2019年7月，受周期性因素和供貨壓力增大的影響，房企在全國多個城市的推貨量有所收縮。成交看似淡季不淡，但剔除上月已售未備案的結轉數據後實則已顯乏力，重點城市新房、二手房成交量連續兩個月環比下跌，市場觀望情緒愈加濃重，後繼購房需求明顯不濟。土地市場7月量價齊跌，房企融資收緊猶如釜底抽薪，加之7•30會議預示調控仍將從緊，8月市場大機率將繼續走弱。
1、供應：環比降21%同比增5%，二三線環比跌幅高於均值
29個重點城市整體新增供應疲軟，7月新增供應面積僅2353萬平方米，環比銳減21%，同比微升5%。環比下滑的主要原因有二，一方面是受周期性因素影響，在年中6月業績衝刺大量推貨之後，7月推盤節奏必然放緩；另一方面，去年下半年房企拿地量不足也致使房企近期供貨乏力。
7月一線城市新增供面積環比下降6%，同比亦下降15%，北京自今年以來供應持續放量，7月依舊延續了前期勢頭，其餘三城供應均不同程度下降，上海、深圳同、環比齊降，廣州雖環比有所上升，但仍不及2018年同期。
25個重點二三線城市新增供環比下降22%，同比上升8%。分城市來看，20個供應量環比下跌，徐州、西安、寧波等5城跌幅超過50%，近半數城市不及去年，可見在市場成交逐月回落、熱度顯著下降的情況下，企業在二、三線城市的推盤的積極性相對受挫。
2、成交：環比繼續跌11%，一線由增轉負且跌幅擴大
7月，29個重點城市整體成交2625萬平方米，環比下跌11%，同比微升2%，超2019年月均5%。成交數據看似光鮮，實則疲態難掩，7月部分成交是上月已售未備案貨量的體現，存在一定失真，實際成交仍然乏力，繼 5、6月連續環比小幅下跌之後，市場下行趨勢再次強化。
值得關注的是，自今年初率先成交回升且後市行情持續性被寄予厚望的一線城市成交面積環比下降7%，再增幅收窄之後開始由增轉跌，同比仍增21%且較今年月均增加5%，但增幅逐月收窄。上海受供應收窄影響，成交有所下跌，但從微觀層面來看，多個外環盤開盤去化率仍可圈可點，表明剛需仍有釋放空間。總的來說，在市場整體回冷的情況下，一線城市市場受剛需支撐，尚存在一定韌性。
25個重點二、三線城市成交面積環比下降11%，同比也僅與2018年低位持平，整體回落勢態明顯。超七成城市環比下跌，長沙、常州、無錫等城市在供應放量的前提下成交反而下降，可見有效需求已被消耗殆盡或重回觀望狀態，市場疲態已現。
3、庫存：近6成城市庫存同比增30%以上，消化周期仍普遍較低
7月，由於重點城市供應縮量，大部分城市商品住宅供求比有所回落，深圳、西安、蘇州、寧波等6市供求比低於0.5，特別是海口降至僅0.17，當前市場供不應求態勢嚴重。受此影響，近6成城市庫存量環比回落，寧波、海口皆下滑18%跌幅最為顯著，但基於成交不振，整體來看庫存同比仍是漲多跌少。
隨著庫存回落，半數以上重點城市消化周期環比隨之縮短，南京、海口降幅超20%，整體而言去化壓力不大，近7成城市消化周期處在12個月正常範圍內，杭州、寧波、武漢等市不足4個月，市場成交熱度可見一斑，但大連、廈門消化周期仍持續在20個月以上。
4、成交結構：京滬大面積、高檔產品占比上升，深圳相對穩定
從價格段分布來看，本月各城市成交結構較上月相比變化均不明顯。其中上海中高檔產品成交占比小幅下跌6個百分點；北京中低檔、中檔產品占比略有回落，合計下降5個百分點；京、滬高檔產品占比皆有回升，但增幅均不超過5個百分點。而深圳各類型產品成交占比基本與上月持平，中高檔產品環比微漲1個百分點仍是市場絕對成交主力。
從面積段分布來看，北京成交主力面積段90平方米以下產品占比較上月回落3個百分點；上海90-120平方米產品環比銳減8個百分點，但仍占據市場最多成交份額；本月京、滬大面積段產品成交開始轉暖，144平方米以上產品占比分別增加4個和5個百分點。而深圳各面積段產品占比相較於上月則基本沒有變化，120平方米以下戶型產品持續熱銷，占比超80%。
5、土地：成交量價齊跌、溢價率連續走低，短期料將低迷
7月份，全國300城經營性土地成交建面17892萬平方米，同、環比跌幅都在10%以內；平均樓板價2702元/平方米，環比下跌11%，同比仍漲6%；平均溢價率降至12.9%，同環比分別下降4.7個百分點和6個百分點；土地流拍持續發酵，如廣州月內又有3宗地因出讓底價較高而流拍，市場熱度持續走低。其中，一、二線溢價率環比降幅都在10個百分點以上，三四線溢價率環比小幅回落至17.5%，地市回歸平穩。
一線城市成交371萬平方米，環比上漲3%，同比大漲81%；平均樓板價跌至11789元/平方米，同環比分別下降48%和40%。其中，廣州土地成交依舊活躍，月內共計出讓13宗地，7宗商辦地塊均底價成交，6宗宅地用地分別位於增城區和南沙區。上海僅位於閔行的商辦用地溢價率達26%，其餘地塊大都底價出讓。北京豐臺區的商住用地以79.4億元的總價成交，溢價率達19%。
二線城市成交建面5007萬平方米，環比下降9%，同比增長39%；平均樓板價降至4437元/平方米，同比下跌10%。中西部地區二線城市土地成交相較活躍，昆明、鄭州和長沙分攬成交面積TOP3。平均溢價率僅11%，南京、寧波、杭州等市溢價率環比均明顯回落，蘇州平均溢價率進一步回落至16%。在融資收緊後，核心二線土地市場也在降溫。
三四線城市環比微降6%，同比下降20%；平均樓板價降至1738元/平方米，環比下跌10%。啟東、常州等5城成交規模均超100萬平方米，啟東更是高達193萬平方米。大灣區三四線城市土地市場明顯分化，佛山僅單宗位於順德倫教板塊的地塊溢價率超30%，其餘地塊均低溢價出讓；東莞土地市場熱度不減，僅兩宗地未達最高限價，其餘地塊均需配建保障房，溢價率仍在30%以上。
來源：克爾瑞地產研究