被徵收時，「住改非」房屋如何進行補償？

原標題：被徵收時，「住改非」房屋如何進行補償？

被徵收時，「住改非」房屋如何進行補償？

在我國，房屋按照其實際用途可以劃分為「住宅」和「非住宅」兩種，「住改非」即原本在國有土地、集體土地上的房屋，其房屋所有權登記證上載明用途為住宅的房屋，由於周圍的地理優勢的改變，實際居住人在取得營業執照和稅務登記證後，將房屋改為商業經營用途。當此類房屋進行徵收時，由於商業房屋和住宅在補償時存在差異，且我國法律對於「住改非」情況的補償並沒有明確規定，因而「住改非」房屋的補償是房屋徵收過程中的難題！在此，浩碩律師帶著大家根據各地的相關政策對「住改非」房屋在實踐中的補償問題進行簡單闡述。

（一）按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值確定

有些地方性規章規定，對於用作經營的住宅房屋，在拆遷通告發布之前若已經取得合法經營手續、稅務登記證並且具有納稅記錄，同時房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證上登記的經營地址一致，則其在拆遷過程中，補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

（二）根據不同的沿街標準進行確定

對沿街「住改非」房屋進行估價，其應根據房屋進行經營業務的年限以及房屋作為住宅的使用年限進行權衡評估。同時，參照商業用房進行估價，其估價的前提是房屋必須取得工商營業執照，並且持續經營、持續納稅一段時間。營業用房的拆遷評估數額和住宅用房的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

對於非沿街的「住改非」房屋則按照住宅用房的拆遷評估價格加上停產停業損失補償進行確認，停產停業損失補償則按照房屋經營年限進行確定。

（三）按照房屋實際用途確定

在拆遷公告發布前，近兩年以上均進行經營活動的住宅房屋，若具有工商營業執照、稅務登記證、納稅憑證等有效證件，並按時簽訂補償安置協議的，則可以享受商業用房補償政策。

（四）完全按照住宅性質進行補償

有些地方對於「住改非」房屋規定，必須要在某一時間點之前取得相關證件，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，即根據「住改非」的時間在住房評估價值的標準進行上浮；對於未在相關時間點之前取得相關證件的房屋，則完全按照住宅性質進行補償，但會對停產停業損失進行補償。

目前法律並沒有對「住改非」房屋的補償問題擁有統一性規定，不同地區有關「住改非」的政策只能作為行政審判的參考，有時也存在部分的不合理之處。被徵收人在面臨拆遷補償時，若不能及時了解該類房屋採取哪種方式進行補償，則應及時聯繫律師，根據當地的相關法規政策，排除不合理因素，對您的房屋進行評估，最大程度捍衛您的合法權益。