深圳華南城正式易主，成為今年第一家成功賣身的出險房企

近年來，受疫情反覆、國際貿易環境變化等因素影響，華南城經營業績出現下滑，甚至有項目傳出停工的消息。華南城財報數據顯示，2021年4月1日—9月30日，華南城營收61.66億港元，同比減少13.24%，其中銷售物業收入錄得38.96億港元，同比減少了32.6%。

在華南城舉辦的中期業績會上，華南城首席財務總監陳茂昌預判，潛在的買家信心不足，很多買家處於觀望的狀態，未來的銷售市場不容樂觀。「這個現象至少未來幾個月感覺是不會改變的。」陳茂昌說。

另外，儘管因為較為特殊的「商貿物流+」的產業運營模式，華南城的毛利率較一般的房企要高，但是，近年來，華南城的毛利率也出現下滑。數據顯示，2018年、2019年、2020年，華南城的毛利率分別為43.21%、45.74%、43.72%，常年高於40%，然而2021年中報顯示，華南城的毛利率為36.62%，低於40%。

在資金層面，由於資本市場情況的變化，截至2021年9月，華南城的加權平均融資成本上升至8.51%，較2021年3月31日上升0.12%。另外，截至2021年9月，華南城總計息債務366.077億港元，資產負債率65.74%。為了保持流動性，華南城開始限制土地投資，與此同時也進行債務結構的調整。

去年以來，民營房企頻頻爆雷，央、國企成為投資者眼中的安全標的，對於華南城來說，易主特區建發，是出於安全的考量。

據了解，特區建發集團是深圳國資委下屬一家國有企業，主要負責基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、區域經濟合作實施、戰略性新興產業投資及PPP項目實施等業務。截至2021年12月，特區建發註冊資本335.09億元，總資產980.21億元，凈資產429.19億元。

去年年底,華南城就曾公告上述認購事項。華南城表示，特區建發集團成為公司股東，可帶來其資源及行業經驗，讓公司提高管理及運營效率和增強財務實力。公司於綜合商貿物流生態系統模式下開發及探索其他潛力的能力和資源將得到進一步豐富及補充。另外，公司也將探索與特區建發集團的合作機會，以實現業務協同效應。

對於所獲資金的用途，華南城稱，此次發行認購股份的所得款項凈額估計約為18.938億港元，公司擬將所得款項凈額用於償還現有債務及作一般公司用途。

自從「沾光」特區建發，華南城的前途似乎就開始變得明朗起來。

僅宣布賣身特區建發還未一個月，1月26日，華南城就公告稱，2022年2月到期的11.50%優先票據及2022年6月到期的10.875%優先票據已獲得持有人的足夠同意，延長票據的到期日。

2月23日，華南城發布公告稱，與深圳能源集團全資子公司深能南京訂立戰略合作框架協議，雙方將在屋頂分散式光伏、熱電聯產、碳資產管理、多種類儲能、綜合能源、合同能源管理等領域，依託各自優勢，開展全方位積極合作。值得注意的是，深圳能源集團的第一大股東也是深圳市國資委，持股比例超47.78%。

另外，3月31日，深圳國際控股有限公司稱，擬收購華南城旗下合肥、鄭州物流園，應付總金額約為人民幣17.1億元。

此次，華南城成功易主深圳國企的經歷,讓市場更為關注出險房企是否能被央企、國企救助。從年第四季度開始,各部委就開始喊話,鼓勵房企間收併購。

今年4月份,出險房企佳兆業與央企招商蛇口、四大AMC之一的長城資產簽署戰略合作協議,約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新為基礎,設立三方合作平台共同開發項目。目前這一合作的具體落地形式還有待觀察。

5月份，面臨債務壓力的中南建設,也獲得了華融資產與南通國資設立合作主體的支持,將對中南建設進行不超過50億元的資金支持。這一合作無疑會增強中南建設應對流動性問題的能力。

另外，中國奧園也有望在近期迎來山東某國企入主。接近中國奧園的人士告訴介面新聞，目前引進戰投工作已接近尾聲，山東實力國企已經派出近百人盡調團隊，後續將以公告形式官宣。

分析人士認為,出險房企倘若想獲得地方國企的幫助，一是需要企業資產集中在某一地區,而不是大量分散在不同城市,不然無法實現從母公司層面的收購。二是要地方國企有足夠的資金的實力。三要是比較小規模的房企,太大規模的房企不容易救助,越小規模越容易救。

來源：第一財經、介面新聞、百家號