建發系地產大躍進 謀入主美凱龍
出品｜達摩財經
本次交易前，紅星控股為美凱龍控股股東，直接持有美凱龍60.12%股份，其一致行動人西藏奕盈、車建興等合計持股0.43%，車建興為美凱龍實控人。
頂格計算，本次交易完成後，紅星控股及一致行動人仍持有30.55%股權，超過建發股份的30%。有觀點認為，建發股份要想得到美凱龍控股權，可能還需要紅星控股讓渡一部分表決權。
2022年12月底，美凱龍曾披露一份減持計劃，其中紅星控股計劃減持不超過3%股份，一致行動人西藏奕盈則計劃清倉其持有的0.41%股份。該減持計劃原定於2023年1月17日開始，減持完成後紅星控股及一致行動人持股份額下降至57.13%。
因存在易主可能，A股上市公司美凱龍自今日起停牌。仍在交易的港股紅星美凱龍一掃頹勢，開盤暴漲約30%，收漲14.61%。
車建興的「紅星系」早期通過「買地-收租-物業升值-抵押物業-再買地」的模式，分享了地產增值紅利。但隨著土地紅利消失和零售行業變局，車建興的日子一天天艱難起來。
截至2022年6月末，紅星控股總負債超過1200億元，其中有息負債達到622.53億元，短債252.5億元，同期在手貨幣資金僅有87.57億元，想要覆蓋短債還有很大一段距離。由於實在錢不湊手，2022年11月，紅星控股對旗下債券25億元規模「20紅星05」債券展期。
值得一提的是，接盤方建發股份今日開盤半個小時內被砸停盤，最終以跌停報收，最新市值406億元。
建發股份控股股東是廈門建發集團，後者由廈門市國資委全資持股。建發集團的商業版圖十分宏大，其年營業收入超7000億元，資產規模超6500億元。在2022年《財富》世界500強榜單中，建發集團以1115.57億美元營收、11.14億美元利潤排在第77位。
建發股份是建發集團旗下核心上市平台。建發股份和建發集團共同持有建發房產，後者旗下擁有建發國際集團和建發物業兩家港股上市公司，以及建發合誠這家A股上市公司。
2022年前三季度，建發股份營收5645.76億元，同比增加19.83%，歸母凈利潤35.76億元，同比增加5.637%。
建發股份最主要的業務是供應鏈運營，2019年至2022年上半年，這部分業務貢獻營收一直在80%以上。除此之外，建發股份還有一部分房地產業務，2021年時這部分業務貢獻營收963億元。
隨著房企進入還債高峰期，民營房企雷聲不斷，有著國資背景的建發股份的房地產業務近年來異軍突起。 建發股份旗下擁有建發房產和聯發集團兩大房地產開發品牌，其中建發房產2022年全口徑銷售額達到1703.2億元，首次進入房企銷售十強。
與此同時，建發房產還在土地市場大殺四方。據中指院數據，2022年建發房產以544億元的權益拿地金額位列第4名，超過了萬科、招商蛇口等頭部房企。
建發股份的擴張邏輯是「一手拿地、一手融資」。截至2022年三季末，建發股份有息負債接近1400億元，不過其中短債只有427.4億元，同期建發股份在手貨幣資金923.26億元。
不差錢的建發股份為何看中了美凱龍？
美凱龍是國內領先的家居裝飾及家具商場運營商和泛家居業務平台服務商。截至2022年6月末，美凱龍經營著94家自營商場，280家委管商場，10家戰略合作商場。此外，美凱龍以特許經營方式授權59個特許經營家居建材項目，包括475家家居建材產業街。
最近幾年，建發股份積極加大在代建、商管等輕資產業務的投入。截至 2022年6月末，建發股份通過建發房產和聯發集團在廈門、上海、成都、南寧等多個城市管理64個商業項目，管理面積249萬平方米。有市場觀點認為，建發股份入主美凱龍，可助力其輕資產管理規模的擴張。
而且，美凱龍在家居、建材方面的長期布局，符合建發股份供應鏈運營業務的發展趨勢。近兩年，建發股份大力拓展消費品業務，並成立了消費品事業部。2021年建發股份在消費品行業的供應鏈業務營收規模超過320億元，同比增速超過20%。 2021年年報中，建發股份明確表示，要在已有的汽車、酒類、輕紡產品及乳製品的基礎上，拓展更多消費品品類。
建發股份收編美凱龍為的是取長補短，但從二級市場的反應來看，投資人並不認可。