濟南樓市：進入膠著期，買房追高要理性！
上周的文章寫的很明確了：
1、部分剛需樓盤價格已經到了階段性高點，再追高已經沒有任何意義，可以轉向周邊性價比高的二手房了。
2、部分改善盤價格也已經到了片區的房價天花板，買入你可能不會賠錢，但是有可能3年不會漲一分錢。所以如果你認為自住無所謂，請你就當我沒說。
2023年4月第三周，濟南樓市新房住宅網簽1673套，算是還不錯的成績。
經歷過2、3月的高歌猛進，4月份終於出現頹勢。
部分2-3月份漲價不少的樓盤，近期成交量相對慘澹了很多。
開發商要麼接受這種低速度銷售，要麼就是降價促銷。看看購房者與開發商誰先撐不住吧！
1
剛需整體購買力，是以龜速緩慢爬升的
購房者可以回憶自2017年截止到2023年，濟南剛需片區房價的波動情況。
我記得2017年的時候，唐冶、雪山、張馬、新東站、華山、西客站等片區，房價就已經達到12000-15000元/平米左右，6-7年過去了，現在大家看這幾個片區的二手房新房房價，並沒有很大的突破。僅有極個別片區內的低密優質樓盤走出獨立行情，數量特別少。
甚至有些品質差的樓盤，自2017年到2023年，6-7年房價紋絲不動，還不好出手。
這正是印證了我上面小標題的內容：
剛需購房者的整體購買力，是以龜速緩慢爬升的。
幾年前這些剛需片區的小三室均價可能是130萬/套，而過幾年或許會提升到140萬/套，再過幾年變成150萬/套，這種整體的購買承受力緩慢爬升，基本等同於房貸利息的資金成本，甚至整體算一下還要賠錢的。
所以千萬別抱著買剛需樓盤投資的目的去買房，那大機率是有些人忽悠你！
在濟南買房，賺不賺錢早就與 房子數量早無關了，漲跌是跟品質掛鉤的。
前幾天一位付費粉絲問我180萬能不能在濟南買房，做到保值增值。
我絞盡腦汁想了想，這個預算比較難，得好好篩選。想了一會兒，我也沒想到在180萬以內，哪個樓盤或者二手房能夠比較穩妥的做到保值。（我看了幾個頂底二手房，存在不確定性，雖然我覺得沒太大問題，但是還是有一點猶豫，沒有給他）
所以我勸他別買了，瞎折騰。
（外地人，非自住，就想來濟南買房保值增值）
2
市場經濟 買房保值看供需
買房是絕對要看供需的， 儘管前幾年大家一直說買房：
短期看金融，中期看土地，長期看人口。
其實說的還是供需的問題，有多少人？什麼時間？買什麼樣的房子？
有多少房子供應，什麼時候供應，是不是購房者所喜歡的？
我簡單用一個草圖概括一下濟南樓市的供需情況：
前面20年，濟南樓市一直向外擴張，導致我們的存量新房+二手房整體供應量能夠完全滿足購房者的居住需求。
從2020年開始，濟南樓市整體進入升級、改善階段，剛需、老城區房主賣舊換新持續釋放。
剛需賣房換普通改善，普通改善賣房換核心改善，一層層向上升級置換，最後會一直持續堆高核心區的優質房產房價。
我之前文章中寫過：
濟南改善購買力沒有上限，隨著城市發展、收入增長持續向上。
如果上面這張圖你還看不明白，那就翻翻我上周的直播回放，我都講過了。
這幾年投資房產，利潤是很薄的，尤其是剛需房利潤更是薄的可憐。如果你仔細算算整體收益，可能就是2-3年這套房子的房租收益，而你買入了新房，恰好你這2-3年在漫長的等待交房，你說你怎麼能賺錢？
3
不要被人帶節奏 拆遷對濟南房價影響甚微
近期濟南宋劉片區拆遷的消息滿天飛，中介們的朋友圈：
「幾千個千萬富翁誕生，又要將濟南濟南房價推高。」
我們且不論這批拆遷業主到底能夠拿到多少錢，我們想想當下的樓市環境，以及上面我寫到的投資剛需盤就是進坑的邏輯，你真的相信宋劉片區周邊濟南房價會漲嗎？
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大家回想一下2017-2019年的西客站房價，因為吳家堡的拆遷風風火火。現在房價怎麼樣了？
一個片區的發展，拆遷能起到一定作用，但是後續發展還是靠產業發展、人口拉動。西客站就是活生生的例子，這才幾年，難到就忘記了嗎？
留戀片區的人拿到錢，有可能把片區房價短期內炒高，但是最終還是會回落的。
所以即便是大規模的拆遷，也別想著買那邊房子能賺錢，房住不炒。
近期還有人發布濟南首套房利率會降到3.6%，咱也不知道這消息哪裡來的。央行行長是你們家親戚，提前泄露給濟南中介大拿的嗎？
要真有這關係，還賣啥房子啊，直接飛升得了。
4
濟南樓市 繼續二八分化
近期統計局公布的3月份70大中城市的新房、二手房價格變化，反應濟南樓市的四個方面：
1、大部分新樓盤房價環比上月是上漲的，同比去年更是上漲不少。
2、濟南二手房整體房價略有回暖，但是同比去年還是下跌的。
3、現在濟南樓市二手房上漲房源比例大機率也就是10%左右，其餘80-90%房源價格橫盤甚至陰跌，自然就把整體二手房均價拉下來了。
4、你想在濟南買房，有能力的必須好好篩選，買錯那就是幾年翻不了身，的確保值都做不到。
為什麼很多人的二手房賣不出去？
我先說一下相對好賣的房子。
如果你的房子近三年的房價是橫盤，或者說是每年房價都有上漲的，這樣的房子不愁賣。過去三年橫盤的濟南樓市次新房，今年不少已經回暖漲價了。
我再說一下不好賣的房子。
這幾年很多人吐槽手裡二手房賣不掉，基本上發愁二手房賣不出去的，就是一直連續房價陰跌的房子。一種是老房子，第二種就是片區內的相同類型的二手房掛牌量超大。舉個例子有些小區房子2019年賣200萬成交，同面積2020變成180萬成交，2021-2022變成160萬成交，2023年業主們還想以160萬賣掉成交，甚至還想以180萬成交，對不起，不可能了。說白了總是拿過去的價格掛牌，誰會買你的？
好房子掛牌價不離譜不愁賣，還有看房的，還有的談；差房子掛牌價高了，人家看都不看，本來買的就不多，自己把買家嚇跑了，怪不得別人。
5
預判濟南樓市未來的變化趨勢
未來的濟南樓市，對於普通老百姓想參與進來，只能是存量房裡面挑選。
你預算400萬以內，想買核心區豪宅是不可能的，甚至新房都不可能，因為核心區不供應高品質小戶型了。
要麼去外圍買所謂的郊區改善房，要麼淘換二手房。
而 現在濟南樓市正處於新舊交替的時間節點，靠眼光、經驗還能好好篩選，購房者還能撿漏一些性價比高的次新二手。再過兩三年小區二手房價格成定局，機會就更少了。
好的繼續向上，一般的橫盤或者微漲，差的繼續陰跌跑不贏通脹。
想在濟南樓市賺錢越來越難了，買不對就是坑，還不如不買。
最後分享一段話，恰好是前幾天微博看到的，我自己又擴展了一下：
「信息化會帶來更大的貧富懸殊——
因為這個時代的信息都是投喂推送制度，你喜歡接受正確信息或者錯誤信息，然後正確或錯誤的信息一直包圍你，使你無法自拔，意識不到自己的錯誤。
認知差距越來越大，使得很多人越陷越深，在南轅北轍的道路上越走越遠，等醒悟的時候或許已經輸得很慘，可能早已無法彌補。」
個人觀點，供您參考。
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