我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

關注「武漢房姐」微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自「武漢房姐」知識星球

提問：新人首問：房姐好，進入星球真是大開眼界，同時也對房姐資產運作的能力和見識大為佩服！外地人在武漢工作，女，2010年在江夏大花嶺買了一3室兩廳村裡的還建房自住，5樓步梯，戶型好，居住舒適，使用面積130平，贈送6樓閣樓帶天台。2016年用組合貸買了菩提苑的二手房，現自住，把還建房出租了。兩房均婚前購買。我的問題：1、還建房是該出手還是繼續持有？村裡有人有多套，坐等拆遷。不過暫時不會拆，也不知道非村裡的戶口能不能拿到拆遷款或拆遷優惠政策。現在5樓出租給他人做民宿了，簽了3年合同；6樓租了一家人，一年收租金3w左右。2、想了解房姐對保險的看法。需不需要買？大概投入多少錢合適？

回答：1.幾套房都買在遠城區江夏，漲幅不如三環內主城區，還建房暫時沒有拆遷消息，建議出手，置換到主城區。菩提苑可以繼續持有自住。非本村戶口大機率拿不到拆遷款

2.市面上講保險的所有公號、文章、課程、推銷，全部都是錯誤的。

保險有價值，但對什麼人來說是不可被其他能提供類似價值的東西替代的？僅對真的遇到風險時，真的無法應對，真的拿不出那一大筆錢的人。

所以，如果你的融資能力本來就很多元化，抵禦大額臨時現金支出及後續調和過程的能力本來就比較強，那就沒必要買保險。

否則，就是需要的。首先你需要知道：如果是純粹的保險，其實是一個利潤比較微薄的行業，通過精算投保金額和賠付的差價獲取利潤。比如車船險，延誤險。但是到了人身險上，保險已經不再是保險，更多的是純粹的銷售帶動利潤。

為什麼這麼多人做保險，因為保險公司可以給銷售巨大的提成，利益一大，心動的人自然就多了。保險本身，其實利潤不高的，香港保險能夠給你巨額提成，只有一個原因——保險本身有了巨大的利潤。

利潤從哪裡來？保險的條款設計，賠付的設計，被保險人的設計，投保費用的設計，都是針對利潤的遊戲。

遊戲一旦變得複雜，普通人就要吃虧了，智商80和一群智商120的打麻將，當然是輸到底掉了。保險的利潤豐厚，市場也懂得反應——乾脆我不買。那麼，保險公司也會調整策略——既然不好賣，我就追加銷售，提高提成。

這樣的博弈到了最後造成了一個結果：由於太難銷售，銷售只有把保險賣給親友，變現信任。親友也不行，乾脆銷售員本身，就是買保的客戶。

另外2個坑：一個是理財型保險的收益率，一個是兒童保險的保額。首先是理財型保險的收益率。

一般理財型保險會告訴你：結婚可以領多少錢，生孩子可以領多少錢，60歲以後可以領多少退休金。然後你看著這個數據還蠻不錯的，就投了。但真實的情況是理財型保險的長線收益率很低，低到你隨便買個銀行理財的收益率都比它高，更何況幾十年的通脹水平鐵定相當可怕。

其次是兒童壽險的最大保額是50萬。內在的邏輯是法律擔心你把自己的孩子弄死騙取保費。而你問的重疾險是補償險，最高保額不受50萬限制，但是要達到保單中的疾病類目才行，而這些疾病如果真的得了，哪是這些保額能夠補償的。保險公司都有精算師，算出來的產品對保險公司來說肯定不虧。

那對普通人來說，是虧損的嗎？

是的。

我個人沒有買保險，收益率太低。保險錢，就可以換一套房子的首付。一套房子，只要漲兩百萬，就是一輩子的全家無條件覆蓋保險產品。

保險的用戶是兩種情況：

1.拿固定收入的中產階級；

2.專業業務的配套保險。消費類的意外險可以買，大多數保險都是智商稅。

提問：房姐，為什麼北上廣深單價10萬+，依然那麼多人買？

回答：房價到底是由什麼決定？

房價是炒房客炒上去的？

錯！你去安徽阜陽臨泉宋河鎮炒炒看。

房價是政府決定的？因為地價太高、稅費太高。

錯！寧杭蓉廈的地價固然貴，你賣一塊江西贛州于都縣的土地試試。

房價是由市場和貨幣決定。

因為貨幣因素，近幾年全國幾乎所有的城市房價都迎來來不同程度上漲。

因為市場因素，長遠看，京滬永遠漲。

因為市場因素，大家才對京滬趨之若鶩，投資客才會在這裡聚集，這裡的土地才賣的上價，這裡才不需要參加恆大七五折。

所以，深圳灣17萬的均價是合理的，是有市場的，是有需求的，是已經回歸居住本質了的。

提問：房姐您好，作為一個買房小白，實在一頭霧水。急需高人指點。目前31歲北京，想買一套小戶型給老人居住或投資，全國貸款算二套，首付沒多少錢30左右，想問問買永清不限購的住宅好還是買京北張家口懷來八達嶺一代商住兩用公寓好？或者其他不限購地區有沒有值得投資的項目？感謝

回答：你好，永清建議不要入，典型的環京賭場，只有賭徒來回炒作，一堆人等著解套呢。張家口八達嶺，就算給他修了高鐵，機場，高速，舉辦了一場冬奧會，也就是個好一點的河北縣城，環京只能看看燕郊，現在也不是入場時機，等限購放開。考慮投資，子彈30去瀋陽，翻倍之後換北京好了。老人暫時河北租房住。

提問：房姐，賣房需要注意什麼？

回答：賣房子的時候，哪怕你再著急用錢，不到簽合同的時候，也不能表現出來，更不能將自己真實的情況告訴中介經紀人！因為一般人買賣房產都是一錘子買賣，基本沒有回頭客，你要是告訴中介或者買家真實情況，基本都是趁你病要你命，輕輕鬆鬆讓你少賣三五萬塊錢，車船店腳牙，沒有什麼人情。

如何快速高價賣房是門技術，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。

提問：目前在杭州社保夠可以上車，但更喜歡深圳的氣候，想在深圳購房被限購攔在門外，又不甘於買在東莞珠海。現有中介推薦深圳回遷房，優勢 價6折左右 住宅性質完全一樣 不限購 缺點上就是要等上3到五年 全款給開發商 。請問這種回遷房靠譜嗎？是否符合我目前的情況？

回答：你好，深圳限購很簡單破，詳見知識星球內部分享。

回遷房有這種操作。

優點：直接和開發商簽約，風險小，無需購房資格，可破限購。

缺點：全款。其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待周期。一個舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。

還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。

回遷房的優勢是價格會低於市場價，劣勢是需要一次性付款，現在很多回遷房的業主已經醒悟過來了，很少有大便宜可以占。

提問：親愛的房姐，有個問題一直拿不定主意，思考再三還是決定向見多識廣閱歷豐富聰明睿智的你請教，請幫忙指點迷津：閨女在武漢某985高校讀大學，未來打算考研。原本打算讓她學會計專業未來考注會進四大所，但看了往年四大所招聘對口學校，閨女的985不在所列。朋友說注會起點太低，學經濟可以有更好的發展。我有點認同朋友的觀點，但又不知是不是最好。目前在會計，經濟，金融三個專業選擇上猶豫，請房姐幫忙分析、決斷。閨女可塑性很強，沒有特彆強烈愛好的專業。房姐不以祖輩傳統觀念的工作理財思想我很贊同，希望孩子以後有一份工作做主業維持生計，有一份副業做投資理財。

回答：家庭條件不錯的，不要報考職業型專業。比如外語，會計。金融 經濟 數學更適合。家庭經濟不好的，學計算機 會計等更合適。好多朋友，上一輩對自己職業發展沒有幫助，去學經濟學，繪畫等。最後都得重新學編程，畢竟找份工作是剛需。從這個點再切入，找機會。

條件好就不要學技能類，編程賺的那點錢，不夠你一套房子賺的錢，機會成本不划算。最理想的路線：本科數學+物理。碩士金融+計算機。

提問：房姐，武漢本地人，在深圳工作，子彈100，以後大機率會回武漢，現在到底是湊一湊在深圳上車，還是會武漢買個好點的大房子呢？

回答：準備好迎接下一輪的財富分配了嗎？

昨天，在幫朋友談一套香蜜湖的房子，要價4000萬，一手業主2004年375萬買入。 這個賣家是香港人，2007年以500萬人民幣二手買入，平時並不怎麼在深圳生活。

我忽然想到，在深圳這樣的城市，為什麼每個人都需要買套房？

為什麼一個不怎麼在深圳生活的人，在深圳賺走3500萬？

因為她享受到了這座奇蹟城市的發展紅利，而普通人參與城市發展紅利的唯一方式只有買房！

年收入再高，如果不加以房產投資的理財方式為羽翼，在房本位的財富分配模式面前，是大機率會一敗塗地的。

外來深圳的投資客傻嗎？根本不傻，他們只不過是在蓄勢待發，準備參與下一輪的財富分配 不買房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是過客！

提問：請問成都溫江大學城合誼萬璟台新盤均價8800，值得購買嗎？

回答：經過近兩年的房價暴漲教育，成都土著投資意識全面喚醒，所有版塊窪地填平，包括原來一直不漲的溫江，火車北站五塊石，窪地都消失。

現在二手房還是窪地的地方，僅僅集中在高新區玉林、中和老房子、南城都匯、融城理想附近和新會展板塊，其原因主要是分區限購導致的資格不足。大學城新盤除非自住，投資不建議買，除了環境什麼都沒有。

提問：房姐，怎麼可以不用工資還房貸

回答：0首付+0月供方案，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐，新人首問。子彈120，福田華強南工作，二胎6口剛需急盼上車，意向小區靠近小學學校，能滿足上班區域不限，請教新房還是二手？區域樓盤推薦或者給規劃理清思路方向。就是剛需，想買新房，看了龍崗新盤，都不是現房距離遠，首付得1.5左右，月供1.5-1.7，壓力大，二手也不知怎麼選。然後龍崗花語岸，佳兆業桂芳園，可園貌似不錯，如何斟酌。盼復。

回答：你好，從往年的成績看: 福田、南山的成績成績比較穩定，寶中的學校（海旺、海韻）今年有較大進步，光明、龍崗、坪山則沒有亮點，說明生源還是衡量學校水平最重要的指標，房價是衡量生源水平的重要指標；

南山的學校，基本沒有點招，全部是地段生，南二外系、南外系、南實系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不認為全是教學質量的緣故，硬體設施是一部分，主要還是生源以及家長對教育的時間、金錢投入；花大價錢買深實驗的家長，都是各行各業頂尖人物，這群家長，對孩子教育的投資本來就大，換個二線學位，學而思、各大補習班一起上，成績也不會差，很多家長會錯誤的認為，孩子成績好是學校的緣故。

總結：上學，就近原則，過得去就行！孩子成績，最終還是拼實力，拼家長！

搞房地產，因城施策，搞教育，因材施教。

福田好學位兩房太貴，南山買不起，寶安學位一般，羅湖學位房更好一些。不建議買新房，前期的月供只能硬抗，裝修費用也是一筆不小的開支。如果能淘到低於市場價的筍盤，通過高評高貸和一些金融手段可以實現0首付，但是月供對你們來說壓力太大。

布吉由於規劃問題，房價一直漲不起來。追求學區和自住上班方便，最好的方案是買個學區小2居，在附近租個3居自住。子彈120，需要滿足6口人居住，還要有學區。需要適當放棄一些東西，不能既要 又要 也要。

提問：房姐您好，我在廣州，目前越秀持有一套老破小，市值約200w，貸款剩58w。上個月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大筍盤。首付100w都是借的。兩套都是中上省一級學位房，都是快30年。請問是賣掉老破小來付老破大首付，還是用老破大二次貸還老破大首付然後破小繼續持有？感覺老破小好像已經沒什麼上漲空間，騰出房票等有筍盤再入還是繼續持有？謝謝

回答：老破小做鳳變冰後出手，騰出房票再換籌。詳見知識星球內部分享《裝修篇——如何花5萬裝出30萬的效果？》

提問：房姐，有個問題請教一下，都說買房子主要看地段，好的地段有升值空間更抗跌，根據房姐平時的講解所謂的ceo盤大部分都占據了中心位置不是應該更有投資空間嗎？遠郊區不是應該不抗跌，不容易升值嗎？？？往房姐科普一下！

回答：今天來聊一聊買房到底如何選擇地段。你的問題換一種說法就是，為什麼現階段投資不能買核心內環，開始轉向城鄉結合部了呢？房產投資是一門技術活，涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。

在樓市的早期，城市價值體系尚未沉澱，市中心的價格還沒有漲起來，比如10年前的武漢天地1萬+，這個適合就要趕緊買買買。隨著城市不斷擴張，需求擴大，主城區房價繼續上漲，近郊區二手開始接手城市新的需求，價格還只是市中心的三分之一，這種時候就存在入手機會。大城市的供給擠壓，老破小价格開始和商品房接近，城區內商品房價格開始脫離上車選手的區間，但部分人群(新房癌)不願意買沒學區的低價老破小。

於是這些人把目光投向更遠的郊區，反正郊區也有了學校商場等生活配套，有了地鐵接駁，一個小時也能進城，用距離交換舒適度，再加上開發商一手盤拉動，政策利好宣傳，郊區一兩個月之間就進入暴漲，這樣的階段，是城郊結合部不斷向外移動的階段，同時也可能因為郊區的炒作和過度追捧，價格出現溢價。

內環的土地和各種資源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成長性，只代表流動性。不稀缺地區變得稀缺才有成長性。對於武漢這種大城市，政府的規劃已經遠遠超過了自然的郊區邊界。

沒有百姓飛蛾撲火，哪有城市浴火重生。真正的投資著，需要擁有一雙慧眼，買在板塊大漲之前。如何判斷哪些是具備成長性的城鄉結合部？比如，售樓部以規劃了名校分校，醫院分院，地鐵以及商圈等作為最大賣點的板塊，重點在規劃。

目前武漢能找出來的板塊，僅剩4個，詳見知識星球內部分享。

提問：您好，很多人強調投資房子時學位非常重要，但是現在學區政策多變，有的地方已經實施多校劃片，原來的熱門學區房價格就應聲下跌，所以投資學區房反而成為了一個不穩定因素，您覺得呢？

回答：同意你的觀點，我對純學區房不感冒，超短期投資的話可以適當配置。我的風格向來是只投確定性，學區房是個任人打扮的小姑娘，一紙文件就可以讓黃金變雞肋。自用可以買，長持需謹慎。

提問：房姐，讀研三年，用學校戶口買了兩套神盤，但是也浪費了許多時間，導致研究生延遲畢業一年。感覺很壓抑，不知道以後找工作影響如何。特來求指導！

回答：恭喜，你已經超過99%的研究生同齡人。認清什麼是最重要的事情。讀了這麼多年書，不是為了當一個高級打工者。

如果想要世俗意義上的成功，賺夠五千萬，不笨、努力就足夠了。普通人努力程度之低，根本輪不到拼天賦是對的。競爭越激烈的塔尖，運氣越重要。越是光輝耀眼的行業戰場，站滿了武裝到牙齒、智力爆表、真實幸運加滿技能點的異能者，最後的勝出者，最終就是運氣遊戲的幸運兒。

對自己有清晰判斷，別做夢想在公務員、投行、IT、醫生職業上出人投地，你不是世家、智力、運氣三位一體的幸運兒。找到一個滿是普通人的小眾賽道，才可能依靠努力勝出。

深圳落戶去工作生活沒錯，可以享受大都市產業紅利，房產買了跑平通脹，賭國運。

正常國家發展軌跡都類似，八九十年代吃飽飯是第一剛需，生產飼料的劉永好家族首富；

家電零售需求在90年代崛起，2005時代是國美黃光裕天下；

新世紀開始的改善居住需求把房地產行業推向2013年的巔峰；

最近十年消費金融和網際網路是最耀眼明星；

發掘需求、製造需求、滿足需求、引領需求，給一代一代人造夢，提供一代人身份認同標籤產品，商者無域大道相通。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關注「武漢房姐」微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發布。

知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球熱門文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》