進入2019年後，長租公寓市場的變化有些微妙。

一是長租公寓在爆雷潮後進入整頓期，政策紅利的邊際效應減弱，長租公寓市場的洗牌浪潮尚未落幕。

二是蛋殼、自如、青客先後傳出赴美上市的消息，沉寂了一段時間的長租公寓，似乎要重新熱鬧起來。

按照網際網路的一般規律，趟過「爆雷潮」生存至今的長租公寓玩家，很大程度上拿到了決賽的入場券，進入二級市場似乎只是時間問題。然而留給長租公寓市場的難題懸而未決，稍有不慎就可能讓股價翻車，此時開啟IPO是否有些操之過急？

01 時機成熟了嗎

有些掃興的是，聯合辦公企業WeWork剛剛遭遇IPO滑鐵盧，估值從470億美元被壓縮至100多億美元，即便有軟硬和孫正義的強勢背書，WeWork的盈利能力和持續虧損的現狀，仍然經不起質疑。

以至於摩根史坦利首席美國股票策略師邁克·威爾遜坦言，WeWork首次公開募股的失敗標誌著一個時代的結束，「為沒有實現盈利的企業提供慷慨資金的日子已經結束了，最具投機性、定價最不合理的市場領域已經開始崩潰。」

這樣的黑天鵝事件，對於衝刺IPO的長租公寓絕非是個好消息。同樣是從市場上找房產出租的「二房東」，同樣沒有解決盈利性問題，同樣面臨著虧損經營的現狀。選擇這個時間點赴美IPO，除了捅開長租公寓也是個燒錢市場的事實，恐怕很難拿到理想的估值，甚至是重蹈WeWork的覆轍。

但在長租公寓經歷生死時速的時候，IPO可能是為數不多的「生門」。畢竟一級市場已經開始謹慎，二級市場可以說是吸納資金的最後選擇。

2018年的「爆雷潮」成了壓垮長租公寓的最後一根稻草，愛公寓、杭州鼎家、樂伽公寓等長租公寓品牌相繼倒下，哪怕是僥倖挺過來的品牌，也未能擺脫「以虧損換市場」的窘態。至少青客公寓在招股書中誠實的回答了這個問題：2019年前三季度的營收達到8.98億元，同比增長了51.435%，但虧損也在持續擴大，前三季度的虧損額達到3.73億元。

有好事者為青客公寓算了一筆經濟帳：目前青客公寓的平均租金價差率為25.1%，以1100元左右的平均月租金計算，價差空間約270元。而一個房間的平均裝修花費就有1.47萬元，折舊年限一般不超過5年，按照目前90%左右入住率，可能連投入的裝修費都賺不回來。

同時這筆經濟帳中沒有計算進去的，青客公寓目前的續租率只有5.1%，47.3%的租戶在合同到期前退租，65.2%的租客採用了租金貸……看起來不那麼健康的運營模式，導致的結果就是青客公寓的總資產20.3億元，總負債則高達27億元，資產負債率高達133%，典型的技術性「資不抵債」。

可以預見，WeWork引發的硝煙尚未散去，青客公寓的這份成績單大機率不討巧，而面臨同樣問題的可能遠不止青客公寓一家。

02 市場仍在發酵

某種程度上說，長租公寓的興起屬於政策紅利刺激的產物。特別是2016年「租購併舉」的政策出台後，諸多房地產、創業者湧入長租公寓市場，在資本的助推下快速擴張，泡沫也就越吹越大。

從野蠻生長到淘汰洗牌，適用於大多數網際網路商業模式，長租公寓也不例外，只是時間上的轉折稍顯倉促而已。不管是蛋殼、自如傳出IPO的消息，還是青客公寓搶先遞交招股書，無疑都是行業繼續洗牌的標誌。

比如長租公寓的擴張速度已經放緩，如何精細化運營、降低成本、提升運營效率，幾乎是所有房產論壇上討論的話題；再比如2018年以後發生的併購案件，資金、房源都開始向頭部玩家集中，進入門檻正逐漸增高。

長租公寓告別快速擴張的一個連鎖反應，即是商業模式的重組和分化。

「爆雷潮」發生前的長租公寓主要有兩股勢力：自如、蛋殼為代表的「分散系」，以及萬科、龍湖撐起的「房企系」。前者為了規模化優勢忙於爭奪房源、哄抬租金，需要靠持續融資續命；後者依靠富爸爸成棟拿房，照舊沒能走出過於粗狂的陷阱。歸根結底，長租公寓的上半場都在延續重資產模式，資本是唯一的護城河，目標群體也集中在白領階層。

但在2019年後，「分散系」在資金壓力下從擴張轉向運營，「房企系」也開始反思，萬科已經無限期停止「萬村計劃」，遠洋地產、朗詩地產等表示將剝離長租公寓業務。「巨頭」們放緩腳步的過程，也是長租公寓多元化的開始。

有玩家開始從重資產運營轉向輕資產管理，效仿OYO加盟託管的模式深耕長租公寓市場，目的無外乎降低成本，在資本寒冬下尋找新的可能性；

有玩家開始「避實就虛」，一改盲目擴大規模的習慣，將精力放在租客的社群文化、運營管理、零售等增值服務上，意在探索多樣的變現場景；

也有玩家開始調整目標群體，通過拆分房間為床位的形式改造成藍領公寓，或者說是企業員工宿舍，消費模式從直接的個體付費轉向企業付費……

正如馮侖曾將房企轉型形容為「胖子轉身，慢慢過渡」，類似的邏輯或許也適用於長租公寓。對於青客公寓等急於IPO的玩家，與其在現階段到二級市場碰運氣，倒不如聚焦於行業本身的微妙變化，努力改善自身的經營狀況。

03 缺一個好故事

如果非要給長租公寓打一針雞血，美團可能是最好的參照物。

過去一年中市值翻倍的美團，無疑是資本市場最大的寵兒，從盈利方面來看，美團僅在今年第二季度首度盈利。之所以被券商投行集體唱多，多半要歸功於網際網路的下半場，流量日益見頂，生活化的剛需服務越來越多，增長機會也就越大，而美團的定位恰恰是生活化場景服務提供商。

簡單翻看美團的成長邏輯，無論是早期的餐飲團購，還是趕上潮流的美團外賣，都牢牢抓住了餐飲的「主航道」，然後以高頻打低頻的模式向酒旅、出行、生鮮等場景滲透，以無邊界的形式無限拉高了美團市值的天花板。

同為「衣食住行」高頻剛需中的一環，占據了「住」場景的長租公寓，是否也存在圍繞一個主線持續做大的機會？

以自如為代表的網際網路玩家很早就在嘗試，從住宿切入到保潔、搬家、維修、家居零售等市場。只是其中的局限性在於，相比於美團所擁有的近600萬活躍商家、超過4.2億的活躍用戶，即使是自如這樣的頭部玩家，所服務的用戶數量也只有百萬級別。長租公寓想要在線上再造一個美團，幾乎沒有可能。

好在線下是另一套邏輯：長租公寓有著天然的社群屬性，在居住的場景之外，不乏便利店、生鮮零售、美容、美食、娛樂、家政等可以聯動的場景。哪怕長租公寓本身的盈利問題無法解決，一旦可以打通場景製造更多的消費機會，挺有存在持續盈利的可能。特別是在線上流量紅利枯竭的時候，線下空間的想像力更值得挖掘。

站在地產商的立場上，邏輯同樣成立。包括萬科郁亮在內的掌門人，多次主動談及「第二條增長曲線」，不僅在物業服務、租賃住宅、物流倉儲等方面躍躍欲試，甚至不乏跨賽道進入機器人、汽車等領域。倘若以長租公寓為試水，逐漸從房企向服務運營商轉型，以居住體驗為主航道，不失為誕生新增長點的可行路徑。

遺憾的是，至今還沒有長租公寓玩家可以把故事講通、講透，比如先讓一級市場的投資者相信。帶著「回報低、周期長」的傷痛，踩著WeWork的腳印向資本市場暴露自己的短板，無異於一場生死未卜的渡劫。

04 寫在最後

長租公寓被詬病最多的無外乎「爆雷體質」，為了搶更多的房源，不惜債務高企，不惜引入租金貸。

在是否要IPO的問題上，一些長租公寓品牌似乎再次犯了急功近利的毛病。等待長租公寓的直接問題仍是降成本、補短板，還需要在不斷的試錯中平衡單一的盈利結構，找到流動性的資金回籠方式。否則即便順利進入二級資本市場，在無數雙眼睛的注視下，一個小小的雷區就足以崩盤。

一言以蔽之，長租公寓還有很長的路，切莫摔倒在天亮之前。