣東「三舊改造」，由於比較成功，最終演變為2014年-2016年全國蓬勃開展的「棚戶區改造」，到了2020年最終提出了「城市更新行動」。

所以，這個政策並非是一個「相機而動」的突發政策，而是延續了我國城市化進程與城市建設整體思路的一部分，無論今天的房地產如何，都是要實施的。

不算突發，那是不是樓市利好呢？

02 利好？

真正的利好必須要有「貨幣」的加持。

有很多人將這個政策和上一輪大牛市轟轟烈烈的「舊改」「棚改」相提並論，認為是巨大的利好。

我們來看看這個政策對市場的影響究竟會有多大。

在城市更新中，最常見的三種方式分別是「舊改」「棚改」「城中村改造」，很多人傻傻分不清這三者。

1.棚改的全稱是棚戶區改造。主要面對城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的。根本目的是改善在危舊房居住人群的居住條件，兼顧完善城市功能、改善城市環境。

2.舊改的全稱是舊城改造。主要是指的是針對老城市的局部，改造的是物質生活環境，以便於改善老城居住人群的勞動、生活和服務和休息的條件。

3.城中村改造是針對農民轉為居民後仍在原村落居的人群。這樣的地方生活與生產設施比較簡陋，治安狀況較差，是城市進一步發展的隱患，因此需要改造。

三類中棚戶區居住和生活品質是最低的，而城中村雖然居住環境不太好，但往往能夠通過出租房屋等等辦法取得可觀的收入，並且城中村一般都有完整的土地使用權和部分房屋產權，所以城中村的補償往往會多一點。

由於城中村整體補償更多，於是被許多人解讀為利好，甚至去類比過去幾年的大牛市。

但是目前的狀況已有所不同。

上一輪大牛市中棚改對市場的刺激，主要依靠貨幣化，2014年後這一輪棚改可以說就是貨幣化的改造，過去十年最大的創新、也是最大的教訓就是貨幣化，其導致了二三線城市的一輪猛烈上漲，也導致了局部區域短時間市場的爆發。

來源：數據來源貝殼

從上圖可以看出，在2017年和2018年，貨幣化安置占比高達60%和50%，貨幣化安置等效的購房面積占全部商品住宅銷售面積的15%和12.6%，也就是相當於那兩年有接近一成半的房子是以發現金的模式賠償的。可想而知如此力度市場怎麼能不如烈火烹油。

但是最終市場還是要看供求關係，要回歸到市場本來的面貌。

管理層也意識到了這一點，2019年後對貨幣化就非常警惕了，後面貨幣化難度越來越大，取而代之的是房票等各種偏實物置換的政策。

目前使用較多的房票政策可以直接指定區域置換，也可以拿房票在特定區域選擇。無論何種形式一樣可以達到去庫存的目的，而沒有貨幣化的城市更新，對市場的刺激要小得多。

另外，我們可以大膽猜測，這個政策甚至和上一輪大牛市中的「城中村拆遷」都不一樣。

城中村改造其實早在2020年，房地產市場政策收緊就出現了大幅度下跌，看下圖可知，其增速從2019年的接近17%下降到2020年的負增長，這也是管理層意識到過去各類城市更新對於房地產過熱造成了影響所導致的。

資源來源：共研產業諮詢（共研網）

本次會議還明確要求「成熟一個推進一個，實施一項做成一項」。也就是說，未來不會集中搭拆大建，會分步拆遷、拆遷規模也將縮小。

同時住建部也多次發文表態城中村改造絕不是棚改，對於大拆大建是禁止的，因此以後的城中村改造真正能創造出來的可售貨值有限，總的體量並不大。

那麼不大拆大建怎麼改造呢？

城中村改造有三種方式：城市更新、利益統籌、綜合整治，前兩種是拆除重建，第三種是翻新，前不久鬧得沸沸揚揚的深圳微棠公寓就是翻新。城中村改造不一定就是全部拆除重建，從深圳的實驗看，翻新模式的比例會逐步提高。

這一點在數據上也有所體現。下圖可以看出，2022年中國戶內改造市場規模同比增長52.6%；戶外改造市場規模同比下降51.6%。通過對城中村進行平整、修繕、美化、建設配套，甚至內部裝修等也是城中村改造。

資源來源：共研產業諮詢（共研網）

簡單來說就是：未來的城中村改造和過去的以棚改為主的城市更新不同。

一是城中村是在城市化過程中被納入城市規劃範圍的農村，棚戶區是指破舊房屋聚集、人口密集的區域；

二是目的不同，棚改主要是為改善民生，城中村改造相對更偏向商業化和城市發展；

三是性質上，城中村土地一般是集體土地，棚戶區土地一般是國有土地；

四是兩者補償標準和方式有所不同，城中村雖然補償標準高，但很可能是房票模式；

五是城中村改造並不等同於大拆大建，翻新也是重要的途徑。

03 城市

只有大城市才有房地產。

這次政策還有一點和之前政策有很大的區別，就是僅僅針對超大、特大城市的城中村進行改造。

根據國務院於2014年下發的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。這裡要注意是「城區常住人口」，不是整個城市總人口。

根據住房和城鄉建設部於2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑑》，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。

根據住房和城鄉建設部於2022年10月發布的《2021年城市建設統計年鑑》，我國一共有11個特大城市，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、瀋陽、青島、長沙、哈爾濱。

也就是說從目前來看，這次的政策只會對上述19個城市發生影響。

這是符合國家「城市化」進程的，在城市化進程第三階段，「都市化」也就是大城市的發展壯大成為主旋律，這一政策就是符合客觀規律，集中力量打造我國經濟和人口「增長極」。

從近三年大致統計情況看，以上超大特大城市過去3年房地產行業投資額占全國比重大致在30-35%，銷售金額占比大致在21-27%，19座城市拿下了3成的市場份額，這也是政策支持的原因，破一點而動全局。

如果城中村改造政策能夠獲得相關政策支持，對穩定核心城市投資和銷售從而穩定全國大盤具有現實操作意義。

可以預料，未來城市的發展兩極分化會更為嚴重。超大、特大城市將在政策傾斜、資源配置、產業吸附、人才引進等方面有大的動作。否則，斥巨資改造的城中村一樣面臨空心化的問題。

04 建議

樓市的購房者相對簡單，盯住上述19座城市布局就可以了，這已經是一把明牌，但是不要去村子多的地方，改造也要注意稀缺性。

資本市場的投資人，多關注在核心城市集中布局的國資央企城投平台，例如保利、華潤等直接受益者，以及一二線民營，例如龍湖等強勢民企。

注意要橫向比較市盈率、市凈率和負債率哈，當成長指標ROE失效時，低估指標就會有效。

最後要說的是，雖然這個政策並沒有市場猜測的那麼立竿見影，但是依舊有著積極的意義。

畢竟在房地產市場寒冬的季節，多多少少看到了春天的腳步，相信在不久的將來，多部委還將聯合出台細化措施，持續利好房地產市場，逐步轉變市場低迷的狀態。